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不動産税制・法制度が不動産投資に与えるリスク 不動産の権利に関する法律

不動産をとりまく法律は極めて複雑多岐にわたっており、全てを理解する事は不可能といっても過言ではありません。 したがって今回は、不動産にはどのような法律が関係するかという体系的整理と、不動産投資に影響を与える可能性のある法律の概要について説明いたします。

不動産をとりまく法体系

image わが国の不動産は、私有財産制度のもと自由に使用、収益、処分できるという所有権や、借地借家権などのように、土地や建物を利用する権利を保護するためのルールを基礎としています。その上で、不動産は公共的な側面も持ち合わせているという理由から、取引上の制限および利用上の制限を設けております。不動産をとりまく法体系は概ね以下のように3つに分かれます。
●不動産をとりまく法体系
権利に関する法律 民法
不動産登記法
借地借家法
建物の区分所有に関する法律 など
取引に関する法律 宅地建物取引業法
国土利用計画法
農地法 など
利用に関する法律 都市計画法
建築基準法
農地法 など
不動産の権利に関する法律は、主に民法を中心として不動産に関わる権利を保護し、紛争を避けるためのルールを定めたものと言えるでしょう。取引に関する法律は主に宅地建物取引業法を中心に、不動産取引の安全を図るため売主、買主の保護を目的としたルールといえます。利用に関する法律は、安全で快適な街づくりのために都市計画法建築基準法を中心に建物建築などの土地利用を制限したルールです。

権利に関する法律の中でも不動産投資に多くの影響を与える借地借家法


権利に関する法律の中で不動産投資に与える影響が大きいのは「借地借家法」です。借地借家法とは土地や建物の貸主と借主のルールを定めたもので、その時代にあわせて何度か改正がなされております。
1.借地借家法の歴史的背景
この法律の基となる「借地法」「借家法」が制定された当初、わが国は日露戦争による経済発展などに伴い、地方から東京などの都市部に労働人口が流入した結果、労働者の住居としての借地や借家が広く普及することになりました。しかし、このような背景による慢性的な住宅不足から、地主や家主のなかには自らの都合のもとに、借地人や借家人を立ち退かせ、より条件のいい人に土地や建物を貸したり、土地や建物を売却する人が現れてきたのです。これによって生活の拠点として土地を借りている借地人や、建物を借りている借家人が常に不安定な立場でいることは望ましくない、という理由から、最低限の契約期間等を定め、借主を保護する事を目的として、現在の借地借家法の基となる法律が制定されました。
2.戦時立法による「借地法」「借家法」の改正
その後、日本は戦争時代に突入し、国民全員で戦争に勝利するための法整備がなされることとなります。このような背景の下、借地、借家に関しては契約期間が満了しても地主、家主に「正当な事由」がない限りは契約を終了する事ができなくなりました。これは借地、借家住まいであっても、契約期間満了による地主の契約終了要請など、余計な心配をすることなく安定した住まいを確保し、国民全員が戦争に集中するためだったといわれております。この「正当事由制度」を設けた改正は戦争が終わった後、現在まで続くことになります。これにより事実上、契約満了による地主、家主からの解除はできなくなりました。
3.定期借地制度、定期借家制度の創設
前述したとおり「正当事由制度」は借地人、借家人の保護に重点を置いたものでした。
しかし、これにより新たな問題が発生することになります。戦後の経済発展と地価の上昇という流れのもと、地主家主は固定資産税負担や相続税負担が大きくなりますが、借地人、借家人が存在するため土地の有効活用が図りづらくなったり、売却が困難になり、借地人や借家人に明け渡しを要求しても多額の立退き料を支払わなければ土地の再利用が図れなくなるという事態が多発したのです。
このような背景をもとに、契約期間満了とともに正当事由がなくても土地が返還される、という定期借地制度が平成4年に創設され、平成11年には期間満了とともに借家契約が終了する定期借家制度が創設されました。ただし、この定期借地、定期借家制度は一定要件を充たしたものに限られますので、現在は従来の「正当事由」による借地借家制度と、新たな定期借地、借家制度が両方混在していることになります。
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このように借地借家制度は時代背景とともに、以下の図のように改正されてきました。当初は契約期間に併せて借地、借家契約も終了するという貸主借主対等な制度から、戦時立法により「正当事由」がなければ貸主からの契約を終了することのできないという、どちらかというと借主保護に重点をおいた借家制度に、そして現在は定期借地、借家制度と、「正当事由」借地借家制度が混在するという流れになっております。定期借地、借家はまだ馴染みの薄い制度かもしれませんが、契約社会である欧米などの先進国の中では逆に「正当事由」による日本の借家制度のほうが非常に珍しい制度なのです。
●借地借家制度改正の流れ
借地借家制度改正の流れ

借家制度の改正が不動産投資に与えた影響

では、定期借地借家制度の創設によって、不動産マーケットにどのような影響があるのでしょうか。
ここでは定期借家制度の特徴と要件について説明します。
●定期借家制度の特徴
特 徴 ・契約期間満了により契約終了する。「正当事由」が必要ない。
・更新はなく、同一人と契約を継続する場合は再契約となる 。
・契約期間を自由に決められる 。
・家賃の増減額請求権を排除できる 。
・借主からの途中解約はできない(但し200m2未満の住居を除く)。
要 件 ・借主に対し、契約締結前に書面で「定期借家契約であり更新はない」旨の説明をする。等
※要件を充たさなければ従来の「正当事由」借家契約となる
定期借家制度は上記のように、原則として借主による中途解約ができない事、および賃料の増減額請求権を契約により排除できることなどから、不動産投資においては一定期間の賃料収入を確定できるというメリットがあります。
また、近隣住民に迷惑をかける不良な入居者や、賃料をしばしば遅延する入居者などは、これまで退居、明け渡しを求めるのに時間と費用がかかりましたが、定期借家制度を利用することにより、このような不良入居者を契約終了時に排除し、常に良質な入居者を常に確保できるというメリットや、老朽化した賃貸建物のスムーズな建替えなどの効率的な資産運用と機動的な投資戦略が練れることになります。

まとめ

不動産の権利に関する法律、特に借地、借家に関する法律は不動産投資に非常に大きな影響を与えます。また、時代背景によっても制度が変わる可能性があります。昨今の定期借家制度の創設を柱とした借地借家法改正は、どちらかといえば不動産投資にとって大きなプラスといえる改正でしたが、今後、この定期借家制度の運用如何によってはどのような方向に改正されていくのかわかりません。いずれにしても、借地借家法の今後の動向は注目すべきところです。

伊藤 英昭
伊藤 英昭
ナレッジバンク株式会社 代表取締役
CPC認定者・FP協会認定講師/
一級ファイナンシャルプランニング技能士/
宅地建物取引主任者/
不動産コンサルティング技能登録者

略歴

昭和44年
青森県出身
平成6年
公認会計士・税理士、山田淳一郎事務所(現税理士法人山田&パートナーズ)入所後、グループ会社である株式会社ユーマック(現TFP不動産コンサルティング)に出向。

おもに土地資産家に対する相続対策、底地借地の権利調整、物納、不動産投資、収用に伴う行政との交渉、買換え、土地活用、空室相談、固定資産税の軽減など、土地資産家の持つ、ありとあらゆる問題解決のコンサルティングを行う。また日本特有の借地、底地の問題に着目し、底地専門に投資する私募ファンドの組成に携わり、ファンドマネージャーの一員として1年間に13%の高配当を実現。 コンサルティング業務の傍ら、中立公正な不動産知識情報を配信するサイト「ホームナレッジ」を作成、運営し、コンテンツの内容が評価され多くのポータルサイトにコンテンツを提供する。 実務経験を生かし、FPの講師や金融機関・不動産会社などに対するコンサルティングセミナーや勉強会を数多くこなした。 平成14年同社取締役就任、平成16年8月同社退社平成16年11月ナレッジバンク株式会社を設立、代表取締役に就任

講演

りそな銀行、埼玉りそな銀行、三井住友銀行、野村證券、いちよし証券、東京海上火災保険、積水ハウス、兵庫県宅建協会、日税不動産、NPO法人日本地主家主協会 など

著書

大和證券資産管理読本、税会計法務の羅針盤(大蔵財務協会)共著、FPマニュアル96~98年(きんざい)共著 など

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