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「プロが教える不動産投資」入門 不動産投資の魅力

不動産投資は他の投資商品と比較して、一体何が魅力なのでしょうか?
今回は不動産投資の魅力を整理してみます。

毎月、安定収入が得られる

なんと言っても不動産投資の一番の魅力は安定的な収入を、毎月得ることが可能であるという点です。他の金融商品で毎月分配金を受け取れる商品は少ないのが現状です。株式投資においても配当は多くて半年に一度、そうでなければ1年に一度です。場合によっては投資した会社の業績がおもわしくなく、配当が行われないこともあり得るのです。
その点、不動産投資の場合は入居者が確保できれば、その入居者が退去するまでの間、一般的に2~3年は安定した収入が毎月見込めると考えてもよいでしょう。これが年金を補うとも言われる不動産投資のいちばんの魅力です。
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場合によっては売却益も

毎月の安定収入も不動産投資の1つの魅力ですが、投資する物件によっては売却による利益を得られる可能性もあります。
日本経済が成長し、再び地価が上昇することによって売却益が得られることもあるかもしれません。また、「その不動産から得られる収益」をベースに不動産価格が決定しますので、投資家自身の工夫、努力によって「収益」をアップさせることができれば、おのずと不動産の価値も上がり、売却益を狙える可能性も出てきます。
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事業へ積極的に関与できる

不動産投資は投資する不動産の賃貸事業経営に自分自身が大きく関与できるという点でも株式投資などとは大きく異なり、魅力の1つといえます。
不動産投資を開始しようと考えてから物件の選定、取得、賃貸事業運営、物件の売却まですべて、最終的には自分自身の判断で行われます。当然、それぞれの場面において、不動産会社などのプロのアドバイスが必要になってきますが、そのアドバイザーの選定も自分で行えるのです。そういう点では、自分自身、不動産の知識を習得すること、優秀なアドバイザーを見つけることが不動産投資成功の第一歩と呼んでも過言ではないでしょう。
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例えば、物件購入の際に、価格交渉をすることによって少しでも安く物件を手に入れることが可能になる場合もあります。また、賃貸事業開始後の賃貸管理運営について、現状の管理会社よりも安価で質の良いサービスを提供する管理会社があった場合は、積極的に管理会社を変更して、管理コストを削減し、実質的な収益をアップさせることも投資家自身の判断で可能となります。
このように不動産投資においては自分自身が積極的に事業にかかわる事によって利益を得ることも決して不可能ではないのです。

資金調達が容易に

不動産には担保力があり、不動産を担保に金融機関からお金を借りることが可能です。不動産投資の場合、投資家自身に資産があまりない場合でも、投資する不動産およびそこから得られる収益を担保にお金を借りることが可能となります。
購入する物件を担保にお金を借りた場合、毎月の家賃収入を返済に充てることが可能となります。また、融資金額、金利、取得物件の利回り等の条件によって異なりますが、場合によっては家賃収入から、借入金の返済を差し引いても手残りがある場合もあります。
同じく不動産を担保に融資を受ける住宅ローンの場合は、住宅そのものは収益を生まないため、毎月の給与などの収入から返済しなくてはなりません。しかし、不動産投資においては不動産から生まれる家賃収入が毎月の返済(全部または一部)をしてくれるので、極端にいえば年間所得が低くても、担保力、収益力のある不動産を購入する場合、融資を受けることが可能となります。これも不動産投資における魅力の1つです。
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税制上のメリット

不動産から生まれる家賃収入に対する税金(所得税)と不動産を所有している人が亡くなったときに課せられる可能性のある相続税の2つについては、他の投資商品とは課税の取り扱いが異なっており、税制上のメリットを受けられる場合があります。
1.所得税 2.相続税
不動産から得られる家賃収入は不動産所得となり所得税の対象となります。
不動産所得の計算上、家賃収入から実際にかかった経費(固定資産税都市計画税管理費・修繕費・借入金の金利など)に加えて建物の 減価償却費を差し引くことが可能です。
この減価償却費は税務上、支出を伴わない経費として認められていますので、税務上の所得金額より、実際のキャッシュフローは多くなります。
要するに建物の減価償却費相当分が課税されない分、所得税が軽減されることになります。
 また、不動産所得は総合課税の対象となっており、給与所得があった場合は合算して課税されます。
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相続税とは遺産課税ともよばれ、一定規模以上の財産を残して亡くなった場合に、その財産を相続した(引き継いだ)人がその相続した額に応じて、納める税金です。
故人が残した財産を評価する場合、現金や上場株式などは亡くなった時の時価で評価しますが、不動産の場合、土地は路線価評価、建物は固定資産税評価額で計算し、更に人に貸している場合はそこから一定額を引くことが可能となります。
不動産の場合、一般的に不動産の時価よりも相続税評価額が下回っている事が多いため、不動産の時価と相続税評価額の差額分に対応する相続税が軽減されることとなります。
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したがって、相続税のことを考えると現金や有価証券を保有しているよりも、不動産を保有している方が、評価が引き下げられ、相続税を軽減することが可能となります。

まとめ

ここまで、みてきたように、不動産投資には他の金融商品にはないメリットがあります。毎月、安定した収入が得られる事に加え、投資家の工夫次第では収益を上げることも可能です。また、不動産を担保に比較的、資金調達が容易という特徴がありま す。このようなことから会社員をつづけながら不動産投資をはじめることも可能になってきました。
このように不動産投資は、投資家がプロのアドバイザーのもと、不動産の特性をつかみ、リスクとリターンをあるていど理解できれば魅力的な投資商品となりうるのです。

伊藤 英昭
伊藤 英昭
ナレッジバンク株式会社 代表取締役
CPC認定者・FP協会認定講師/
一級ファイナンシャルプランニング技能士/
宅地建物取引主任者/
不動産コンサルティング技能登録者

略歴

昭和44年
青森県出身
平成6年
公認会計士・税理士、山田淳一郎事務所(現税理士法人山田&パートナーズ)入所後、グループ会社である株式会社ユーマック(現TFP不動産コンサルティング)に出向。

おもに土地資産家に対する相続対策、底地借地の権利調整、物納、不動産投資、収用に伴う行政との交渉、買換え、土地活用、空室相談、固定資産税の軽減など、土地資産家の持つ、ありとあらゆる問題解決のコンサルティングを行う。また日本特有の借地、底地の問題に着目し、底地専門に投資する私募ファンドの組成に携わり、ファンドマネージャーの一員として1年間に13%の高配当を実現。 コンサルティング業務の傍ら、中立公正な不動産知識情報を配信するサイト「ホームナレッジ」を作成、運営し、コンテンツの内容が評価され多くのポータルサイトにコンテンツを提供する。 実務経験を生かし、FPの講師や金融機関・不動産会社などに対するコンサルティングセミナーや勉強会を数多くこなした。 平成14年同社取締役就任、平成16年8月同社退社平成16年11月ナレッジバンク株式会社を設立、代表取締役に就任

講演

りそな銀行、埼玉りそな銀行、三井住友銀行、野村證券、いちよし証券、東京海上火災保険、積水ハウス、兵庫県宅建協会、日税不動産、NPO法人日本地主家主協会 など

著書

大和證券資産管理読本、税会計法務の羅針盤(大蔵財務協会)共著、FPマニュアル96~98年(きんざい)共著 など

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