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不動産投資のポイントと収入におけるリスク対応 借主、マーケットに関するリスク

不動産から得られる賃料収入には、空室、中途解約、賃料下落、滞納という4つのリスクが伴うという説明をしました。今回は借主の属性、種類、マーケットなどの観点からどのようなリスクが伴うかご説明いたします。

借主の属性とリスクの関係

賃貸用不動産の借主属性は大きく分けると「住居」「事務所」「店舗」の3つに分類することができます。不動産投資においては借主の属性によってリスクの大きさは異なります。安定収入という観点から属性によるリスクをご説明します。
借主属性 リスク要因 リスク
レベル
店舗 売り上げ不振による撤退、賃料滞納。火を取り扱う場合の火災の危険性など
事務所 売り上げ不振による撤退、賃料滞納。業績向上、人員増加による移転など
住居 よりよい条件の物件への移転、転勤による移転、賃料の滞納など
上記は個別の事情を一切考慮しない、一般論としての比較です。 店舗や事務所は立地条件や景気に左右され、撤退や移転のリスクを伴います。また、空室になった場合、立地などを考慮して、条件に見合った店や会社を探さなければなりません。そのため、一般的に、新たな借主を確保するのに時間がかかる場合があります。 住居も当然、立地や景気は影響し、空室のリスクを伴いますが、生活の本拠として、なくてはならないものですので、家賃等の賃貸条件を無理な設定にしない限り、新たな借主が見つかるサイクルは一般的には、事務所、店舗に比べて短くなります。このような事から、家賃収入の安定性という観点で考えた場合、店舗、事務所に比べ住居のほうがリスクが低いといえるでしょう。

借主の種別とリスクの関係

前述したように借主の属性によって収入におけるリスクは異なりますが、それに加え、それぞれの属性における借主の「業態」「規模」「質」によってもリスクレベルは変わってきます。
借主属性 借主の種別 リスク
レベル
店舗 小売店 サービス 軽飲食 飲食 特殊飲食
事務所 安定企業 成長企業 不振企業
住居 公務員 安定企業の会社員 学生 自営業 無職
リスクレベル 低→高
 
image これもあくまで一般論であり、当然、個別のケースによって異なります。事務所については、いかに安定した収益を上げている会社なのか、また、住居においては安定収入が得られる職業なのかが大事なポイントです。店舗の場合は、火災の危険性という観点から、一般的に飲食店のほうがリスクが高いといわれます。 このように借主の属性、質などによってもリスクが異なります。すなわち安定収入をえられる可能性、確率が異なることをイメージして、リスク感覚を養ってください。

賃貸用不動産の需給とリスク(分譲マンションも競合に……)

投資対象不動産から得られる賃料が、近隣の相場と比べて高い場合は、契約更改や借主が入れ替わるタイミングで近隣相場並みに賃料を引き下げざるを得ない可能性が高くなります。
したがって物件購入時の利回りが高い場合でも、将来、借主の入れ替えや賃料の減額交渉等によって賃料が引き下げられ、結果的に利回りが低下する可能性もあるので注意が必要です。
image

賃貸戸数とリスク(賃貸戸数は多いほどリスクは小さくなる)

投資する不動産の賃貸戸数によってもリスクの大きさは変わってきます。賃貸戸数が多ければ1戸の賃料が全体の賃料に占める割合が小さい為、仮に1戸空いたとしても賃料収入に与える影響は小さくなります。反対に賃貸戸数が少ない場合は1戸の賃料が全体の賃料に占める割合が大きくなる為、空いた場合、賃料収入に与える影響は大きくなります。
すなわち1戸あたりの空室の影響は賃貸戸数が少ないほど大きくなり、戸数が多ければ多いほど、影響は小さくなります。
下の表のように投資額と利回りがともに同じ不動産でも賃貸戸数の違いによって、空室になった場合の収入、利回りは異なってきます。
購入タイプ 1K ファミリー
投資額 100,000,000円 100,000,000円
一戸あたり月額賃料 50,000円 100,000円
戸数 12戸 6戸
年額賃料 7,200,000円 7,200,000円
満室時利回り 7.2% 7.2%
空室戸数 2戸 2戸
年額賃料 6,000,000円 4,800,000円
2戸空室時利回り 6.0% 4.8%

まとめ

前回・今回と2回に分けて、収入に関するリスクについて説明しましたが、リスクが高いからわるい、低いからよいということではありません。リスクが高い場合は、その分、安く購入し、高い利回りを得ることも可能でしょう。また、リスクが低い場合は、必然的に利回りも低くなるため、高収益は望むことができませんが安定した運用が可能になることもあります。まずはリスクを把握して、リスクに見合った投資ができるような感覚、イメージを養うことが大事なのです。

伊藤 英昭
伊藤 英昭
ナレッジバンク株式会社 代表取締役
CPC認定者・FP協会認定講師/
一級ファイナンシャルプランニング技能士/
宅地建物取引主任者/
不動産コンサルティング技能登録者

略歴

昭和44年
青森県出身
平成6年
公認会計士・税理士、山田淳一郎事務所(現税理士法人山田&パートナーズ)入所後、グループ会社である株式会社ユーマック(現TFP不動産コンサルティング)に出向。

おもに土地資産家に対する相続対策、底地借地の権利調整、物納、不動産投資、収用に伴う行政との交渉、買換え、土地活用、空室相談、固定資産税の軽減など、土地資産家の持つ、ありとあらゆる問題解決のコンサルティングを行う。また日本特有の借地、底地の問題に着目し、底地専門に投資する私募ファンドの組成に携わり、ファンドマネージャーの一員として1年間に13%の高配当を実現。 コンサルティング業務の傍ら、中立公正な不動産知識情報を配信するサイト「ホームナレッジ」を作成、運営し、コンテンツの内容が評価され多くのポータルサイトにコンテンツを提供する。 実務経験を生かし、FPの講師や金融機関・不動産会社などに対するコンサルティングセミナーや勉強会を数多くこなした。 平成14年同社取締役就任、平成16年8月同社退社平成16年11月ナレッジバンク株式会社を設立、代表取締役に就任

講演

りそな銀行、埼玉りそな銀行、三井住友銀行、野村證券、いちよし証券、東京海上火災保険、積水ハウス、兵庫県宅建協会、日税不動産、NPO法人日本地主家主協会 など

著書

大和證券資産管理読本、税会計法務の羅針盤(大蔵財務協会)共著、FPマニュアル96~98年(きんざい)共著 など

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