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天災、人災と経済情勢の変動と不動産投資 天災、人災が与えるリスク

不動産は「不動」な財産であることが最大の特徴であり、不動であるがゆえに立地を生かした運用が不動産投資の成否を左右するといっても過言ではありません。しかし、この「不動」であることによる「リスク」も存在するのです。今回は天災や人災など、不動産投資が抱えるリスクについて解説いたします。

地震によるリスク

日本は地震大国と呼ばれており、毎年、大小の地震が日本全国で起きております。科学技術が発達した現在でも地震を予知することは不可能と言われています。

不動産は「不動」であるがゆえに大地震が起きた場合、建物が倒壊するリスクを負っています。地震により建物が倒壊すると、賃料収入が得られないばかりか、建物を復旧するためのコストが発生します。地震は、いつどこで起きるかまったく予想がつかないため、この地震によるリスクは、日本の、どのエリアに不動産を保有している場合であっても同じレベルであると考えてよいでしょう。
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構造、築年数と耐震性

前述したように地震によるリスクは誰も回避することができません。したがって地震によるリスクを軽減するためには、建物の構造を強化工夫することが重要なポイントとなります。建物は主に下記のような構造に分かれており、構造によって耐震性が異なります。
建物構造と耐震性
構造 木造 軽量鉄骨造 重量鉄骨造 鉄筋コンクリート造 鉄骨鉄筋コンクリート造
耐震性 弱→強
また、中古建物の場合、建物が何時、設計され、建築されたかという建築時期によっても耐震性が異なります。建築物を規制する「建築基準法」では、万一、地震が起きた場合、人的な被害が最小限に留まるように建築物の耐震性の技術基準を設けています。現在の耐震性に関する基準は1981年に定められたもので、それ以前の耐震基準と区別して「新耐震基準」と呼んでいます。1981年に定められた新耐震基準は、昭和43年の十勝沖地震や昭和53年宮城県沖地震での建物倒壊被害を教訓に、耐震性をより強化したものとなっているのです。

したがって、1981年の新耐震基準以前に設計された建物とそれ以降に設計された建物では、一般的に「新耐震基準」により建てられた建築物の方が耐震性に勝ると言えるでしょう。

1981年以前|1981年以降
以前の耐震基準 新耐震基準(厳しい耐震基準)

最近では、大地震の備えに関する意識の高まりと建築技術の進歩により建築基準法で定められた耐震基準に加え、地震による建物への振動を、建物の壁などに設置された特殊な装置によって制御する「制震構造」や、地盤と建物の間に特殊な装置(免震装置)を設置して建物に直接振動が伝わらないようにする「免震構造」という特殊な工法が注目を集めています。
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火災によるリスク

地震による倒壊と同様、火災による建物の焼失も不動産特有のリスクです。賃貸用不動産の場合はテナントの不注意による失火や近隣建物からの類焼など、オーナー自身で防ぎきれない部分が多々あります。このようなリスクを軽減するためには、火災による危険度の比較的低いエリアを選別することや、建物の構造、設備を耐火性の高いものにする工夫、更にテナントを選別するなどの工夫が必要です。
建物構造と耐火性
構造 木造 軽量鉄骨造 重量鉄骨造 鉄筋コンクリート造 鉄骨鉄筋コンクリート造
耐火性 弱→強
テナントの種類と火災のリスク(一般論)
テナント 事務所 小売店 住居 軽飲食店 飲食店
リスク 低→高
上記はあくまで一般論ですが、火を扱う量、頻度が高くなればなるほど、やはり火災のリスクは高くなります。また住居の場合でも単身世帯と火を扱う頻度の高いファミリー世帯、ガス器具を使用している住居とオール電化の住居では火災のリスクは異なります。

また、都市計画の観点から、古い木造住宅の密集地や、前面の道路の幅が狭く、消防車両などが進入できないところは火災によるリスクが高いといえるでしょう。
このように地震や火災のリスクの観点からは鉄筋コンクリート造の建物よりも木造建物のほうがリスクが高いといえるでしょう。リスクとリターンの関係で考えると一般的に木造建物の方がリスクが高い分、リターン(利回り)も高くなる傾向があります。

その他、天災、人災によるリスク

前述した地震、火災などのリスクのほかにも不動産には以下のような天災、人災のリスクがあります。
不動産における天災、人災のリスク
天災によるリスク 冠水 台風などの暴風雨や河川の氾濫
土砂災害 暴風雨などによる
人災によるリスク 事件 強盗、殺人、自殺など
事故 ビル看板の落下など
その他 反社会的活動拠点など
天災によるリスクに加え、上記のような人災によっては、新たな入居者(テナント)が決まりづらかったり、場合によっては同じ建物内の入居者(テナント)が退居することになったりすることもあり、賃貸経営に大きな影響を及ぼすことになります。

マンションの1室などの区分所有建物の場合

image 地震による倒壊や火災による焼失などが起きた際には、建物の復旧が必要となります。

マンションの一室などの区分所有建物の場合は、「建物の区分所有等に関する法律」によって倒壊の程度により自分一人の意思では復旧が出来ないので、区分所有者の多数決(建物価格の1/2を超える部分が滅失した場合、区分所有者および議決権の3/4以上の多数)によって復旧しなければなりません。多数決による意思決定の時間を加味すると、1棟の建物を所有している場合に比べて復旧までの時間を要しますので注意が必要です。

まとめ

このように不動産投資には、その「不動」という特性によって天災、人災のリスクが伴います。地震や火災は保険によってある程度カバー可能ですが、保険契約の内容をよく吟味しないと保障が受けられないケースや、保険金額が一定金額までしか出ないケースもあるので、注意が必要です。
地震や火災のリスクを軽減するためには、耐震性、耐火性の高い建物に投資をしたり、中古の建物の場合は耐震補強を要するなど、多くのコストが発生します。また投資対象の物件を複数の地域に分散することによって、リスク軽減を図ることも重要となってきます。

伊藤 英昭
伊藤 英昭
ナレッジバンク株式会社 代表取締役
CPC認定者・FP協会認定講師/
一級ファイナンシャルプランニング技能士/
宅地建物取引主任者/
不動産コンサルティング技能登録者

略歴

昭和44年
青森県出身
平成6年
公認会計士・税理士、山田淳一郎事務所(現税理士法人山田&パートナーズ)入所後、グループ会社である株式会社ユーマック(現TFP不動産コンサルティング)に出向。

おもに土地資産家に対する相続対策、底地借地の権利調整、物納、不動産投資、収用に伴う行政との交渉、買換え、土地活用、空室相談、固定資産税の軽減など、土地資産家の持つ、ありとあらゆる問題解決のコンサルティングを行う。また日本特有の借地、底地の問題に着目し、底地専門に投資する私募ファンドの組成に携わり、ファンドマネージャーの一員として1年間に13%の高配当を実現。 コンサルティング業務の傍ら、中立公正な不動産知識情報を配信するサイト「ホームナレッジ」を作成、運営し、コンテンツの内容が評価され多くのポータルサイトにコンテンツを提供する。 実務経験を生かし、FPの講師や金融機関・不動産会社などに対するコンサルティングセミナーや勉強会を数多くこなした。 平成14年同社取締役就任、平成16年8月同社退社平成16年11月ナレッジバンク株式会社を設立、代表取締役に就任

講演

りそな銀行、埼玉りそな銀行、三井住友銀行、野村證券、いちよし証券、東京海上火災保険、積水ハウス、兵庫県宅建協会、日税不動産、NPO法人日本地主家主協会 など

著書

大和證券資産管理読本、税会計法務の羅針盤(大蔵財務協会)共著、FPマニュアル96~98年(きんざい)共著 など

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