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不動産投資のポイントと収入におけるリスクと対応 家賃収入に関するリスク

不動産投資は株式投資などと比較して投資額が非常に大きくなる場合が少なくありません。成功した場合は安定した収益を得られますが、反面、失敗した場合は、定期的に損失が発生します。したがって不動産の特性とリスクを十分に把握しなければ上手な投資はできません。
では、不動産投資には具体的にどのようなリスクがあるのでしょうか。今回は不動産から得られる収入に関するリスクについて説明します。

空室によるリスク(空室は収入0ではなくマイナスである)

不動産投資によって得られる収益の中心は、不動産を貸すことによって借主(入居者、テナント)から得られる毎月の賃料収入です。そのため、仮に借主が何らかの事情で退居した場合、新たな借主が見つかるまでの間、賃料収入を得ることができません。しかも不動産の特性として、借主がいようといまいと賃料収入があろうとなかろうと管理費固定資産税都市計画税などの経費が発生します。そのため、空室により家賃収入が入らない場合、収支は0ではなく、マイナスになってしまいます。たとえば1年のうち6ヶ月が空室で賃料が得られなかった場合、当然、賃料収入は半分になりますが経費は1年を通じて発生しますので実際の収入、利回りは半分以下になってしまいます。
  全期間稼動 半年稼動 稼動しない
投資額 10,000,000円 10,000,000円 10,000,000円
月額賃料 50,000円 50,000円 50,000円
稼動期間 12ヶ月 6ヶ月 0ヶ月
年間賃料 600,000円 300,000円 0円
年間経費 100,000円 100,000円 100,000円
年間所得 500,000円 200,000円 -100,000円
実質利回り 5.0% 2.0% -1.0%

借主に有利な中途解約制度

貸主と借主の間で賃貸借契約を締結する場合、通常、2年から3年の契約期間を定めます。しかし契約期間中であっても、特別な契約形態を除いて、借主からの事前予告(6ヶ月前から1ヶ月前)によって中途解約することが可能です。すなわち貸主にとってみれば賃貸借契約書に定める契約期間はあくまで賃料収入が得られる見込みに過ぎず、契約期間中であっても常に中途解約される(空室になる)リスクがともなっているのです。
借主・・事前の通知により、いつでも途中解約可能 貸主・・借主からの途中解約を拒むことができない
* ただし、借地借家法第38条に定める「定期借家契約」を締結した場合、一定の要件を満たすことによって借主の中途解約権を排除することが可能となります。ただし、事業用と一部の居住用にかぎります(定期借家契約については後章でくわしく解説します)。
地価、物価、賃料が右肩上がりだった時代は、「貸し手市場」とよばれ、空室が出た場合でも比較的容易に新たな借主を確保することが可能でした。また、当時は地価、賃料が上昇傾向にあったため、場合によっては従前の賃料より有利な条件で貸すことができたのです。加えて礼金などの一時金も受領することができるので、借主による中途解約は大きな問題にはなりませんでした。
しかし、賃貸物件の供給増加とともに空室が増加し、地価と賃料の二極化が顕著な現在は「借り手市場」とよばれ、借主の退居後、すみやかに新たな借主が確保できるかどうか、併せて、従前の賃料水準で借りてもらえるか、貸主にとって深刻な問題になってきています。
「借り手市場」である現在は、借主による中途解約、または期間満了による解約が明らかになった時点で早く次の手を打たないと安定した収入を得る事ができません。
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賃料の下落リスク

投資対象不動産から得られる賃料が、近隣の相場と比べて高い場合は、契約更改や借主が入れ替わるタイミングで近隣相場並みに賃料を引き下げざるを得ない可能性が高くなります。
したがって物件購入時の利回りが高い場合でも、将来、借主の入れ替えや賃料の減額交渉等によって賃料が引き下げられ、結果的に利回りが低下する可能性もあるので注意が必要です。
現在の賃料の場合 近隣相場に賃料を見直した場合
投資額 10,000,000円 10,000,000円
賃料年額 600,000円 500,000円
利回り 6% 5%
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賃料滞納のリスク(家賃滞納は空室より扱いづらい)

既に借主が確保され、しばらく空室の心配がない場合であっても、借主の経済的な事情や性質的な事情などによって賃料が予定どおり支払われなくなるというように、不動産投資には賃料滞納のリスクがあります。賃料を滞納された場合は、借主への督促、連帯保証人への督促が必要となります。また、賃料の督促、回収、賃料の不払いを理由に退去させる業務を不動産業者や弁護士などに依頼した場合には費用が発生します。
このように賃料の滞納があった場合は労力と費用が発生することに加えて、その間、新たな借主を確保して収入を得ることができませんので、空室である状態よりもさらに損害を被ってしまう可能性があります。仮に立ち退きが成立したとしても、不払い分の賃料が回収できるかどうかはわかりません。
したがって不動産投資をする場合は、借主の信用力に加え連帯保証人の信用力についても十分な調査が必要となります。既に稼働中(賃貸中)の不動産を購入する場合は、借主の過去の滞納履歴についても調査するのが望ましいでしょう。

まとめ

投資にはリスクがつきものであり、リスクのない投資商品はありません。不動産投資においては、そのリスクの特性を十分に把握することが投資の成否を左右します。また、今回説明した家賃収入におけるさまざまなリスクは、自分の努力、工夫、判断によって、ある程度軽減させることも可能です。次回以降、リスクの軽減方法についてお話させていただきます。

収入に関する4つのリスク・空室リスク・中途解約リスク・賃料下落リスク・滞納リスク

伊藤 英昭
伊藤 英昭
ナレッジバンク株式会社 代表取締役
CPC認定者・FP協会認定講師/
一級ファイナンシャルプランニング技能士/
宅地建物取引主任者/
不動産コンサルティング技能登録者

略歴

昭和44年
青森県出身
平成6年
公認会計士・税理士、山田淳一郎事務所(現税理士法人山田&パートナーズ)入所後、グループ会社である株式会社ユーマック(現TFP不動産コンサルティング)に出向。

おもに土地資産家に対する相続対策、底地借地の権利調整、物納、不動産投資、収用に伴う行政との交渉、買換え、土地活用、空室相談、固定資産税の軽減など、土地資産家の持つ、ありとあらゆる問題解決のコンサルティングを行う。また日本特有の借地、底地の問題に着目し、底地専門に投資する私募ファンドの組成に携わり、ファンドマネージャーの一員として1年間に13%の高配当を実現。 コンサルティング業務の傍ら、中立公正な不動産知識情報を配信するサイト「ホームナレッジ」を作成、運営し、コンテンツの内容が評価され多くのポータルサイトにコンテンツを提供する。 実務経験を生かし、FPの講師や金融機関・不動産会社などに対するコンサルティングセミナーや勉強会を数多くこなした。 平成14年同社取締役就任、平成16年8月同社退社平成16年11月ナレッジバンク株式会社を設立、代表取締役に就任

講演

りそな銀行、埼玉りそな銀行、三井住友銀行、野村證券、いちよし証券、東京海上火災保険、積水ハウス、兵庫県宅建協会、日税不動産、NPO法人日本地主家主協会 など

著書

大和證券資産管理読本、税会計法務の羅針盤(大蔵財務協会)共著、FPマニュアル96~98年(きんざい)共著 など

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