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不動産投資のチェックポイント(投資計画~契約) 物件情報の収集段階でのチェックポイント

不動産投資を実行する場合、投資対象となる物件の情報収集と、その精査が必要不可欠となってきます。実際に物件情報を入手して検討の材料を見つけなければ、なかなか投資の眼を養うことはできません。 今回は不動産投資を開始するにあたって、物件情報の収集段階におけるチェックポイントについて解説いたします。

投資物件情報の収集

不動産投資物件の情報は、そのほとんどが不動産会社を通じて流通しています。不動産業者は売却物件の依頼主(売主)から情報を預かり、独自の情報網を通じて広く購入希望者を募ることになります。物件情報は主に以下のような経路で流通します。
●物件情報の流通経路
物件情報の流通経路図
上記のように不動産物件情報は、不動産会社を通じて様々な経路で流通します。また、どのような経路で物件情報を流通させるかという判断は、売却物件の依頼主(売主)と、その依頼を受けた不動産業者の判断となります。

物件情報流通経路の優先順位と不動産会社のインセンティブ

不動産物件情報を、どのような経路で流通させるかは、その不動産会社のインセンティブと密接な関係をもっています。インセンティブとは報酬、すなわち不動産仲介手数料のことであり、不動産売却、購入の仲介手数料は下記のような仕組みになっております。
●不動産仲介手数料の仕組み(売買の場合の仲介報酬の上限額)
1.売却の仲介をした場合、売主から受領できる報酬の限度額
売却の仲介をした場合、売主から受領できる報酬の限度額
2.購入の仲介をした場合、買主から受領できる報酬の限度額
購入の仲介をした場合、買主から受領できる報酬の限度額
3.売却と購入の仲介をした場合の双方から受領できる報酬の限度額
売却と購入の仲介をした場合の双方から受領できる報酬の限度額
上記のように不動産会社は1つの不動産取引において、最大で売買代金の6.3%+126,000円を受領することが可能となっております(売主、買主双方からの手数料を合計)このような理由から、一般的に売却の依頼を受けた不動産会社は、まず自社で買主を直接探そうとします。それは売主と買主双方から受領することによって、報酬が2倍になるからです。自社で買主が見つからない場合や、時間がかかるような場合は他の不動産業者を介して物件を流通させ、広く買主を探すことになります。このように物件情報は、その報酬形態などの特殊性から広く告知されるのには若干の時間を要するのです。
●不動産会社から見た情報流通の優先順位
 1.自社(自社の営業マンを通じて)で直接買主をみつける。
 2.自社の広告(新聞、折込、インターネットなど)により買主を見つける
 3.他の不動産会社に情報を提供し、他の不動産会社を通じて買主を見つける

優良な物件情報を入手するためには

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前述したように不動産の物件情報は、独自の経路によって流通しています。優良物件情報を入手するためには、いかに物件の情報元や、物件情報に近い位置にいる不動産会社を発掘するのかが重要となります。反対に、多くの情報流通経路を経て入手した情報は、その情報流通過程において購入希望者が未だ現れていない物件情報と判断することもできるので、不動産投資において優良といえる物件であるかどうかは、判断が難しいと言えるでしょう。
では物件の情報元、または情報に近い不動産会社(優良な情報を提供してくれる会社)はどのように探せばよいのでしょうか。ホームページや業界紙をみたり、実際に訪問してみたり、人から紹介してもらったりと、方法は様々ですが、自分で探すのはなかなか容易ではありません。不動産においてもIT化が進み、流通のインフラが整備されてきておりますが、残念ながら不動産の物件情報は、その情報流通の特性と手数料などのインセンティブの関係から、優良な情報であればあるほど、なかなか一般には流通しないという特性を持っています。また不動産情報(特に投資物件などの事業用不動産情報)は、まだまだ属人的に流通するという性格が大きいため、やはり第一に不動産業界に身を置く人、または不動産業界に精通した人との人脈を形成し、そこを通じて不動産業界の情報を引き出す事が有効な情報収集方法となるでしょう。

信用のできるパートナーを探すためには自分も信用される顧客になること

前述のように優良な物件情報を収集するためには、優良な物件情報を提供してくれ、且つ信用のおけるパートナーが必要となります。加えて紹介される自分自身も、信頼のおける優良な買主となることが重要です。不動産会社も、いわば商売ですので優先的に優良な買主に情報を提供します。いいかえれば、優良な物件情報を提供する先にも、おのずと優先順位がついているのです。漠然と不動産投資に興味をもっており「いい物件があったら、儲かりそうな物件があったら買いたい」などという、いわば冷やかし半分の顧客には、なかなか優良な情報を提供してくれません。
不動産会社からみた優良な買主とは、不動産投資(購入)実績がある人、資金や、担保の裏づけのある人などです。また予算やタイプ、エリアなど不動産投資に対して明確な方針をもっており、物件の紹介を受けたら、きちんと購入の可否について明確な返事をしてくれる人も優良な顧客といえるでしょう。「この人は条件さえ合致すれば買ってくれそうだな、きちんと検討してくれそうだな」と物件の紹介者に思われなければ、なかなか優良な物件情報は入手できません。
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まとめ

このように不動産物件情報は独特の流通経路を持っており、広告やインターネット、情報誌を介して入手する場合と、人(不動産会社)を介して入手する場合と大きく2つに分かれます。特に事業用不動産の優良物件情報はIT化の時代と言えども、残念ながら、まだまだ人を介して流通しているのが現状です。このような業界独自の慣行を考えると、信頼の置ける情報提供パートナーを見つけるとともに、自分自身が信頼の置ける顧客であるということが優良な情報を得るための重要な手段の一つなのです。

伊藤 英昭
伊藤 英昭
ナレッジバンク株式会社 代表取締役
CPC認定者・FP協会認定講師/
一級ファイナンシャルプランニング技能士/
宅地建物取引主任者/
不動産コンサルティング技能登録者

略歴

昭和44年
青森県出身
平成6年
公認会計士・税理士、山田淳一郎事務所(現税理士法人山田&パートナーズ)入所後、グループ会社である株式会社ユーマック(現TFP不動産コンサルティング)に出向。

おもに土地資産家に対する相続対策、底地借地の権利調整、物納、不動産投資、収用に伴う行政との交渉、買換え、土地活用、空室相談、固定資産税の軽減など、土地資産家の持つ、ありとあらゆる問題解決のコンサルティングを行う。また日本特有の借地、底地の問題に着目し、底地専門に投資する私募ファンドの組成に携わり、ファンドマネージャーの一員として1年間に13%の高配当を実現。 コンサルティング業務の傍ら、中立公正な不動産知識情報を配信するサイト「ホームナレッジ」を作成、運営し、コンテンツの内容が評価され多くのポータルサイトにコンテンツを提供する。 実務経験を生かし、FPの講師や金融機関・不動産会社などに対するコンサルティングセミナーや勉強会を数多くこなした。 平成14年同社取締役就任、平成16年8月同社退社平成16年11月ナレッジバンク株式会社を設立、代表取締役に就任

講演

りそな銀行、埼玉りそな銀行、三井住友銀行、野村證券、いちよし証券、東京海上火災保険、積水ハウス、兵庫県宅建協会、日税不動産、NPO法人日本地主家主協会 など

著書

大和證券資産管理読本、税会計法務の羅針盤(大蔵財務協会)共著、FPマニュアル96~98年(きんざい)共著 など

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