LIFULL HOME'S 不動産投資  >  不動産投資ノウハウ  >  プロが教えるこれからの不動産投資  >  物件資料を見る際のチェックポイント

    はてなブックマークに追加 Buzzurlにブックマーク del.icio.usに追加 この記事をLivedoorクリップにクリップ! niftyクリップに追加 FC2ブックマークへ追加 Yahoo!ブックマークへ追加

不動産投資のチェックポイント(投資計画~契約) 物件資料を見る際のチェックポイント

前回は不動産投資における情報収集段階でのチェックポイントを解説いたしました。 今回は収集した物件資料のチェックポイントについて解説いたします。 物件の資料には、判断材料が多く含まれております。その資料から得られる情報によって、おおよその投資判断が可能となってきます。 まずは収集した資料から、机上での投資判断を行うにあたって、どのような事に注意が必要かご説明します。

物件所在地

image
不動産投資は、その不動産を借りる入居者やテナントの賃料収入を目的としております。
したがって、その物件の借り手の立場になって検討することがポイントでになってきます。その中でも物件の所在や最寄り駅からの距離などは、非常に重要な要素となります。
●チェックポイント
最寄り駅からの距離
  • 利便性(徒歩での距離)
  • ターミナル駅までの所要時間
不動産の公正競争規約では80mを徒歩1分と表示して良いことになっている。
周辺施設
  • 周辺の大学、専門学校や企業など
  • 商業施設や学校、病院など
  • 周辺に嫌悪施設がないかどうか
  • 近隣の状況や治安など
  • 競合となるビルやマンションの状況
上記のチェックポイントを踏まえ、どのような人が借りるか、借り手のイメージを持つことがポイントです。

物件価格や購入にかかる諸経費

投資用不動産は土地と建物から成り立っております。一般的に物件価格は土地建物および建物の消費税を含んだ価格です。(土地には消費税が課せられませんが、建物には5%の消費税が課されます)
建物は今後、不動産投資をする上で、減価償却の対象(税務上、経費として認められる)となりますので、物件価格のうち建物の価格がどれくらいなのか、併せて確認するのが望ましいでしょう。
また、不動産を購入する際、物件価格以外に以下のような諸経費がかかりますので、気になる物件があったら、紹介元の不動産会社に、おおよその諸経費を見積もってもらいましょう。
項 目 内 訳
物件価格 物件本体価格プラス建物消費税
仲介手数料 物件本体価格の3.15%+63000円(上限)
登録免許税(所有権移転) 土地:固定資産税評価額×1%
建物:固定資産税評価額×2%(平成18年4月1日以降)
不動産取得税 土地:固定資産税評価額×1/2×3%
建物:固定資産税評価額×3.5%
(住宅以外の建物:平成18年4月1日以降2年間)
印紙税 契約書記載の売買金額によって異なる
司法書士報酬 登記の内容により異なる
このように、不動産投資には物件価格以外に多くの諸経費が発生します。不動産取得税登録免許税は「固定資産税評価額」をベースに算出されますので、物件の固定資産税評価額が分かれば自分でも概ねの税額を算出することが可能です。
ただし、住宅用の物件などは、軽減措置がある場合もありますので注意が必要です。
また不動産の仲介手数料は、その物件を紹介した不動産会社の取引態様が「媒介」(仲介)の場合に発生しますが「売主」や「代理」の場合は手数料が発生しませんのでチェックしてみましょう。

建物の築年数や間取り、設備、法令遵守など

image
建物の築年数が古ければ、今後、多くの修繕費用が発生する可能性が高くなります。このような事から、その物件の過去の修繕履歴を確認することが望ましいといえます。
また1981年には建築基準法が改正され、建物の耐震基準が大幅に強化されています。したがって1981年前後に建てられた建築物は、耐震性が劣る可能性がありますので注意が必要です。
更に建物が古くなると建物内の設備も更新する時期が近くなり、多くの費用が発生します。
建物の設備は日進月歩となっており、物件の競争力を高めるためには、設備の更新時期にかかわらず、ある程度の設備投資が必要となります。例えばインターネット回線や防犯設備などは、標準的な設備として装備されているのが常識となりつつあります。
建物の建築は建築基準法によって制限されております。この建築基準法に適合した建築物であることを証明するために、建物建築前には「建築確認済証」が、建物建築完了時には「検査済証」が行政(民間検査機関)から交付されます。
よって、投資対象としている不動産が前述した証明の交付を受け、適法に建築されているか否かを確認する必要があります。
万一、適法に建築されていない場合(確認済証や検査済証の交付を受けていない物件の場合)は、金融機関の融資が受けられない可能性が高くなりますので特に注意が必要です。仮に自己資金で投資したとしても、売却が難しくなります。

年間の収入(利回り)

年間の賃料収入と、それにより求められた利回りは非常に重要な投資指標となります。
賃料収入(利回り)に関しては以下のようなチェックが必要です。
収 入
  • 表示された賃料は現在の実績か、想定したものか
  • 現在の賃料および想定に基づき設定されている賃料は周辺相場と比較して割高か、割安か
  • 空室がある場合、どれくらいの期間空室状況が続いているのか
  • 入居者やテナントはどのような属性をもっているのか
  • 賃料の滞納者の状況
支 出
  • 固定資産税や都市計画税の額
  • 火災保険料などの額
  • 管理費の額
  • 水道光熱費の額
  • 経常的に発生している修繕費用など
上記のチェック項目は全てではなくても、経常的な収入、支出程度は物件検討の第一段階で把握しておく必要があります。

まとめ

このように物件資料の収集が済んだタイミングで、第一段階の判断(机上で、ある程度の判断)を行う必要があります。
重要なのは継続して安定した収入が得られるかどうかです。
不動産会社や専門家から、物件の投資対象としての可否を伺うことも重要ですが、諸経費の算出や周辺の状況など、ある程度は自分自身で計算した上で判断できるだけの知識を身につけておくことが望ましいと言えます。
こうした段階を踏んだ後に、実際の物件を見に行きましょう。次回は現地調査にあたっての留意点についてお話します。

伊藤 英昭
伊藤 英昭
ナレッジバンク株式会社 代表取締役
CPC認定者・FP協会認定講師/
一級ファイナンシャルプランニング技能士/
宅地建物取引主任者/
不動産コンサルティング技能登録者

略歴

昭和44年
青森県出身
平成6年
公認会計士・税理士、山田淳一郎事務所(現税理士法人山田&パートナーズ)入所後、グループ会社である株式会社ユーマック(現TFP不動産コンサルティング)に出向。

おもに土地資産家に対する相続対策、底地借地の権利調整、物納、不動産投資、収用に伴う行政との交渉、買換え、土地活用、空室相談、固定資産税の軽減など、土地資産家の持つ、ありとあらゆる問題解決のコンサルティングを行う。また日本特有の借地、底地の問題に着目し、底地専門に投資する私募ファンドの組成に携わり、ファンドマネージャーの一員として1年間に13%の高配当を実現。 コンサルティング業務の傍ら、中立公正な不動産知識情報を配信するサイト「ホームナレッジ」を作成、運営し、コンテンツの内容が評価され多くのポータルサイトにコンテンツを提供する。 実務経験を生かし、FPの講師や金融機関・不動産会社などに対するコンサルティングセミナーや勉強会を数多くこなした。 平成14年同社取締役就任、平成16年8月同社退社平成16年11月ナレッジバンク株式会社を設立、代表取締役に就任

講演

りそな銀行、埼玉りそな銀行、三井住友銀行、野村證券、いちよし証券、東京海上火災保険、積水ハウス、兵庫県宅建協会、日税不動産、NPO法人日本地主家主協会 など

著書

大和證券資産管理読本、税会計法務の羅針盤(大蔵財務協会)共著、FPマニュアル96~98年(きんざい)共著 など

ページトップへ

不動産投資の気になるTOPICS

「物件資料を見る際のチェックポイント」。プロが教えるこれからの不動産投資。不動産投資ノウハウ。【LIFULL HOME'S 不動産投資】初心者の方は収益物件を検索する前に、基礎の基礎、何にどれくらいコストがかかるのか?収入・支出・流動性・税制・法制度などにより想定されるリスクを把握する事が非常に重要です。その上で物件を探す事が第一歩となります。物件探しが不安・相談したい場合は、会社選びから始めましょう。不動産投資による資産運用をお考えなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】

  • 不動産情報サイト事業者連絡協議会
    このサイトは「不動産情報サイト事業者連絡協議会」が定める情報公開の自主規制ルールに則ったサイトとして承認されています。
  • 情報セキュリティマネジメントシステム国際規格
    株式会社LIFULLは、情報セキュリティマネジメントシステムの国際規格「ISO/IEC 27001」および国内規格「JIS Q 27001」の認証を取得しています。