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不動産投資にかかる様々なコスト 購入時のコスト

不動産投資においては「利回り」が1つの指標になっています。利回りとは投資金額に対する年間収入の割合です。不動産投資の場合、他の金融商品と異なり、不動産購入時、保有時、売却時に不動産特有の様々な経費が発生します。この諸経費を計算に入れておかないと思い描いていた利回りと実際の収入とのギャップが生じることになります。今回は利回りを計算する際に重要な不動産投資における様々なコストについて説明いたします。

不動産投資における2つの利回り

不動産投資の指標である利回りは不動産価格に対する年間収入の割合を単純に示したものと、不動産購入時と不動産保有時における、それぞれの諸経費を勘案したものと大きくわけて2つあります。一般的に前者を「表面利回り」後者を「実質利回り」と呼びます。
不動産の利回りには大きく分けて2つある
表面利回り(%) 年間収入÷不動産価格×100
実質利回り(%) (年間収入-保有時の諸経費(※1))÷(不動産価格+購入時の諸経費(※2))×100
(※1)不動産保有時の諸経費。固定資産税都市計画税など。
(※2)不動産購入時の諸経費。建物に対する消費税、不動産仲介手数料など。
例えば年間家賃収入500万円、不動産価格10,000万円、購入時の諸経費500万円、不動産保有時の諸経費が年間100万円の不動産に投資する場合、表面的な利回りと実質の利回りとでは以下のような違いが生じます。
表面利回り(%) 500万円÷10,000万円×100=5%
実質利回り(%) (500万円-100万円)÷(10,000万円+500万円)×100=3.8%
このように同一の不動産でも、表面的な利回りと実質の利回りとでは諸経費も勘案する分、当然、実質の利回りの方が低くなります。不動産に投資する場合、指標となる「利回り」が「表面利回り」なのか「実質利回り」なのか確認する必要があります。
では、不動産投資における諸経費にはどのようなものがあるのでしょうか。

不動産購入時における5つのコスト

不動産を購入する場合、不動産の本体価格以外に以下のような多くの諸経費が発生します。それぞれの諸経費がどのようなものかご説明しましょう。
1.建物に対する消費税 2.不動産仲介手数料 3.契約書に貼付する印紙税 4.登記する場合の登録免許税、司法書士手数料 5.不動産取得税
1.建物に対する消費税
不動産の購入代金を支払う場合、土地代金に対しては消費税がかかりませんが、建物代金には消費税(5%)が課されます。(平成16年4月1日より「取引価格の総額表示」の義務化により建物の消費税を取引価格に含める事が義務付けられています。)
2.不動産仲介手数料
不動産仲介会社より物件の紹介を受けた場合には仲介手数料を支払います。仲介手数料は上限が以下のように定められています。
image
不動産の価格 手数料の上限
200万円以下 5.25%
200万円超 400万円以下 4.2%
400万円超 3.15%
不動産の仲介手数料の上限は上記のように売買金額によって段階的に手数料率が異なっています。
以上のことから400万円超の不動産を購入する場合の仲介手数料の上限は売買代金に対して3.15%+63,000円と略して計算できます。
3.売買契約書に貼付する印紙税
不動産の売買契約書には契約書1通につき印紙税が課せられます。印紙税は売買契約書に記載された金額によって以下のように納付する税額が異なります。
不動産売買契約書記載の金額 印紙税額
10万円以下 200円
10万円超 50万円以下 400円
50万円超 100万円以下 1,000円
100万円超 500万円以下 2,000円
500万円超 1000万円以下 10,000円
1,000万円超 5,000万円以下 15,000円
5,000万円超 1億円以下 45,000円
1億円超 5億円以下 80,000円
5億円超 10億円以下 180,000円
10億円超 50億円以下 360,000円
50億円超 540,000円
(平成19年3月31日までに作成される売買契約書)
印紙税は収入印紙を契約書に貼付して、割り印などにより印紙を使用できなくすることによって納付します。また、印紙税は契約書1通ごとに課税されますので、売主用、買主用に契約書を2通作成した場合は、それぞれ課税されます。売買金額が大きい場合などは契約書を1通だけ作成し、買主が原本を保有し、売主がコピーを保有するという方法により印紙税を節約することも可能です。
4.所有権を登記する場合の登録免許税、司法書士手数料
購入した不動産の権利を保全するために、通常、所有権の「登記」が行われます。「登記」とは不動産に関する権利を公示するもので、その不動産を管轄する法務局、または出張所に備え付けられている「不動産登記簿謄本」または「登記事項証明書」により内容を確認することが可能です。所有権を登記することによって公に購入した不動産の所有権を主張することが可能となるのです。
このように所有権などの不動産の権利を登記する場合、「登録免許税」という税金を納付しなければなりません。また、登記申請を司法書士に依頼する場合は司法書士手数料が発生します。
登記の内容 登録免許税の計算
売買による所有権移転 固定資産税評価額×1%
抵当権の設定 債権額×0.4%
(自己の居住用不動産を除きます)
登録免許税の計算のもとになる固定資産税評価額とは、土地、建物いわゆる固定資産それぞれに付されている金額で、不動産を管轄する市区町村にて価格を決定、管理しています。固定資産税評価額はその不動産(固定資産)の所有者などの利害関係人以外は知ることができませんので、不動産購入の検討段階では、通常、不動産の所有者から教えていただき、概算の登録免許税を算出します。また、不動産購入代金を金融機関から借り入れをして、その担保として抵当権を設定する場合にも借入れる債権額に応じて登録免許税が課されます。
5.不動産取得税
不動産を取得した場合、「不動産取得税」という税金が課されます。不動産取得税の税額は以下の計算により算出されます。
取得対象 不動産取得税の計算
土  地 固定資産税評価額×1/2×3%
建  物 固定資産税評価額×3%
(土地に関する税金計算は平成17年12月31日までに取得した場合の特例計算です。)

まとめ

以上のように不動産投資では不動産価格以外に多くの諸経費が発生します。この諸経費を含めた総投資額を把握した上で対象不動産の利回りを検証してみてください。
今回は利回り計算における総投資額についてのお話をしましたが、次回は利回り計算における年間収入と不動産保有時にかかるコストについて解説します。

不動産投資における初期投資の総額

伊藤 英昭
伊藤 英昭
ナレッジバンク株式会社 代表取締役
CPC認定者・FP協会認定講師/
一級ファイナンシャルプランニング技能士/
宅地建物取引主任者/
不動産コンサルティング技能登録者

略歴

昭和44年
青森県出身
平成6年
公認会計士・税理士、山田淳一郎事務所(現税理士法人山田&パートナーズ)入所後、グループ会社である株式会社ユーマック(現TFP不動産コンサルティング)に出向。

おもに土地資産家に対する相続対策、底地借地の権利調整、物納、不動産投資、収用に伴う行政との交渉、買換え、土地活用、空室相談、固定資産税の軽減など、土地資産家の持つ、ありとあらゆる問題解決のコンサルティングを行う。また日本特有の借地、底地の問題に着目し、底地専門に投資する私募ファンドの組成に携わり、ファンドマネージャーの一員として1年間に13%の高配当を実現。 コンサルティング業務の傍ら、中立公正な不動産知識情報を配信するサイト「ホームナレッジ」を作成、運営し、コンテンツの内容が評価され多くのポータルサイトにコンテンツを提供する。 実務経験を生かし、FPの講師や金融機関・不動産会社などに対するコンサルティングセミナーや勉強会を数多くこなした。 平成14年同社取締役就任、平成16年8月同社退社平成16年11月ナレッジバンク株式会社を設立、代表取締役に就任

講演

りそな銀行、埼玉りそな銀行、三井住友銀行、野村證券、いちよし証券、東京海上火災保険、積水ハウス、兵庫県宅建協会、日税不動産、NPO法人日本地主家主協会 など

著書

大和證券資産管理読本、税会計法務の羅針盤(大蔵財務協会)共著、FPマニュアル96~98年(きんざい)共著 など

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不動産投資の気になるTOPICS

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