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「興味がない」から、わずか1年で3棟購入へ

体験者「興味がない」から、わずか1年で3棟購入へ
木田 正さん(44歳・神奈川県在住)

大手マスコミ企業にお勤め。現在は木造アパート3棟とマンション1室を所有。4棟目の取得も視野においています。ご自宅は一戸建て。奥さまと5歳になるお子さまとの3人暮らしです。

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株式会社フットワーク/大國 敬一さん

所属会社
株式会社フットワーク(東京都町田市)
株式会社フットワークの投資用不動産サイト(http://footwork-i.jp

誤算から始まった不動産投資

意外にも、最近まで不動産投資にはまったく興味がなかった、という木田さん。始めたきっかけはちょっとした誤算からでした。

「中古の分譲マンションに住んでいたんですが、子どももできたし、犬も飼いたいしということで庭付きの一戸建てを購入したんです。ところがマンションの売却を後回しにした結果、タイミングを逃してしまって」

引っ越しシーズンをすぎた4月頃のこと。木田さんのマンションに納得のいく買い手はつきませんでした。それで賃貸に出したのですが——。

「貸してよかったですね。コストはあっという間に相殺されましたし、株などに投資するよりも堅実で、最後は売ることもできます。これは悪くないな、と」まもなく不動産検索サイトなどで投資物件を探し始めるようになりました。

ご自宅の一戸建てを購入したことは投資の面でもプラスでした。数多くの物件を比較検討していく中で不動産を見る眼が養われていったのです。それは投資物件を購入する際の決断力ともなりました。

購入年度
2007年4月
構造
木造アパート(6室)
築年数
4年
購入費用
3950万円(諸費用別)
家賃収入実績
年342万円
ローン返済額合計
201万円
手取り家賃合計
107万円
購入年度
2007年5月
構造
木造アパート(8室)
築年数
新築
購入費用
6600万円(諸費用別)
家賃収入実績
年502万円
ローン返済額合計
293万円
手取り家賃合計
144万円
購入年度
2008年2月
構造
木造アパート(10室)
築年数
新築
購入費用
9600万円(諸費用別)
家賃収入実績
年760万円
ローン返済額合計
447万円
手取り家賃合計
230万円

木造アパートにこだわって購入

最初に決めたのは、築4年の木造アパート。8.5%という表面利回りに加えて、安定した入居率が魅力でした。

「6室あり、入居しているのはほとんどが社会人です。駅から徒歩8分と比較的通勤に便利な立地です。次に購入したのは8室の木造アパート。こちらは学生街にあり、1~2年生が通うキャンパスに近いため入居者の退去時期がハッキリしていますね」

そして更地になる前の土地をいち早く見きわめ、10室の新築アパートを購入。2007年の4月から翌年2月までのわずか1年で3棟のオーナーになったのです。

それにしても、耐久性の高そうなマンションではなく、なぜ木造アパートばかり?

「RCマンションだと、予算から言うと区分所有になってしまいます。1室だけ所有する場合、入居率は100%か0%か2つに1つになり、リスクが大きいんです。アパート1棟買いの場合、例えば6室全部が空室ということは考えにくい。

最低80%の入居率キープという安定した運営が見込めます。それに、償却効率がいい。 耐用年数が鉄筋で47年、木造で22年、木造なら半分以下で初期投資分を計上できます。 しかも、実際の耐用年数は、こんなに差があるとは思えない。

日本最古の建造物である法隆寺は木造ですよね。

木造の方がもちがいいんじゃないかと思うくらいです。

それに鉄筋は腐ったらどうにもならないけど、木造ならリフォームしやすい。もう1つ。区分所有だと管理は組合や理事会の権限で、自分では決められないけど、一棟所有なら自分の思うように管理をコントロールできます。次はそろそろ別のタイプも考えていますが」

そしてお住まいの神奈川県を中心に物件を選択。これにも理由があります。

「何かあってもすぐ見にいけます。それに物件を選ぶ際、データだけでは不安ですから、自分の目で確かめられる距離がよかった」

こまやかな対応と提携ローン

木田さんがご自分の目で確かめたものは、建物はもちろん、入居率はどうか、駅から近いか、街の発展性はどうか、などなど。表面利回りに惑わされないようシビアに見ていったといいます。

「自分が借りる立場だったらそこを借りたいと思うかですよね。それから10年後にも同程度の入居率を確保できると思える物件を探しました」

実際に見た物件数は30以上。資料だけならその倍は見ているといいます。

不動産会社も2〜3社回りました。その中でフットワークに決めたのはなぜだったのでしょうか。

「対応がきめこまやかでリアクションが早い。条件をいうと合致した物件をすぐ用意してくれます。それに今回の私の場合は融資の面でも有利でした。提携ローンで諸経費まで含めたオーバーローンが可能だったんです」

1棟目は購入金額3950万円に対し、借入金額4100万円。2棟目は6600万円に対し、6800万円。3棟目は9600万円に対し、9950万円。金利も最大値に近い優遇を受けられました。担保となるマンションを持っていて勤め先の信用力があったとはいえ、提携ローンの恩恵は少なくないようです。

「それに現場の管理もおまかせできます。1棟目は賃貸保証システムを採用しているため家賃の滞納もありません。築浅ということもあり、今のところなんの問題もないですね」

メンテナンスも1棟目のアプローチに自転車専用ポーチを作った程度だとか。そのついでにと花壇をつくり、しゃれたアプローチを完成させました。

自分が考える条件は妥協しない

不動産投資で得た収入は次なる物件の自己資金としてプールしている木田さん。いまはサブプライムローンの問題などもあり、不動産投資に対する銀行の審査がかなり厳しくなっています。最低でも2〜3割の自己資金が必要。

「次は都心に近い場所に1棟考えています」

不動産投資成功の秘訣はなんだとお考えでしょうか。

「自分で決めた軸を持っておくことじゃないでしょうか。新築5年以内とか、駅から徒歩10分とか、利回りとか。これだけは譲れないという条件を、妥協せずに言いつづけることだと思います」

もちろんその条件は人によって様々。自己資金のある人やリフォームのノウハウがある人などは、別の選び方があっていい。また年齢によっても変わるでしょうと木田さんのアドバイス。 もはや堂々たるオーナーぶり。

「まだ1年なんで、これからですよ。建物も老朽化するだろうし、入居者の入れ替わるタイミングもどうなるか。長期的な視野で推移を見守りたいと思います」

誤算から始まったとはいえ、順調な投資人生を歩みだした木田さん。転機を逃さずチャンスに結びつけたことが、成功を招いたといえそうです。

これから不動産投資を始める方へのメッセージ

いろいろな情報を集めるのも大切ですが、それをどう判断するかが重要。何を目的として何をめざすのか。自分で決めた軸を持つことで、表面利回りに惑わされず、10年、20年先の姿を考えないといけない。それによって条件も変わると思います。いつでも好きなときに始められるのが不動産投資。ご自分のスタイルに合ったやり方で進めてみては。

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