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「興味がない」から、わずか1年で3棟購入へ

アドバイザーリアルタイムの情報が投資に差をつける
株式会社フットワーク/大國 敬一さん

所属会社
株式会社フットワーク(東京都町田市)
株式会社フットワークの投資用不動産サイト(http://footwork-i.jp
体験者「興味がない」から、わずか1年で3棟購入へ
木田 正さん(44歳・神奈川県在住)

大手マスコミ企業にお勤め。現在は木造アパート3棟とマンション1室を所有。4棟目の取得も視野においています。ご自宅は一戸建て。奥さまと5歳になるお子さまとの3人暮らしです。

信じるべきは直近の情報

木田さんの持っている担保や勤め先の信用力などを見て、すぐに購入能力のある方だと悟ったという大國さん。不動産投資を成功させる秘訣はなんだとお考えでしょうか。

「情報をご紹介してすぐに動いてもらえるかどうか。そこはお客さまの判断力によるところが大きいのですが、リアルタイムの情報を生かせるかどうかですね」

木田さんの場合もすばやい判断がものをいいました。3棟目の話が来たときは古い建物を壊すところで、まだマル秘扱いの物件でした。

「普通の方は更地になってから食指が動くものですが、木田さんはすかさず決断されたんです」

ただ初心者にとっては難易度の高いお話。物件を見る眼は、おつきあいを通してじっくりとレクチャーし、実物を見ながら養ってもらえばいいとのこと。

「私たちはお客さまの将来像を考えて情報収集しています。まずは手ごろなものから始めていただき、信頼関係をつくっていきたいと思っています」

物件の情報だけではありません。銀行の融資条件も2〜3か月で大きく変わるといいます。

「最近は銀行の審査もだいぶ辛口ですね。大手行がOKを出さないものは周りの金融機関も出しませんから、直近の情報を知らないと動きづらいのです。2〜3年前の成功事例を信じてくる方がたくさんいらっしゃいますが、それではちょっとむずかしい」

初心者へのおすすめは築浅の居住用

表面利回りだけを信じるのもNG。チラシなどで古い物件が高利回りと宣伝されていても、10年所有して、その後に売却できるかどうか。

「なぜ売りに出されているか考えてください。古い物件は前のオーナーがうまみを吸い取ったあとのものが多いんです。表面的な利回りだけでなく物件の出口=売却時のことを考えましょう」

では、初心者におすすめの手堅い物件とは?

「手間のかからない築浅の物件。新築なら10年保証もあり、よりおすすめできます。空室が出てもすぐ埋まる立地で、ワンルームが部屋数も多くなっていいでしょう。それに居住用とテナント向けでは、前者のほうが初心者向け。テナントは坪当たりの単価は高くなりますが、エリアによって向き不向きがあり、うまく定着するかどうかの判断がつきにくいのです」

ちょっとした仕様も要チェック。たとえば木田さんの物件の一つにはロフトが付いていますが、これも入居について競争力を高める条件になっています。いずれにせよ安定した入居率が可能かどうか、そして最終的に売りやすいか。そこを見てほしいと大國さん。そのほうが融資も受けやすいといいます。

「そして区分所有より一棟買いの方をおすすめします。部屋数が多いほうがリスク分散できますし、次の手も打ちやすいですから」

生命保険と同じ

もうひとつ留意したいのが、自分自身の年齢。若いうちなら支払期間を長く設定し、その分月々の支払額を少なく見積もることができます。繰り上げ返済してその都度元金を減らすことも容易に。

「30〜40代で不動産投資されるお客さまは多いですよ。木田さんのように、お勤め先などの信用力によっては提携ローンの金利も優遇されます」

そもそも若ければ病気などのリスクも低い。

「実際に入院歴をチェックされて融資が下りなかった例があります。健康面を考えても年齢が若いうちに始めるのがおすすめです」

健康で若いうちならコストが少ないが、いざというときは投資物件が生活を支えてくれる。生命保険と同じ、と考えれば合点がいきます。

とはいえ嘘はダメ。資金も収入も人生設計も、自分を全部さらけ出して相談すること。

「物件にしろ、ローンにしろ、プロとして最適と思われる策を練ります。全部さらして裸になってくださった方のほうが、最終的にはいいお買い物をされてるんですよ」

プロに任せるべきところは任せて、素直に専門家の言葉に耳を傾けたい。

トータルサポートで頼もしいパートナーへ

ところでこのフットワークという会社、東京、神奈川を拠点に市場の動向に合わせてお客様に最適な物件を全国からアレンジしてくれます。

「うちの強みはスピード。より鮮度の高い情報を収集してお客さまにお伝えし、現地にお連れしています」

さらにローンの金利や審査条件で優遇がある地元の金融機関のほか、大手ハウスメーカーとの提携もあり、アパートを新築したいときなど価格面で融通がききます。木田さんがおっしゃっていたように、賃貸管理業務も代行してくれるため、入居者の募集や家賃の集金、退去手続きまでトータルで任せることも。

本店・支店には自身も不動産投資で成功しているスタッフが在籍し、その成功談を聞くこともできます。初心者にとって様々な面で、頼もしいパートナーになってくれそうです。

これから不動産投資を始める方へのメッセージ

サブプライムローン問題の影響で融資条件などは以前より厳しく、自己資金は購入金額の30%、諸費用に7%を用意するのが理想といわれます。ですがまずは相談を。当社のリピーターになっていただけるよう、1棟目から信頼できる物件をご紹介します。

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