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購入から客付けまで一任して「入居率95%」を実現!

アドバイザー将来を見据えた戦略が成功の秘訣!
株式会社フットワーク/宮寺 勝さん

所属会社
株式会社フットワーク(東京都町田市)
株式会社フットワークの投資用不動産サイト(http://footwork-i.jp
体験者購入から客付けまで一任して「入居率95%」を実現!
高橋 秀明さん(46歳・東京都在住)

税理士として、高橋秀明税理士事務所を開設。東京税理士会の税務支援対策部委員や、町田支部の幹事などを歴任し、数々の税務問題に取り組む。現在は、2棟の物件と区分所有1室を所有する。近々、3棟目の購入も視野に入れているという。

お客様に合わせて金融機関を選ぶ

高橋さんは資金調達について、一番良い条件を出してくれる金融機関を紹介してくれると、フットワークさんの魅力を語っていましたが、その辺りはいかがでしょうか。

「実は、高橋先生の場合、1棟目は私どもではなく他社で物件を購入されていたんですね。その融資内容を見せて頂いたら、かなりの高金利でした。これに疑問を感じまして、当社にて2棟目をご購入頂く際に、別の金融機関へ話を持っていかれました。すると1棟目についても、すぐに低金利での借り換え交渉がうまくいきました。そこで購入予定の物件の融資と一本化して、支払額を抑えたわけです」

また、金融機関では属性という言葉もよく使われますが、これも単純に社会的なポジションの高さだけで、融資の有無が決まるわけではありません。

実は金融機関によって融資が下りやすい職種などがあったりします。例えば公務員、開業医、会社員など、金融機関にはそれぞれ得意分野があるわけです。長年、各行の担当者さんとコミュニケーションをとっていると、そういった部分も見えくるわけです。

「他にも、担当者の入れ替わり時期や決算期、さらに月末などは、融資が下りやすいと言えますね。これらのことを踏まえながらどこの銀行で、どの支店の担当者が一番良いのかを突き詰めなければ、最良の融資は見つけられないと思います」

過去には、弊社で融資は難しいと考えていた人が、他社さんで通った、という苦い経験もありました。

そんな時は、その銀行・支店・担当者を、すぐに確認します。そして担当者が分かったら、コミュニケーションをはかっていくわけです。お客様からも、そういう情報を頂きながら、常にアンテナを張るようにしています。

高橋先生の協力を得ながら実践!

「高橋先生は税務のプロですし、私から不動産投資における節税について、特にお話をすることはありませんね(笑)。逆に教えてもらうことの方が多いです。 それが知識になり、他のお客様へのアドバイスにもつながっています。ただし、私達は税務のプロではありませんから、断言はしないように気をつけています。 「こうなると思いますが、税理士の先生などに、改めてご確認を頂けますか」という感じで、ご説明するわけです」

不動産投資を実践される方々は、相続対策など税金問題で悩んでいる人が多いのも事実です。

客付けまでを確実にフォローする

高橋さんは、フットワークさんは客付け能力が高くてトラブル対応も早いから、とても信頼できると話されていましたが、一棟を管理するうえで心掛けていることは、どんな点なのでしょう?

「基本的には本社がある東京都町田市で売買をして、神奈川県の相模大野で管理する…この一貫した流れを構築できれば、必ず次へとつながっていきますね。つまり売りっぱなしではなく、購入した後の客付けまでキチンと責任を持つわけです。もちろん、家賃相場にもよりますが、可能な限り利回りが良い状態がキープできるようにも気をつけています。ただし遠方の場合、空室を埋めるには相模大野店だけでは、どうしても無理が生じてきます。

そこで、大手の管理会社さんにも協力してもらっています。ですから、私どもでは物件管理や客付けを「ご自身で実施して下さい」というスタンスはとっていません。お客様と一緒に物件がある地元へ出向いて、地場の管理会社さんにも客付けの依頼をするように心掛けています。もしも半年経っても空室が埋まらなければ、他の管理会社さんを、また一緒に探しますし、最終的には家賃保証も考慮します」

先日も「物件が古くて1年弱も半分近くが空室なので何とかしてくれませんか」という依頼がありました。こんな時でも、当社が提携している家賃保証会社を紹介して、お客様のご要望に応えています。

経済情勢を考慮し投資時期を計る

不動産投資について高橋さんは、所有する期間など出口戦略を考えることが大切だと話されていましたが、その辺りはどう考えていらっしゃいますか?

「やはり購入した以上は、最低でも5年間は所有しないと、もったいないと思いますね。それ以降は建物の築年数で変わるでしょう。ただし、長年経営していると、経済情勢の変化による「波」があることも分かってきます。これは大抵、4~5年くらいのサイクルでグルグル回っているものです。果たして「今が買いなのか売りなのか」。このタイミングの見計らいが重要です。よく「自己資金を貯めてから買いたい」と…でなければ融資がつかないという方もいますが、必ずしも、そうとは限りません」

例えば今から3年程前は、100万円の頭金で1億円の物件が買えました。これはフルローンというよりもオーバーローン状態です。もちろん、今のご時世ではとても難しい話です。

しかし、その頃に自己資金が1000万円あったとしても、以後3~4年間で、さらに貯蓄を増やしてから購入を考える…というのは、普通の会社員の方などでは難しいでしょう。

「つまり、経済の波の動きが、不動産投資に大きな影響を与えるわけですね。 それでは「今は買いなのか」と、問われれば、たとえ高金利でも、購入には良いタイミングだと言えると思います」

物件の利回りも、それなりに良い時期でもあります。だからといって、普通の会社員の方に1億円以上の物件は、お勧めできません。リスクも高いですし融資も難しいでしょう。

また、これまで1億円以上の物件を所有してきた方でも、3000万~5000万円くらいのものを購入して5年後くらいに買換えるようなプランが良いと思います。景気が回復すれば物件の評価も上がってきますから。

利回りから購入後の未来を描く

利回りは、高橋先生は8%くらいあれば良いのでは…というお話でしたが、フットワークさん的には、どのくらいが妥当だと思われますか?

「そうですね。実は、お客様が考える利回りと私たちが考えるものは大きく違います。もちろん、お客様のスタンスは尊重しますが、今でも大体12%くらいの利回りを希望される方なども、いらっしゃいますね。確かに、そういう物件もご用意できるのですが、大抵は築古の木造で立地も駅から遠く、土地の値段だけで、たまたま家が建っているような状態です。ですから、建物は5~6年持てばいいから「最終的には土地だけで売ってしまおう」という人にしかお勧めできません」

他にも考慮しなければいけないのが、購入される方の年齢や将来像です。例えば現在55歳で5年後に定年される公務員の方が、お客様だったとします。ご本人的には、物件のリフォームを自分で行うのが老後の楽しみ…なんてケースでは、新築ではなく土地値に近いものをお勧めする場合もあります。このように、購入される方の5年後、10年後、そして20年後までを見据えた探し方が大切だと考えています。

「利回りも基本的な部分は同じです。例えば購入される方が、40歳ぐらいの会社員であれば、責務としての大事な本業があります。ですから、本業に力を注げる中で、運営できるような物件が良いと思いますので、そうなると新しい建物をお勧めするわけです。物件が古いとリフォームなどに手間が必要ですから。煩わしいことがなく、銀行口座だけを楽しみにできるような物件が理想なわけです(笑)」

このケースでは、どうしても表面利回りは低くなってきます。高橋先生のお話にもあったように8%もあれば十分でしょう。このように、ご提案する利回りも、お客様によって変わってくるのです

物件販売後に満室経営を実現!

「弊社の一番の強みは、不動産投資を販売から管理まで、トータルにサポートできる点だと思います」現在、私どもは年間で200棟近くの物件を売買させて頂いておりますが、その中の約半数がリピーターの方になります。これはやはり、お客様がご購入された物件で満室経営が実現できている証拠だと思っています」

「長年この状態を保てれば、4~5年経った時に「もう1棟購入したい」なんてお話も頂けますから。例えば初めて購入された物件で、部屋が6割しか埋まらない状態が1年も続けば、2度と弊社には依頼をされないでしょう。そういった信頼が、リピーター率に、つながっていると私は考えます」

不動産投資は、株などのように瞬間的に儲けを出すものではありません。長いスパンの中で、利益を「育てていく」ものなのです。

だからこそ不動産投資とは、本業があって成立するものだと思っています。会社員の方なら、60歳で定年を迎えた時に「こんなに資産があったのか」と驚いてもらえるような投資スタイルが理想ではないでしょうか。当社であれば、そんな人生設計のお手伝いが必ずできると思います。

これから不動産投資を始める方へのメッセージ

高橋さんは、まずは一歩を踏み出す勇気が必要だと言われてましたが…

先生のおっしゃる通りですね。まずは踏み出さないと始まりません。かといって、何も考えずに動くのではなく、まずはキチンとした不動産会社選びからスタートしてください。1社だけではなく何社かに足を運んで、その中からご自分に合った不動産会社を見つけて選択されるといいでしょう。そのうちの1社に是非フットワークも入れて頂けると幸いです。電話やメール、FAXだけで済まさずに直接、営業担当と話をすることで今後の付き合いを想像して何かを感じるはずですし、それから物件を見て購入するかどうかの判断を下してみてはいかがでしょう。弊社も同じく、お客様に満足頂ける様、色々な情報を用意してお待ちしております。

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「将来を見据えた戦略が成功の秘訣!」(アドバイザーの体験談)。成功体験特集。不動産投資ノウハウ。【LIFULL HOME'S 不動産投資】初心者の方は収益物件を検索する前に、基礎の基礎、何にどれくらいコストがかかるのか?収入・支出・流動性・税制・法制度などにより想定されるリスクを把握する事が非常に重要です。その上で物件を探す事が第一歩となります。物件探しが不安・相談したい場合は、会社選びから始めましょう。不動産投資による資産運用をお考えなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】

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