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購入から客付けまで一任して「入居率95%」を実現!

体験者購入から客付けまで一任して「入居率95%」を実現!
高橋 秀明さん(46歳・東京都在住)

税理士として、高橋秀明税理士事務所を開設。東京税理士会の税務支援対策部委員や、町田支部の幹事などを歴任し、数々の税務問題に取り組む。現在は、2棟の物件と区分所有1室を所有する。近々、3棟目の購入も視野に入れているという。

アドバイザー将来を見据えた戦略が成功の秘訣!
株式会社フットワーク/宮寺 勝さん

所属会社
株式会社フットワーク(東京都町田市)
株式会社フットワークの投資用不動産サイト(http://footwork-i.jp

属性などから有利な条件を導く

「融資において、大抵の不動産会社の人は、杓子定規に「規定通り頭金を入れて下さい」と言います。ところがフットワークさんは、10%や5%などの少ない資金でも、欲しい物件の融資枠を引っ張ってくれるんです」

私は今回のアドバイザーの宮寺さんとも長い付き合いですが、彼は融資先の銀行などを常に変更していると言います。これは状況により、金融機関の流れが変わるのが理由で、例えば支店長さんが別の人になっただけでも、融資条件などは大きく違ってくるそうです。

このように宮寺さんを始め、フットワークの社員の方々は、日頃から金融機関へ足を運び、常にアンテナを張っているから資金調達が上手くいくわけですね。

「実際、私も3年前にフットワークさんで賃貸マンションを購入する時に、以前借り入れていた融資の残金と、新たな融資分を一つにまとめて、低金利かつ好条件なプランへと変更できました。当時、すでに所有していた物件のローン残金は約8000万円、新規購入の費用としても約1億2000万円が必要で、これを一つにまとめると約2億円にもなったのですが、2.1%程度の低金利を実現できたのです」

ちなみに、現在でも2.5%くらいですから、かなり安く抑えられたと思います。融資に関して他所で厳しい返事をされた案件でも、フットワークさんなら臨機応変に対応してくれます。それぞれの属性や環境、さらに状況を判断し、的確な金融機関と結びつけてくれる柔軟性は本当に凄いなあと思います。

法人設立なども視野に入れて対策

「私も含め税金を少しでも安く抑えたいと思っている、不動産オーナーの方は多いのではないでしょうか。その方法の一つに消費税の課税事業者になるという手があります。これのメリットは、新規にマンションなどを建てた際に、消費税の還付が受けられる点です。例えば億単位の物件なら、300万~400万円近く戻ってきますから、キャッシュを手に入れるための有効な手段だと思いますね。

また、5棟10室以上で、いわゆる事業的規模になっているケースでは、必ず青色申告をするようにしましょう。しっかりとした会計処理を行えば、65万円の所得控除が受けられますから。これを有効利用するため、奥さんや親族を所有物件の不動産事業へ従事させ、青色事業専従者として給与を支払うことで節税が可能になります」

例えば、奥さんを物件の掃除に専従させ、その業務内容として相当な金額、月額6万円(年間72万円)を給料にしたとします。すると、この72万円は無税で所得を分散できます。もちろん、その分だけオーナー本人の所得も減るため、節税のメリットは非常に大きいわけです。

「さらに、課税所得が800万円を超えるような事業規模の大きい場合は、法人化もオススメです。現行の所得税は累進課税になっており、1800万円超えともなると、最高税率は合計で50%近くにもなってしまいます。ところが法人では、課税所得が800万円超えの場合、税金の合計は一律約40%で済むため、かなりの節税となります。さらに法人では、経費として認められる部分が、個人に比べて凄く広がります。例えば所有している自動車はもちろん、電話料や電気代も仕事に使っていれば、按分して1/3くらいは経費計上が可能です」

以上のように、事業規模に応じた節税対策を施すことが大切だと思います。

客付け能力が高く信頼できる

「フットワークさんは売買と管理の専門部門があるため、私も2棟1室(全部で22室)の管理を安心してお任せしています。そこから受ける印象はとにかく対応が早くて賢いという印象です。 実際に客付け能力も高く、所有物件での空室は現在1室のみです。また、管理コストを抑えるための、様々な提案をしてくれるのも助かりますね。少し前にも、退去があった物件で土埃が建物の共用部に大量に入ってくる欠点を見つけて困っていたら、シルバー人材センターに掃除を依頼してみたら…とアドバイスを頂きました。2週間に1回、定期清掃をしてもらって、料金は1314円。月に約2600円の費用で、物件はピカピカですから、コストパフォーマンスの高さはピカイチでしょう」

とはいえ一棟運営の場合、ある程度は大家さん自らも掃除した方が良いとは思います。特に郊外にある物件などは、定期的に現場を見に行き、ゴミが落ちていないか、汚れていないかなどチェックするべきです。やはり、マイホームみたいな感覚で、賃貸物件も捉えるべきでしょう。

もちろん、掃除以外でもフットワークさんのアイデアは役立っています。例えば、一般的には礼金、敷金ともに2ヶ月分というケースが多いはずです。しかし、私は最初から礼金、敷金ともに1ヶ月分で入居募集をしています。

「実は、それでも借主が決まらない時期がありましたが、私は迷わず「両方ともゼロにして募集して下さい」と依頼しました。ところが、フットワークの社員の方が「1ヶ月で退室されると困りますから、敷金1ヶ月分だけは取って下さい」と、冷静に逆提案をしてくれました。部屋を埋めたい一心で、多少冷静さを欠いていた私にとっては、本当にありがたい一言でしたね」

このように様々な面で信頼できますし、トラブルにも迅速に対応してくれますから、オーナー側としては凄く安心感がありますね。

「出口」を見据えることが大切

「そもそも私が、不動産投資を始めたきっかけは、お客様の中に当時4000万円くらいのご自宅を購入された社長さんがいて自己資金ゼロで全額を融資してくれたという話を聞いたことでした。 そこで顧問先の不動産業者さんへ「私でも持てますか? 」と聞いたところ「十分買えます」と言われて、探し始めたわけなのです。ちなみに、この業者さんはフットワークさんではなかったのですが(笑)」

その後、私のお客様でアパート経営をしていた方から、ある物件を手放したいという話が出て、それを購入する際に知り合ったのがフットワークさんでした。

「この物件は、入手してから3人の退去者が出るなど大変な時期も迎えましたが、その都度、親身になって対応してくれたおかげで、事業も軌道に乗せられたわけです。 私は不動産投資に関しては、売買で利益を求めるのではなく、所有後に保有益を出すのが本質だと考えています。それには最終的な「出口」を、どのタイミングにするのかが重要になるでしょう」

一般的に税制上で見れば、物件を5年は所有しないと旨味は出てきません。5年間所有してから売却すれば、売却益が出ても税金の軽減措置もあるのです。

もちろん、良い物件に関しては長く持ち続けるのがベストだとは思いますが、ある程度の利益が出た時点で、他に魅力的なものが見つかったら買い換えるのも一つの手でしょう。

私も、まだ7~8年ぐらいしか不動産投資の経験がありませんから、自分の物件の「出口」は完全には見えていません。しかし、事業を拡大していく中で、売却するタイミングも必要かも知れない…と日々考えています

表面利回り8%が一つの目安

「今のご時勢なら、表面利回りで8%くらいあれば良い方だと思います。この8%の利回りを維持していくためには、固定資産税などを視野に入れながら、いかに空室を失くすかが重要です。私は機会損失を減らすべく、常に満室経営を心掛けています。 例えば家賃6万円の部屋が10ヶ月間、空室になってしまうと、60万円もの損失が発生します。これを防ぐには、管理会社さんへ宣伝・広告費を追加し、告知を強化してもらうなどの工夫も必要でしょう」

利回りは長い期間、良い数字を持続していくのが重要ですから、フットワークさんのように、優秀な管理会社さんをパートナーに選ぶのもポイントだと思います。

これから不動産投資を始める方へのメッセージ

不動産投資は生き物なので、シミュレーション通りにいかないことが多いものです。ですから、最初の一歩を踏み出すことが大事でしょう。一度動き始めると、色々なことが分かってきますから。個人的には不動産経営していくうえでも、初めは辛い目に遭った方が良いと思います。例えば、2~3部屋が一気に空室になったりと…。そんな時でも、フットワークさんなら頼りになりますし、ぜひ相談してみて下さい。

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「購入から客付けまで一任して「入居率95%」を実現!」(購入者の体験談)。成功体験特集。不動産投資ノウハウ。【LIFULL HOME'S 不動産投資】初心者の方は収益物件を検索する前に、基礎の基礎、何にどれくらいコストがかかるのか?収入・支出・流動性・税制・法制度などにより想定されるリスクを把握する事が非常に重要です。その上で物件を探す事が第一歩となります。物件探しが不安・相談したい場合は、会社選びから始めましょう。不動産投資による資産運用をお考えなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】

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