橋本秋人の不動産投資コラム

シリーズ連載: 実践派コンサルタントが見たFP的不動産投資事情

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

【自己紹介】会社員→サラリーマン大家→早期退職→独立への道

今月からHOME’S不動産投資コラムを担当することになりました、ファイナンシャル・プランナーの橋本秋人です。

私は30年以上ハウスメーカーに勤務し主に不動産活用、相続対策等の実務に携わってきました。
会社員時代は420棟を超える建築のお手伝いをしてきましたが、その間FP資格を取得、その後早期退職し現在は独立系FPとして活動しています。

特に相続対策や不動産運用設計についてのご相談も多く、その分野での実務経験は豊富です。

また私自身も2回の住宅購入、4回の住宅ローン借換え、数回の不動産投資、売却を行うなど不動産に関わる数多くのイベントを経験してきました。

本コラムでは経験に基づくさまざまな事例や情報をお伝えするとともに、FPの立場から、ライフプランニングを意識した資産形成について提案していきたいと思います。

本サイトには、メガ大家さん、専業大家さん、ベテラン大家さんから、まだ始めたばかり、不動産投資に興味がある、これから不動産投資を始めたいという初心者まで幅広い読者の方々がいらっしゃると思います。

第1回目は、特に初心者の方向けに、自己紹介も兼ね、私自身の不動産投資と早期退職・独立までの経緯をひとつの事例としてご紹介します。

■きっかけ・マンションの隣の部屋を購入

私は平成3年、埼玉県内に持家としてマンションを購入しました。購入して15年後のある日、お隣さんから、他県に引っ越すことになったのでお隣さんの部屋を買わないかという話をいただいたのです。

当時わが家は3LDK、お隣は4LDK。子供が3人、そろそろ独立した子供部屋が欲しくなっていたわが家には渡りに船のお話。

実は私がマンションを購入したのは、バブル真っただ中。不動産価格も絶頂期で、なんとか3LDKの部屋を購入しましたが、お隣は角部屋4LDKで30帖以上の広いルーフバルコニー付き、マンション内でも最も高い部屋。

新築時は高くて手が届きませんでしたが、バブルも弾けて15年、不動産相場も大きく下落し、わが家も購入価格の3分の1に下がりましたが、お隣も同じく3分の1に。
これならと購入することにしました。

無事契約、お隣の部屋への引越しが終わると、今まで住んでいた部屋をどうするかという次の展開へ。
売却して、新たに借りた住宅ローンの一部繰上げ返済に充てるという選択肢もありますが、それは真っ先に消去。

なぜなら、確かに住宅ローンの返済額は減りますが、単にそれだけで、その先の展開が期待できなかったからです。

当然最初に考えたのは、住んでいた部屋を賃貸にして家賃収入を得ることでした。
でも、私はそうせずに、別の方法を選びました。そしてその選択が、その後の進むべき道を大きく変えました。

土地を購入して1棟目のアパートを建築

最終的に元の住まいは売却し、その資金を元に融資と組合せ、将来性が見込める土地を購入し、4戸のアパートを新築しました。中古物件も探したのですが希望に合ったものがなく、利回りは少し劣りますが競争力の強い新築という手法を選択しました。

因みに、なぜ元の住まいを賃貸にしなかったか? ご承知のようにマンションは月々の管理費・修繕積立金・駐車場代などの負担があり、それらを家賃収入から差し引くとキャッシュがたいして残らないのです。

また、たまたま所有している不動産の活用なので、立地を選ぶこともできません。
結果的に、マンションの部屋を賃貸した場合と比較して約3倍のキャッシュフローを確保できました。

ここで、売却時の税金についても少し触れておきます。実は自宅の売却に際しては、税制の恩恵を大いに受けています。

簡単に言うと、自宅を売って損失が出た場合、その損失額は3年間総所得金額から繰越控除できるというものです。

自宅の売却額が、購入価格の3分の1だったのは前述した通りですが、居住用資産の譲渡損失にかかる税金の特例を受け、3年間で数百万円の所得税が戻ってきました。

確かに損失もかなりの額でしたが、3年間は所得税を支払わずに済みましたし、住民税もほぼ0となりました。これは売却時に見込んでいたことでしたが、やはり嬉しいことでした。
そして戻ってきた税金と1棟目のアパートのキャッシュフローを元に次のアパート取得へと進んでいったのです。

少しずつ物件数を増やし早期退職・そして独立

一定額のキャッシュフローを確保できるようになると、ライフプラン上も次の展開へと進むことができます。
元々会社員で給与収入はあるのでアパートのキャッシュフローを使う必要もなく、それを元手に少しずつ新たな収益物件を取得し9年。

賃貸経営が生み出すキャッシュフローで生活のベースもできたので、当時まだ下の2人の子は大学生でしたが、妻の理解も得、会社を早期退職することができました。
そして現在はFP、不動産コンサルタントとしての活動を行っています。

不動産投資は目的ではない

さて、皆さんはなぜ不動産投資を行いたい(行っている)のですか?

私は、初めは自分の年金づくりのために、その後は早期退職を実現するために不動産投資を選びました。
つまり不動産投資はライフプランを実現するための有効な手段の一つなのです。

しかし不動産投資ならではのリスクも存在しますし、資産運用の方法は不動産投資だけではありません。

皆さんがそれぞれのライフプラン、自己の属性、リスク許容度等を正しく分析しながらどのような資産運用がご自身に合っているのかをきちんと見極め、それぞれに適した手段を選択して下さい。

皆さんのライフプランの実現のために、不動産投資を上手に活用してください。

【このコラムの著者】

橋本秋人

ファイナンシャル・プランナー 不動産コンサルタント
1961年東京都出身
早稲田大学商学部卒業後、住宅メーカーに入社。

長年、顧客の相続対策や資産運用として賃貸住宅建築などによる不動産活用を担当。
また、自らも在職中より投資物件購入や土地購入新築など不動産投資を始め、早期退職を実現した元サラリーマン大家でもある。

現在は、FPオフィス ノーサイド代表としてライフプラン・住宅取得・不動産活用・相続などを中心に相談、セミナー、執筆などを行っている。

保有資格:
・ファイナンシャル・プランナー(CFP®認定者・1級FP技能士)
・公認不動産コンサルティングマスター 
・宅地建物取引士
・住宅ローンアドバイザー
・福祉住環境コーディネーター2級
・終活アドバイザー(終活アドバイザー協会)

平成27年度日本FP協会「住宅活用相談」相談員
平成29年度日本FP協会「くらしとお金のFP相談室」相談員

他のコラム著者も見てみる

不動産投資家によっても違いは様々。
LIFULL HOME'Sが厳選した不動産投資家や専門家のコラムから色々な不動産投資スタイルを吸収してライバルに差をつけよう!

LIFULL HOME'S PRESS

シリーズ連載: HOME'S PRESS編集部

最新コラム: 新たに始まる「住宅ストック循環支援事業」は特色のある制度に

田中圭介

シリーズ連載: ASEAN地域の海外不動産投資の現状

最新コラム: 【No.20】 各国の不動産投資の現状 〜ベトナム編 その 4 ホーチミンの不動産で狙うべき場所は?

佐藤益弘

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

最新コラム: 未公開物件・掘り出し物件の不思議

菅井敏之

シリーズ連載: 誰も教えてくれなかった「銀行」~その傾向と対策~

最新コラム: 【第四回】必ず行っておきたい、銀行との「コミュニケーション」

LIFULL HOME'S不動産投資フェア

シリーズ連載: 2017年9月23日開催 LIFULL HOME'S不動産投資フェアのお知らせ

最新コラム: 招待講師の追加講演が決定!!「資産規模拡大に必要なノウハウ」を公開!

LIFULL HOME'S マーケティング部 データ編集担当

シリーズ連載: ユーザーの本音から探る不動産投資

最新コラム: 将来性を秘めた街 『都心』エリア

鈴木 学

シリーズ連載: 海外不動産融資事情

最新コラム: 第十一回:ローンコンサルの賢い使い方

石渡 浩

シリーズ連載: 不動産投資に有益な融資を受けるための知識

最新コラム: 第4回 税引後キャッシュフロー偏重の盲点 銀行は決算書のここを見る(後編)

北野 琴奈

シリーズ連載: 今後はどうする?不動産投資と資産形成・運用の考え方

最新コラム: 日本不動産と米国不動産、相違点と類似点は?

猪俣淳

シリーズ連載: 猪俣淳の「不動産投資の正体」

最新コラム: 土地値の大型物件は出口で儲かるか?

右手 康登

シリーズ連載: CPM®流「相続・不動産経営 実践術」 右手 康登のコンサル「みぎからひだりへ」

最新コラム: 島国の中での常識 VS グローバルスタンダードを知ることの重要性

末永 照雄

シリーズ連載: 失敗しない不動産投資の法則

最新コラム: アジア新興国での不動産投資~フィリピン~

寺尾 恵介

シリーズ連載: 悩める投資家への「目からウロコが落ちる」アドバイス 誌上チャレンジ面談

最新コラム: 5.ぼくの失敗を知りたい人も多いので・・・。

伊藤 英昭

シリーズ連載: 伊東英昭氏の不動産投資コラム

最新コラム: vol.13 マンションと高級車

不動産投資・収益物件を検索するなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】賃貸経営[マンション経営・アパート経営]をお考えなら、まずは掲載中の投資物件[投資用マンション・売りアパート・一棟売りマンション]を地域や価格帯、会社で検索して、価格や想定利回りで絞り込み!気になる投資物件を見つけたら物件の周辺情報を調べたり、収益シミュレーションを使って実際の運用をイメージ出来ます。不動産会社へはメールか電話でお問い合わせ・相談が可能です(無料)。不動産投資による資産運用をお考えなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】

ページトップへ