伊藤 英昭の不動産投資コラム

シリーズ連載: 伊東英昭氏の不動産投資コラム

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

vol.5 路線価発表

路線価って、そもそも何?…不動産には5つの価値がある

2005年8月はじめ、今年の路線価が発表された。全国的にはまだ下落基調であるが、東京圏はバブル後初の上昇に転じたようだ。皆、地価が上がった下がったと一喜一憂しているが、そもそも路線価とはどのような役割をしている価格なのだろうか。また、路線価のほかに不動産には、どのような指標があるのか、この機会に解説しよう。

路線価とは、地価公示価格、売買実例価額などを基にして国税局が決める道路の価格のことだ。あらゆる専門家の意見を聞きながら国税局が最終的に決定している。
路線価は、おもに相続税算出の基礎となる価格として使用されている。相続が発生したときに、被相続人(亡くなった人)が保有していた土地が接している道路に付された1m2あたりの路線価に、土地の面積を乗じたものを相続税の評価額とし、その評価額に対して相続税が課せられる。
相続税の評価にあたっては本来、時価が望ましいのだが、土地は時価の算定が難しいことから国税局が、このような「路線価」という指標を設けているのである。

不動産の価格の指標には路線価のほかに公示価格、基準値標準価格、固定資産税評価額がある。それぞれ価格の役割は異なり、まとめると以下のようになる。

指標となる価格実施機関価格の基準日発表日目的
公示価格国土交通省毎年1月1日毎年3月下旬売買の目安等
基準値標準価格都道府県毎年7月1日毎年9月下旬売買の目安等
路線価国税局毎年1月1日毎年8月上旬相続税・贈与税の
評価額算出の基礎
固定資産税評価額市町村
*東京23区は
東京都
3年に一度見直しされ、
見直しされる年の
前年の1月1日が
基準日となる
4月1日
ただし一般には公表
されない(所有者など
利害関係者のみ)

この4つの指標のほかに実際取引される「時価」がある。したがって、ややこしいことに不動産には5つの価格が存在することになる。新聞紙上で地価が上がった下がったと報じられるのは、3月下旬に公表される「公示価格」。8月上旬に公表される「路線価」。そして9月上旬に公表される「基準値標準価格」であり毎年3回、性質の異なる価格の指標が公表されている。この3つの指標はホームページでも閲覧する事が可能となっている。

では、それぞれの価格の相関関係はどうなっているのだろうか。公示価格・基準値標準価格は、ともにいわゆる「時価」の目安とされる指標となっており、この価格を100とすると、路線価は約80、固定資産税評価額は約70という関係になっている。

不動産売買には公示価格あるいは基準値標準価格が取引価格の目安になるとされているが、公示価格や基準値標準価格は国または都道府県が定めた限られた特定のポイントにのみ付されているため、なかなか活用しづらい面もある。
したがって一般的には都市部におけるほとんどの道路に付されている路線価を基準とし、その1.25倍が公示価格相当額、いわゆる取引時価の目安とされている。また金融機関の担保評価も「路線価」をひとつの基準とし、その何%が融資限度額であると決めている金融機関がまだ多いようである。

さて、実態はどうなのだろうか。現在、土地の取引価格はディベロッパーの用地不足などから都心部など、場所によっては路線価の2倍3倍、ときには5倍ぐらいで取引されている。反対に少し郊外に出ると、路線価でも土地が売れないという土地がまだまだたくさんある。このように地価の二極化が進み、路線価は実態を反映しきれずに歪んだ指標となりつつある。
そもそも国が私有財産に価格をつけるということに無理があり、一般人にはわかりづらい役割の異なる4つの価格を毎年算出することが不合理であるという意見もある。しかし、不動産投資においては、融資限度額の算出や実質利回りを予測することが可能になるため、この価格を役立てられる。また、単純に、路線価にくらべて極端に安い・高いなどの判断基準として考えることもできる。

【このコラムの著者】

伊藤 英昭

ナレッジバンク株式会社 代表取締役
CPC認定者・FP協会認定講師/一級ファイナンシャルプランニング技能士/宅地建物取引主任者/不動産コンサルティング技能登録者

■略歴
昭和44年 青森県出身
平成6年
公認会計士・税理士、山田淳一郎事務所(現税理士法人山田&パートナーズ)入所後、グループ会社である株式会社ユーマック(現TFP不動産コンサルティング)に出向。
おもに土地資産家に対する相続対策、底地借地の権利調整、物納、不動産投資、収用に伴う行政との交渉、買換え、土地活用、空室相談、固定資産税の軽減など、土地資産家の持つ、ありとあらゆる問題解決のコンサルティングを行う。また日本特有の借地、底地の問題に着目し、底地専門に投資する私募ファンドの組成に携わり、ファンドマネージャーの一員として1年間に13%の高配当を実現。 コンサルティング業務の傍ら、中立公正な不動産知識情報を配信するサイト「ホームナレッジ」を作成、運営し、コンテンツの内容が評価され多くのポータルサイトにコンテンツを提供する。 実務経験を生かし、FPの講師や金融機関・不動産会社などに対するコンサルティングセミナーや勉強会を数多くこなした。 平成14年同社取締役就任、平成16年8月同社退社平成16年11月ナレッジバンク株式会社を設立、代表取締役に就任

■講演
りそな銀行、埼玉りそな銀行、三井住友銀行、野村證券、いちよし証券、東京海上火災保険、積水ハウス、兵庫県宅建協会、日税不動産、NPO法人日本地主家主協会 など

■著書
大和證券資産管理読本、税会計法務の羅針盤(大蔵財務協会)共著、FPマニュアル96~98年(きんざい)共著 など

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