伊藤 英昭の不動産投資コラム

シリーズ連載: 伊東英昭氏の不動産投資コラム

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

vol.11 不動産の価格に影響を与える様々な要素

最後は人の気持ち

不動産価格が底をついた、とか、一部上昇に転じた、などと騒がれている。しかし都心の一部地域を除いて、地価はまだまだ落ち着いていないのが現状だと思う。そこで、地価に影響を与える要素について考えてみよう。地価に影響を与える要素は大きく以下の3つがあげられる。

img11_11.社会的要因
社会的要因は人口の増減、移動、世帯構成などによる地価の変動である。不動産も需要と供給の関係なので、人が多く集まるところは需要が高まり、地価も上昇する。逆に人が減少するところは需要がなくなるので地価は下落する。
2.経済的要因
経済的要因は主に金融政策である。金利が下がれば不動産(特に住宅)の取引が活発化するし、逆に金利が上昇すれば、不動産価格にマイナスの影響を与える。また金融機関の不動産に対する融資姿勢が積極的になれば不動産価格は上昇傾向になり、不動産融資をストップすれば不動産価格は下落傾向となる。今は低金利と金融機関の積極的な不動産融資によって不動産価格が下支えされている感がある。
3.行政的要因
行政的要因は、主に土地の利用計画などによって不動産価格が影響を受ける事である。新たな駅や高速道路などが出来たり、区画整理や再開発が進めば、人が集まり地価は上昇傾向となる。また不動産税制も不動産価格に影響を与える。

この3つの要因に加えて4番目に挙げられるのが「個別的要因」である。これは土地の間口、奥行き、面積、高低差などの土地の形状や建物のスペック、収益性などによって不動産価格が影響を受けるという事である。このように様々な要因によって不動産価格は影響を受けているのだ。

さらに忘れてはならないのは5番目として「売主・買主の個別事情」である。不動産は売り急げば価格は安くなり、買いのニーズが強ければ価格は上昇する。要は売りたい気持ちが強ければ、価格は下落傾向になり、どうしても購入したいという気持ちが強ければ、価格は上昇傾向になる。この個別事情の要素は価格に大きな影響を与える。売主・買主の気持ちしだいで価格は1割2割平気で変わってしまうのだ。
不動産の価格、理論的価値もさることながら、やはり最後は駆け引きなのかな、と考えてしまうのである。

【このコラムの著者】

伊藤 英昭

ナレッジバンク株式会社 代表取締役
CPC認定者・FP協会認定講師/一級ファイナンシャルプランニング技能士/宅地建物取引主任者/不動産コンサルティング技能登録者

■略歴
昭和44年 青森県出身
平成6年
公認会計士・税理士、山田淳一郎事務所(現税理士法人山田&パートナーズ)入所後、グループ会社である株式会社ユーマック(現TFP不動産コンサルティング)に出向。
おもに土地資産家に対する相続対策、底地借地の権利調整、物納、不動産投資、収用に伴う行政との交渉、買換え、土地活用、空室相談、固定資産税の軽減など、土地資産家の持つ、ありとあらゆる問題解決のコンサルティングを行う。また日本特有の借地、底地の問題に着目し、底地専門に投資する私募ファンドの組成に携わり、ファンドマネージャーの一員として1年間に13%の高配当を実現。 コンサルティング業務の傍ら、中立公正な不動産知識情報を配信するサイト「ホームナレッジ」を作成、運営し、コンテンツの内容が評価され多くのポータルサイトにコンテンツを提供する。 実務経験を生かし、FPの講師や金融機関・不動産会社などに対するコンサルティングセミナーや勉強会を数多くこなした。 平成14年同社取締役就任、平成16年8月同社退社平成16年11月ナレッジバンク株式会社を設立、代表取締役に就任

■講演
りそな銀行、埼玉りそな銀行、三井住友銀行、野村證券、いちよし証券、東京海上火災保険、積水ハウス、兵庫県宅建協会、日税不動産、NPO法人日本地主家主協会 など

■著書
大和證券資産管理読本、税会計法務の羅針盤(大蔵財務協会)共著、FPマニュアル96~98年(きんざい)共著 など

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