寺尾 恵介の不動産投資コラム

シリーズ連載: 悩める投資家への「目からウロコが落ちる」アドバイス 誌上チャレンジ面談

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

4.強みを生かした不動産投資?

ジェームス・スキナー氏の「寝ながら稼ぐ121の方法」という本が先日発売されました。
この本はマジでお薦めですので、ぜひ読んでください。不動産投資を含めて、労働収入以外の収入の作り方について解説したものですが、このコラムを読まれている方でしたら多くの気づきがあるかと思います。

寝ながら稼ぐためには、「売上が“継続的に”入ってくる“仕組み”を作ることだ」という内容ですが、面白いのは、その“仕組み”を作っている間は何の売上や収入も発生しないという点でした。
寝ながら稼ぐ仕組みを作れない人は、「自分は仕事をしたのだから、その対価を受け取る権利がある」というような「先にもらう、確実にもらう」というマインドが捨てきれず、その結果いつまで経っても労働の対価としてしかお金を稼げないということです。

不動産投資の活動も、資料を検討して交通費を払って現地まで行って、通るか分からないけど大量の資料をコピーして銀行に持ち込んで・・という「買うまでの間」は何の報酬も発生しませんね。
「確実でない収入を得るために、お金と労力を使える」という、お金持ちになるための要素を体得するために、不動産投資はかなり向いています(笑)

さて、今回の質問は「自分が不動産投資で成功できるか不安」という人からの質問です。

「こんにちは。いつもメルマガやコラムを拝読しています。これから不動産投資を始めようと思っていますが、私は収入も高くありませんし、貯金は500万円程で多くありません。
競争の厳しい不動産投資で多くの物件を買うためには何か強みがあることが重要だと思いますが、自分にそれがあるのかどうか分かりません。寺尾さんは何を強みにして不動産投資を成功させたのでしょうか」

強み・・・ですか。あまり難しいことを考えて不動産投資を進めてきた訳ではありませんが、このご質問に回答することは簡単です。

それは不動産投資において、「非常に高い属性」か「格段に多い自己資金・資産」がない限り、何か強みを作ろうと思えば「購入後の運営スキルに関するもの」しかないからです。

今回の質問者さんは、何か強みがあることで自分の通常枠より多くの物件を買うことができるのかもしれないとお考えのように見えますが、初心者の方でも購入面で有利に働く強みは属性と資産以外にありません。
前にも別のコラムで書きましたが、経験も資金も乏しいサラリーマン投資家に融資をするためには、「誰がやってもそれなりに上手くいく」確率が高い物件を購入する必要があり、逆に言えば属性と資産以外に強みがあっても融資審査でプラスに働くことはないということです。
ですから不動産を買うこと自体は「強み」なんて考えずに買えるものの中から選び、その後の賃貸経営でしっかりと強みを生かしていくことが大切ですね。
満室経営を続けるなどして実際に高い成果を出せば、次からの融資審査ではその運営力が「強み」なんていう曖昧なものではなく「実績」として確実にプラスに働きます。そうすれば実績がない人より購入面でも有利になっていくでしょう。

ちなみに、賃貸経営上での強みについての自分の考えとしては、やはりこれまで手がけてこられた本業に関するスキルが一番の強みになるのではないかと思います。
不動産投資本に影響されて宅建を取ろうとしてみたり、リフォームの学校に通ってみても、それなりの成果が出せる前に挫折してしまう可能性の方が高いでしょう。
かくいう自分も以前は建築のことをしっかり勉強しようとしましたが、まったく頭に入ってきませんでした(笑)

ぼくは損害保険会社の営業部門で、保険代理店さんの販売活動をサポートするような仕事をしていました。
保険代理店さんは完全にフルコミッションで、保険会社との上下関係がない上に他社の保険商品を扱うこともできますから、自社の商品を拡販するために色々と頭を使う必要があります。

熱意あるトークでやる気を出す、一緒に目標を決める、成果を出してくれたときにしっかり喜びお礼を言う、代理店社内の上下関係を活用する(上司からハッパを掛けてもらう)、進捗を完璧に把握して逐一報告する、ライバルとの競争を煽る、何かしらのご褒美を用意する、ノルマが足りずに困っているところを見せる・・など、人を動かす工夫は数多くあるものです。

そういった努力は、大家さんと管理会社さんとの関係に非常に似ており、ぼくは本業で養われたスキルを駆使して入居率を上げることができました。
こういうのが質問者さんの言う「強み」だと思うのですが、実際にはそれを強みだと認識しながら動くようなことはありません。振り返ってみて、「あー、この部分は得意なのかもな」と思えるかどうかという程度です。

そしてぼくが思うに、割とどんな仕事であっても何かしら賃貸経営に活かせるスキルがあります。
飲食店に勤務されている方であれば、サービス業としてのホスピタリティを理解されているでしょうし、小売店であればディスプレイとか内装のセンスが良いはずです。ITに強いというのも十分賃貸業に活かせますし、事務処理やプレゼン、交渉力などなど本業で鍛えられているスキルは意外と多いものです。
本業で培われた高度なビジネススキルや業界知識は、大半の人が適当にやっている賃貸業という業界において本当の「強み」になります。人それぞれの強みを活かして、普通のサラリーマン投資っぽくない物件にチャレンジしていくことで、より高い利回りと金融機関の信用を得られる実績が得られる訳ですね。

多くの人が、「物件を買ったあとはできるだけ何もしないで家賃を得たい」と考えています。賃貸経営を頑張り続けようという人は少数派なのです。
自分の強みを活かす場面は物件を買う時ではなくて、強者が少ない賃貸経営というフィールドだということですね。

【このコラムの著者】

寺尾 恵介

不動産投資・アパート経営の人気ブログを運営する「投資家けーちゃん」
大家さん向けの情報誌「満室経営新聞」の編集長。

1973年愛知県生まれ。早稲田大学法学部卒業。1996年に住友海上火災保険株式会社(現:三井住友海上火災保険株式会社)に入社し12年間勤務。富山支店在任時代に不動産投資に目覚め、現在までに約110室、家賃年収は6千万円に達する。

一般的には空室リスクも高く、アパート経営に不向きと言われる北陸地方(石川県、富山県)で物件を購入しているにも関わらず、入居率は常に90%以上で推移。管理会社を中心とした「チーム」での運営を得意とするスタイル。

運営ブログ 投資家けーちゃん「ハッピー&リッチBLOG」 http://toushika-keichan.com
メルマガ 投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン(23,000部) http://www.mag2.com/m/0000254056.html
著作 満室チームで大成功! 全国どこでもアパート経営(筑摩書房) http://www.amazon.co.jp/dp/4480863885/
みんなが知らない 満室大家さんのヒミツ(ぱる出版) http://www.amazon.co.jp/dp/4827205612

講演/セミナー実績
 全国賃貸住宅新聞社(賃貸住宅フェア)
 東京都宅地建物取引業協会
 株式会社ビジネスブレークスルー
 日本ファイナンシャルアカデミー株式会社
 北陸電力株式会社
 中部電力株式会社
 株式会社ギブコム
 SBIホールディングス株式会社
 株式会社ネクスト(HOME'S不動産投資フェア)
 健美家株式会社
 株式会社ファーストロジック(お宝不動産セミナー)
 三和エステート株式会社

その他、全国の不動産管理会社様での講演多数

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