寺尾 恵介の不動産投資コラム

シリーズ連載: 悩める投資家への「目からウロコが落ちる」アドバイス 誌上チャレンジ面談

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

8.努力が「報われすぎる」不動産投資

2018年、あけましておめでとうございます。
毎月コラムをご覧いただいている皆さま、今年もよろしくお願いします。

振り返ってみると、こちらの媒体でコラムの連載を始めたのが2013年9月でした。シリーズが変わるところで1~2ヶ月のお休みを頂いてはいるものの、それ以外は毎月締め切りに遅れることなく原稿を提出し続けています。
それ以前は、楽待やノムコムでコラムの執筆をしていました。
メールマガジン(http://www.mag2.com/m/0000254056.html)は2008年2月から週に2~3回の割合で配信をしていますので、まもなく創刊10周年。ブログは不動産投資の活動を始めたのと同時の2004年4月から続けています。

また、ぼくは自分の賃貸経営上の収支や活動内容を、「満室経営新聞プレミアム」という媒体で公開し続けています。
https://www.fudousantoushi-ec.com/premium/)こちらの運営も10年を超えました。何ごとも地道に続けている方ではないかと思います。

今日は、直接の質問に回答をする形式ではありませんが、不動産投資における「努力とリターン」についてお話させていただきます。

■「継続のリスク」が低い不動産投資

三省堂から出ている「ことわざ辞典」には、7千を超すことわざや慣用句が掲載されているそうですが、膨大なことわざの中でも「継続は力なり」という言葉ほど真実を付いているものはありません。世の中を見渡しても、それぞれの分野で成果を出していのは、その道を長く追求してきた人ばかりです。

ただ一方で、「小学校に上がる前からプロを目指して野球を続けていたけど、甲子園にも出られなかった」「アルバイトをしながら芸人として自立できることを目指したけど、芽が出ることなく終わった」というような事例もあります。

膨大な時間を費やして頑張ったことは、その分野で直接成功できなくても何かの役に立っているとは思いますが、努力が必ずしも報われないということも事実。
でも、「不動産投資」という分野においては、この「続けること」への恩恵がとてつもなく大きく、更にリスクも低いのです。要するに「やって損した」ということがありません。

なぜかというと、不動産投資は「成功の条件」に合致する物件(※)を購入できれば、程度の差はあれ必ず経済的なプラス効果をもたらすからです。
卓越したレベルで成功する人もいますし、そこそこの水準で終わってしまう人もいますが、野球のプロ入りを目指す場合と違って、「この水準まで行かなければゼロと同じ」ということがありません。
スポーツに打ち込みすぎたあまりに身体のあちこちにケガをして、その後の生活に支障がでる人もいますが、不動産投資の努力で健康を害すようなことはありません。
同時期に不動産投資を始めた人の中で、成果の上では下位グループだったとしても、何もしなかった場合と比べて圧倒的に人生が良くなるのです。

※「成功する物件の条件」は著書「フツサラ不動産投資」で述べられていますが、①安定したキャッシュフローが出る ②初期費用を回収後、残債以上の金額で売却できる ③規模拡大の大きな妨げにならない の3条件。 詳細は http://toushika-keichan.com/futsusara/

■頑張る期間と報われる期間

また、不動産投資は「過去に頑張った成果を長期にわたって受け取ることができる」と特徴があります。

例えば「学生時代は体育会のアメフト部でレギュラーだった」というような人でも、社会人になって運動を辞めて不摂生な生活を送っていると、単なるデブな人に様変わりして「ホントにアメフトなんかやっていたの?」なんて言われていたりしますよね。もちろん、アメフトの技術そのものだってどんどん衰えます。
一方、不動産投資は努力して購入した良質な物件からは、ずっと家賃を受け取ることができます。購入後に必要な頑張りは、購入&テコ入れ時期に比べてはるかに少なく済みますので、やはり努力と継続に対するリターンが良いのです。

13年半に渡って不動産投資を続けて感じるのは、早くスタートして家賃収入を受け取り続けること、元本返済をし続けることの威力です。

空室や修繕でしんどい月もあります。属性や金融資産で自分を上回る人が規模をどんどん増やしているのを見ると、自分の努力が報われていないように感じるときもあります。しかし、比べるべきは他人ではなく「活動をやめてしまった場合の自分」であり、その勝負は不動産投資の場合、「活動を続けている自分」が、常にとてつもない差で圧勝するのです。

■続けるための工夫

このように、頑張りに対するリターンが良すぎる不動産投資ですが、最初の成果が出るまでには少し大変なところがあります。一棟も買わずに活動を辞めてしまっては、さすがに何の恩恵も受けることができませんので、活動初期の段階で挫折しないような工夫ができるなら、実践した方が良いでしょう。
ぼくがご提案できるのは、以下のようなものです。

①投資スタンスはしっかり決める
ひとつの物件も買えずに終わってしまう人は、「自分には買えない条件で探している」か「市場にない条件で探している」かのどちらかである可能性が高いです。
拙著を読んたり投資相談に行ったりすることで、自分が買うべき物件というものが見えてきます。買うべき物件が分かれば、見つからずに断念する確率は激減するはずです。

②活動開始から購入までの時間は短く
逆説的な言い方になりますが、不動産投資の活動を継続する秘訣は「とにかく物件を持つこと」です。(もちろん成功物件に限ります)
著書の登場人物「田中さん」も、最初は買いやすい物件をあっさり購入していますが、それによって一定の家賃収入が確保され、少ないながらも何らかの「運営活動」を続けなければならなくなりました。
不動産投資からまったく離れる生活が送れなくなることにより、次の物件購入の活動にも目が向くようになる訳です。

③目障りなくらい情報が届くようにする
1日に物件紹介メールや不動産投資関連のメルマガが何通も届けば、いやでも不動産活動に目が向きます。ぼくは多きときには1日50通以上の不動産投資関連メールが届きます。
そして大切なのは、そういったメールやメルマガを「読まずに削除しない」ということです。
本当にくだらないことしか書かれていないメルマガであれば、登録を解除して別のメルマガを読めばいいのですが、「こんな物件、誰が買うんだ?」という情報であっても、相場感を養うのに役立ちますし、もしかしたら何百件かに1つは買える水準の情報があるかもしれません。
読むのに数秒かかりますが、読んだことでの経済的デメリットはありませんから、こういった情報は多ければ多いほど良いのです。

今は年始の時期なので、不動産投資に限らず何となくモチベーションが高まっていると思いますが、強制された活動でない以上、自分で「継続のための工夫」をしていくしかありません。
今年もいろんな物件との出会いがあると思います。お互い頑張りましょう。

【このコラムの著者】

寺尾 恵介

不動産投資・アパート経営の人気ブログを運営する「投資家けーちゃん」
大家さん向けの情報誌「満室経営新聞」の編集長。

1973年愛知県生まれ。早稲田大学法学部卒業。1996年に住友海上火災保険株式会社(現:三井住友海上火災保険株式会社)に入社し12年間勤務。富山支店在任時代に不動産投資に目覚め、現在までに約110室、家賃年収は6千万円に達する。

一般的には空室リスクも高く、アパート経営に不向きと言われる北陸地方(石川県、富山県)で物件を購入しているにも関わらず、入居率は常に90%以上で推移。管理会社を中心とした「チーム」での運営を得意とするスタイル。

運営ブログ 投資家けーちゃん「ハッピー&リッチBLOG」 http://toushika-keichan.com
メルマガ 投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン(23,000部) http://www.mag2.com/m/0000254056.html
著作 満室チームで大成功! 全国どこでもアパート経営(筑摩書房) http://www.amazon.co.jp/dp/4480863885/
みんなが知らない 満室大家さんのヒミツ(ぱる出版) http://www.amazon.co.jp/dp/4827205612

講演/セミナー実績
 全国賃貸住宅新聞社(賃貸住宅フェア)
 東京都宅地建物取引業協会
 株式会社ビジネスブレークスルー
 日本ファイナンシャルアカデミー株式会社
 北陸電力株式会社
 中部電力株式会社
 株式会社ギブコム
 SBIホールディングス株式会社
 株式会社ネクスト(HOME'S不動産投資フェア)
 健美家株式会社
 株式会社ファーストロジック(お宝不動産セミナー)
 三和エステート株式会社

その他、全国の不動産管理会社様での講演多数

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