猪俣淳の不動産投資コラム

シリーズ連載: 猪俣淳の「不動産投資の正体」

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

DCF法の落とし穴

現場には、情報がいっぱい。

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どうやら、リフォーム後に売りに出すようです。

ファミリータイプの物件ですから、同じマンションに住んでいる人が賃借人だったら、ぜひ買いたいという人もいるでしょうし、子供や親を呼び寄せたいという需要だってあるでしょう。

物件の売却依頼を受けたら、まずその周辺に訪問なりチラシなり・・・というのは、不動産業界(特に実需系)のセオリーです。

不動産投資の勉強をしていくと、投資した資金がどの位のキャッシュフローを得るかという、自己資本利回り(CCR)が重要だという事に気づく事になります。
そのためには、物件自体の利回りはもちろん融資条件(金利と融資年数と貸付割合)が大きく投資を左右するというわけです。
そして「レバレッジが効くかどうか」が投資判断のキモになります。

では、利回りが低く、融資条件も悪く、場合によっては逆レバだったり、キャッシュフローが赤字の物件は投資不適格物件としてばっさり切り捨てるべきなのでしょうか?

これは、DCFを使った投資分析で判断を行うことができます。
例えば、開発型の案件。
素地を買って、翌年造成をして、次の年にインフラ整備をして、さらに次の年に建築して・・・事業期間中は一度もキャッシュフローは発生しませんし、お金は出ていく一方です。
でも、最後に完成・分譲してそれまでのコストを補って余りある利益が出るのであれば事業として十分に成り立ちます。
そして、その入ってくる利益が何年も先であればその金額が、現在の価値に割り戻すといくら相当か?と見るのがDCF法の考え方です。
この考え方を身につけると、レバレッジにしか目がいかない投資家とは一線を画す別の視点で投資に取り組めるという部分で、投資における大きな力になります。

でも、ここにも落とし穴が。
例えば、賃貸中のファミリータイプ区分。
一般的にDCFの計算をする時には、賃料は暫時低下して、売却時の売値を決定するキャップレートは上昇させて計算をします。
保有期間経過後はそれだけ古くなる訳ですから、家賃も下がるし、買った時よりも高い利回りで無いと売れないだろうという事です。

もちろん、インフレ傾向になったり、景況感が良くなったり、そのエリアで開発が行われたり、物件自体の資本改善を予定しているのであれば別ですが。
そうでなければ機械的に、賃料低下と空室損を織り込んだキャッシュフローを計算し、出口のキャップレートを設定しという事をやっているはずです。
多くの皆さんは。

ワンルーム系だったら、それでも良いでしょう。入居者がいても、空室になっても売値は余り変わりませんから。(空室になっていると、安いかもしれませんね、多少内装工事をしていたとしても)
では、賃貸中のファミリータイプはどうでしょう。

これは、入居者が入っているうちは、投資物件の市場で取引が行われますが、空室になった途端「実需」の市場で取引が行われます。
そして、大抵の場合は「投資市場での価格<実需市場での価格」となります。
レバレッジも効かないし、利回りもパッとしないし、キャッシュフローも下手したら赤字?という物件が、空室になって簡単なリフォームを行うだけで1000万円高く売れるという事は珍しくありません。(実需での販売事例は、REINSやATBBですぐに調べられます)

さらに、立退きは入居者の権利が強いのでこちらのコントロール下にはできませんが、DCFの計算上は、空室損は入れなくて構いませんし、賃料も場合によっては更新ごとに値上げという事でも構わないでしょう。
そして肝心の売却時の価格は、キャップレートではなく、「実需の相場」で設定し、リフォーム費用は、売却時のコストに計上してください。

こんな感じで、計算すると一見ショぼく見えた投資が、実はビックリするような投資だったということがわかったりします。
こういう感じの投資になりそうなのは、例に挙げたファミリータイプ区分と戸建、土地価格が高い築古アパート。
個人的にもいくつか持っていますが、退出の日を楽しみに、心置きなく「諸物価高騰の折」という文面で賃料アップをさせて頂いています。

【このコラムの著者】

猪俣淳

猪俣 淳(いのまた きよし)1961年生れ横須賀市出身
株式会社アセットビルド 代表取締役

不動産・建築分野で30年以上働き、不動産管理・不動産売買・建築・投資・金融・保険の各分野における26の資格を持ち、みずからも収益物件の購入・売却・運営・資本改善を行う実践不動産投資家。
著書に「不動産投資の正体」「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」(住宅新報社)など多数。
新聞・雑誌への寄稿(ビジネス専門誌・一般週刊誌・海外も含む業界誌)、年間70件を超える全国での講演活動、ラジオ・TVなどへの出演もある。
また、IREM-JAPAN(米国不動産管理協会日本支部)の理事を兼任し、日本で数人のファカルティ(講師)資格を持つ。
ブログ「不動産投資にまつわる100の話」(人気ブログランキング最高位1位)。

保有資格:
一級建築士・米国認定不動産投資顧問資格(CCIM)・米国認定不動産経営管理士(CPM)・同講師(ファカルティ)資格・同MPSA試験採点官(グレーダー)資格・不動産証券化協会認定マスター・不動産コンサルティングマスター・不動産アナリスト・日本FP協会認定AFP・ファイナンシャルプランニング技能士・相続アドバイザー・相続対策専門士・宅地建物取引主任者・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士・賃貸住宅査定主任者・震災建物応急危険判定士・住環境測定士補・防火管理者・貸金業務取扱主任者・損害保険リテール資格・生命保険募集人資格・ハウジングライフプランナー・住宅メンテナンス診断士・住宅インスペクター・事業承継スペシャリスト

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