猪俣淳の不動産投資コラム

シリーズ連載: 猪俣淳の「不動産投資の正体」

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

貸家の着工数と解体数

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赤煉瓦造りの納屋・・・アパート建築を予定している現場で、解体してしまう予定だそうです。
敷地は広大で、どうせ余裕をもって建てるのでしょうから残した方が価値が出ると思います。まわりを同じような雰囲気の塀で囲って、ここを敷地に入るためのオートロック付の長屋門にして、中に駐輪スペースとかギャラリーを作ったりすればいいかもしれませんし、住民用のコミュニティハウスや貸店舗でもいいかも。

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かつて、解体の危機にあった東京中央郵便局(吉田鉄郎1931)。
鳩山邦夫議員が「トキを焼き鳥にするようなもんだ」と再開発の見直しをして、ファサードがオリジナルのままに保存されました。一度、壊したらもう元には戻らないですからね・・・

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子供たちの通った関東学院中高等学校の敷地に建つ旧校舎(J・H・モーガン1929)も解体が決まってしまいました。
先日、講演で倉敷・岡山に訪れました。いつものように、早めに現地入りして古い建物を満喫。

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海鼠壁の建物が立ち並ぶ美観地区に

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旧倉敷市役所(丹下健三1960)。
出張講演の楽しみのひとつでもあります。

賃貸市場の需給ギャップを見る時には、人口の増減と賃貸住宅の着工数がデータとして使われます。たとえば、総人口69万人の倉敷市では平成20年(2008)から平成24年(2012)の5年間で、人口は5043人、世帯数は11,546世帯増加。

人口よりも世帯数が増えているのは、”個世帯化”が進んでいると考えられ、多くの都市化された地域でこの傾向が見られます。非婚・未婚・晩婚・離婚によって世帯がどんどん分割され、ひとり暮らしが増加していくということです。

そして、賃貸市場に影響を与えるもう一つの指標である持家率。倉敷市では65.1%ですから、残りの約35%にあたる4,030世帯が賃貸住宅を必要としていると考えられます。

そして、この5年間の間に供給された賃貸住宅は6,408戸。つまり、新規で発生した需要(4,030世帯)に対して1.6倍の供給がなされたということです。この数字をみると、需給ギャップは厳しそうに見えます。

実は、ここで「“解体・除去“された賃貸住宅がどのくらいあるのか」ということがわからないと、本当の意味での市場の「吸収(アブソープション)」はわかりません。そして、この数値については多くの報道や分析からすっぽりと抜け落ちています。

総務省統計局住宅土地調査には、築年数ごとのストックという項目があります。

平成13年以降の建物は、築年数区分の分け方がなぜか変わってしまったので比較できなくなりましたが、それ以前に建てられた建物ならわかります。

この調査は5年ごとに行われていますが、岡山県では平成20年から25年の間に、平成12年以前に建てられた賃貸住宅が24,000戸解体・除去されています。
そして、同一期間に建てられた賃貸住宅は、20,214戸・・・実は、供給量の約1.2倍の滅失があるのです。
これを反映させると、実は需給関係は1.6倍の供給過多からマイナス0.3倍の供給不足ということになります。ちなみに、東京都の場合は着工数の約51%が解体・除去されています。

・・・でも、個人的には古い建築物はできれば残して欲しい派なのです。

【このコラムの著者】

猪俣淳

猪俣 淳(いのまた きよし)1961年生れ横須賀市出身
株式会社アセットビルド 代表取締役

不動産・建築分野で30年以上働き、不動産管理・不動産売買・建築・投資・金融・保険の各分野における26の資格を持ち、みずからも収益物件の購入・売却・運営・資本改善を行う実践不動産投資家。
著書に「不動産投資の正体」「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」(住宅新報社)など多数。
新聞・雑誌への寄稿(ビジネス専門誌・一般週刊誌・海外も含む業界誌)、年間70件を超える全国での講演活動、ラジオ・TVなどへの出演もある。
また、IREM-JAPAN(米国不動産管理協会日本支部)の理事を兼任し、日本で数人のファカルティ(講師)資格を持つ。
ブログ「不動産投資にまつわる100の話」(人気ブログランキング最高位1位)。

保有資格:
一級建築士・米国認定不動産投資顧問資格(CCIM)・米国認定不動産経営管理士(CPM)・同講師(ファカルティ)資格・同MPSA試験採点官(グレーダー)資格・不動産証券化協会認定マスター・不動産コンサルティングマスター・不動産アナリスト・日本FP協会認定AFP・ファイナンシャルプランニング技能士・相続アドバイザー・相続対策専門士・宅地建物取引主任者・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士・賃貸住宅査定主任者・震災建物応急危険判定士・住環境測定士補・防火管理者・貸金業務取扱主任者・損害保険リテール資格・生命保険募集人資格・ハウジングライフプランナー・住宅メンテナンス診断士・住宅インスペクター・事業承継スペシャリスト

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