猪俣淳の不動産投資コラム

シリーズ連載: 猪俣淳の「不動産投資の正体」

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

現在と5年前どちらが利益を出しやすいか?

「ここ数年物件価格が高くなっていて、投資妙味が薄くなっているのでは?」という疑問に対する私なりの見解を・・・

<< 今回のポイント >>_________________________
・5年前に比べると利回りが下がって(物件価格が高くなって)いる
・融資条件は金利・年数・掛目ともに良くなっている
・計算すると、実は現在の方が良い投資になる可能性が高い
___________________________________

まずは、「楽待」のデータから。

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2011年6月と2016年5月の表面利回りの変化をみると、新築は0.79%の低下(価格上昇)している一方、築11年~20年は3.37%と、4倍以上の利回り低下をしていて、その利回り差はほぼ無くなっているということがわかります。常識的に考えると疑問がわく調査結果です。考えられる原因は、(1)新築の売主は業者であり、市場に受け入れられる=相場観をもった価格設定がされる(2)一方、中古の売主の中には高値で売れれば売るし、売れなければ保有を続けるという物件が相当数含まれている・・・という事ではないかと個人的には受け止めています。

では、5年前と現在の新築一棟投資はどう変わったかという事を数値分析してみましょう。
設定条件は、
家賃:6万円/戸
世帯数:8戸
空室率:5%
運営費:家賃の15%相当
購入経費:物件価格の7%相当

そして、
表面利回り:5年前7.37% → 現在6.58%(楽待調査による)
ローン金利(年):5年前3.5% → 現在1.5%
融資掛目(LTV):5年前90% → 現在95%
融資期間:5年前30年 → 現在35年

                5年前   現在
• 価格          7820万円  →  8750万円
• 経費          550万円   →  610万円
• 自己資金        1330万円  →  950万円
• 営業純利益       460万円  →  460万円
• ローン返済       380万円  →  310万円
• 税引前CF        80万円  →  150万円
• 自己資金利回り     6.0%   →  15.8%
• FCR          5.49%   →  4.91%
• K%          5.39%   →  3.67%
• YG           0.1%   →  1.24%

価格は930万円上がっていますが、用意する自己資金は380万円少なくて済み、税引前キャッシュフローは約2倍(年間70万円増加)。6.0%だった自己資金利回り(CCR)は約2.6倍の15.8%・・・ということで、実は5年前よりも優れた投資になる可能性が高くなっています。

もちろん、楽待のデータは平均値ですから、値ごろ感のある中古物件もありますし、投資として合わない新築だってたくさんあります。
要は、売値や表面利回りだけで投資判断はできないし、融資条件は投資内容に大きな影響を与えるということです。また、金融機関から「融資年数が短い」、「掛目が低い」といったことであまり良くない融資条件を提示された場合、イコール「投資不適格」かというと、それは逆に、借入残高の減少速度やそれに伴う売却時の手取り現金の増加といった部分で反映されますので、内部収益率(IRR)を使った投資判断では、投資パフォーマンスにはそんなに差が出ず、やはり良い投資になるということも少なからずあります。
投資分析や投資判断はなかなか奥が深いのです。

【このコラムの著者】

猪俣淳

猪俣 淳(いのまた きよし)1961年生れ横須賀市出身
株式会社アセットビルド 代表取締役

不動産・建築分野で30年以上働き、不動産管理・不動産売買・建築・投資・金融・保険の各分野における26の資格を持ち、みずからも収益物件の購入・売却・運営・資本改善を行う実践不動産投資家。
著書に「不動産投資の正体」「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」(住宅新報社)など多数。
新聞・雑誌への寄稿(ビジネス専門誌・一般週刊誌・海外も含む業界誌)、年間70件を超える全国での講演活動、ラジオ・TVなどへの出演もある。
また、IREM-JAPAN(米国不動産管理協会日本支部)の理事を兼任し、日本で数人のファカルティ(講師)資格を持つ。
ブログ「不動産投資にまつわる100の話」(人気ブログランキング最高位1位)。

保有資格:
一級建築士・米国認定不動産投資顧問資格(CCIM)・米国認定不動産経営管理士(CPM)・同講師(ファカルティ)資格・同MPSA試験採点官(グレーダー)資格・不動産証券化協会認定マスター・不動産コンサルティングマスター・不動産アナリスト・日本FP協会認定AFP・ファイナンシャルプランニング技能士・相続アドバイザー・相続対策専門士・宅地建物取引主任者・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士・賃貸住宅査定主任者・震災建物応急危険判定士・住環境測定士補・防火管理者・貸金業務取扱主任者・損害保険リテール資格・生命保険募集人資格・ハウジングライフプランナー・住宅メンテナンス診断士・住宅インスペクター・事業承継スペシャリスト

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