末永 照雄の不動産投資コラム

シリーズ連載: 失敗しない不動産投資の法則

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

築古物件で賢い投資術〜壁紙やリフォームでバリューアップ!

「売アパート 築25年 木造1K×8室 徒歩10分、最寄り駅より東京都内ターミナル駅まで約15分」

仮にそんな物件があったとします。「築25年?! いやーそんな古いアパート、興味ないよ」という方も多いでしょう。

でも、東京のターミナル駅まで約15分、駅から徒歩10分であればアパートには適した土地です。古いとはいえ建物がしっかりしていて、かつ古さに見合った販売価格(安い)であれば、考えてみてもよいかもしれません。

所得税の軽減?!

「いくら安いといったって、古いんだから、これから空室が増えるんじゃないの?」

そうですね。アパートを購入したとしても空室が増えるばかりでは、たしかに投資する意味がありません。

では、そのアパートのなにが投資に値するのか。

ひとつは「所得税の軽減」です。

column_vol.3_fig_1木造アパートの場合、法定耐用年数は22年と定められています。法定耐用年数を過ぎてから購入した場合、建物については、法定耐用年数×0.2=4年 (小数点以下切り捨て)で減価償却できることが決められているのです。

たとえば築25年のアパートの販売価格が5,000万円(土地代3,0000万円+建物代2,000万円)だったとします。このうち建物代(2,000万円)の減価償却期間は4年ですから、2,000万円÷4年=500万円。購入後4年間は毎年500万円を減価償却費として計上することができるのです。

家賃収入が500万円以下であれば、その収入に対しての所得税はゼロになります。仮に収入が上回ったとしても、所得税はずいぶんと少ないでしょう。これは大変大きい投資効果といえます。

テナントリテンションとバリューアップ!

そしてもうひとつはアパートの「バリューアップ」

不動産業界では近年、テナントリテンションに力を入れています。テナントリテンションとは「入居者保持」などと訳されるのですが、長く住んでもらうための工夫のことですね。

そのひとつがリフォーム

築20年、25年といっても、建物自体に大きな損傷がなければ、きちんとリフォームすることで必ず借り手はあります。

さらに「もっと手軽なテナントリテンション対策」といえ壁紙の交換(アクセントクロス)です。
(http://www.amix.co.jp/accentcloth/0355accentcloth.html)

壁一面に印刷された本棚(アクセントクロス)

壁一面に印刷された本棚(アクセントクロス)

アクセントクロスは、居室の壁一面に柄や絵、写真などの入った壁紙を貼るというもの。

従来、居室の壁紙はほとんどが白っぽいものだったのですが、アクセントクロスなら、壁紙一枚でイメージをガラッと変えることができます。手軽なバリューアップ対策として期待できます。

そしてアクセントクロスをさらに進化させたのが「MY WALLPAPER(マイ ウォールペーパー)」です。
(http://www.amix.co.jp/mywallpaper/index.html)

工場夜景を印刷した壁紙(MY WALLPAPER)

工場夜景を印刷した壁紙(MY WALLPAPER)

MY WALLPAPERは自分の好きな写真がそのまま壁紙になる、という商品です。私が会長をつとめる株式会社アミックスで販売をはじめたのですが、かなりの反響があります。みなさんそれだけ「手軽なバリューアップ」を求めているということでしょう。

*フジテレビさんから取材の依頼があり、10月31日、朝の情報番組「めざましテレビ」でその模様が放映されました。
http://www.amix.co.jp/blog/2013/10/my-wall-paper.html

めざましテレビのスタジオを印刷した壁紙の施工風景

めざましテレビのスタジオを印刷した壁紙の施工風景

MY WALLPAPERは、入居者に好きな写真を指定してもらうことができます。自分のお気に入りの写真が壁一面にひろがった部屋なら「住んでみたい!」と思う人も多いでしょう。

入居者の入替時には、壁紙を変えることになるかもしれませんが、壁紙一枚なので、費用も抑えることができます。前の入居者が使っていたものが気に入ってもらえれば、そのままでもいいのです。

取材風景

取材風景

このように、たとえ築古アパートでも、やりかた次第でバリューアップすることができます。バリューアップした物件なら家賃のアップも可能です。

投資の鉄則は「安く買って高く売る」。家賃がアップできれば、購入時より高く売ることができます。もちろん、順調に収益があがっていれば、そのまま持ち続けてもいいのです。

しかも、法定耐用年数を過ぎているからこそできる「所得税軽減」。どうでしょう。築古物件にも魅力はあると思いませんか?!

【このコラムの著者】

末永 照雄

株式会社アミックス 代表取締役社長
公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会 会長
全国賃貸管理ビジネス協会 理事
特定非営利活動法人 IREM JAPAN副会長

昭和31年8月2日、東京生まれ。上智大学在学中、実家である不動産会社の手伝いを機に不動産事業をはじめる。大学卒業後、株式会社アミックス入社。会社経営に参画しながら、独自の視点で不動産投資を展開し、成果をあげる。現在はその豊富な知識と経験をもとに、投資や経営のアドバイザーとして、セミナーでの講演や相談会など積極的に活動中。趣味はジョギング・水泳・登山。

□ブログ:
アミックス社長ブログ「オーナー様へお伝えしたいこと」
http://www.amix.co.jp/blog/

□個別相談会:
金持ち地主でありつづけるための「土地オーナー様個別無料相談」
http://www.amix.co.jp/soudan/

□著書:
「少子化時代に成功する賃貸住宅経営は、東京圏・単身者・アパートしかないんです!!」

他のコラム著者も見てみる

不動産投資家によっても違いは様々。
LIFULL HOME'Sが厳選した不動産投資家や専門家のコラムから色々な不動産投資スタイルを吸収してライバルに差をつけよう!

金井規雄

シリーズ連載: アメリカ不動産投資のすべて

最新コラム: なぜ、アメリカ不動産投資なのか?

橋本秋人

シリーズ連載: 実践派コンサルタントが見たFP的不動産投資事情

最新コラム: 『2022年問題』はソフトランディングするのか?

LIFULL HOME'S PRESS

シリーズ連載: HOME'S PRESS編集部

最新コラム: 新たに始まる「住宅ストック循環支援事業」は特色のある制度に

田中圭介

シリーズ連載: ASEAN地域の海外不動産投資の現状

最新コラム: 【No.20】 各国の不動産投資の現状 〜ベトナム編 その 4 ホーチミンの不動産で狙うべき場所は?

佐藤益弘

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

最新コラム: 未公開物件・掘り出し物件の不思議

菅井敏之

シリーズ連載: 誰も教えてくれなかった「銀行」~その傾向と対策~

最新コラム: 【第四回】必ず行っておきたい、銀行との「コミュニケーション」

LIFULL HOME'S不動産投資フェア

シリーズ連載: 2017/9/23 LIFULL HOME'S不動産投資フェア出展企業インタビュー

各出展企業インタビュー記事はこちら

LIFULL HOME'S マーケティング部 データ編集担当

シリーズ連載: ユーザーの本音から探る不動産投資

最新コラム: 将来性を秘めた街 『都心』エリア

鈴木 学

シリーズ連載: 海外物件の管理

最新コラム: 第一回「海外では管理しやすい物件を選ぶのが鉄則」

石渡 浩

シリーズ連載: 不動産投資に有益な融資を受けるための知識

最新コラム: 第4回 税引後キャッシュフロー偏重の盲点 銀行は決算書のここを見る(後編)

北野 琴奈

シリーズ連載: 今後はどうする?不動産投資と資産形成・運用の考え方

最新コラム: 民法改正と賃貸経営、ここに注意!

猪俣淳

シリーズ連載: 猪俣淳の「不動産投資の正体」

最新コラム: 土地値の大型物件は出口で儲かるか?

右手 康登

シリーズ連載: CPM®流「相続・不動産経営 実践術」 右手 康登のコンサル「みぎからひだりへ」

最新コラム: 島国の中での常識 VS グローバルスタンダードを知ることの重要性

寺尾 恵介

シリーズ連載: 悩める投資家への「目からウロコが落ちる」アドバイス 誌上チャレンジ面談

最新コラム: 7.不動産投資の「やめどき」はいつ?

伊藤 英昭

シリーズ連載: 伊東英昭氏の不動産投資コラム

最新コラム: vol.13 マンションと高級車

不動産投資・収益物件を検索するなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】賃貸経営[マンション経営・アパート経営]をお考えなら、まずは掲載中の投資物件[投資用マンション・売りアパート・一棟売りマンション]を地域や価格帯、会社で検索して、価格や想定利回りで絞り込み!気になる投資物件を見つけたら物件の周辺情報を調べたり、収益シミュレーションを使って実際の運用をイメージ出来ます。不動産会社へはメールか電話でお問い合わせ・相談が可能です(無料)。不動産投資による資産運用をお考えなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】

ページトップへ