末永 照雄の不動産投資コラム

シリーズ連載: 失敗しない不動産投資の法則

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

意外にねらい目?! 底地の魅力、不動産投資の奥深さを知る

底地は「不完全所有権」

底地とは“借地権が設定されている土地”のことです。土地の借り手(借地人)が持っている権利が「借地権」です。

元々、土地は所有者の権利が強かったのですが、現在では借地借家法によって借地人の権利が手厚く守られています。

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借地人が利用しているため、地主さんは土地を自由に利用できず、半永久的に返してもらうこともできません。このため、底地は「不完全所有権」とも呼ばれています。地主さんにとって優良な不動産ではないのです。

こうしてみると、権利関係が複雑な底地は投資の対象としてはあり得ないもののように思えるのですが…

見方を変えれば優良投資?!

たとえば、底地をはじめいくつかの不動産を所有している地主さんに相続が発生したとします。多額の相続税の支払いを求められた子どもたちは、まず最初に最も価値の低い底地を売却しようとします。

自由に利用できず、将来土地の値上がりも期待できない底地は高くは売れません。いくら安くても、とにかく売れる値段で売却することになります。

もしもそんな売底地があったらどうしますか? 実はこれはチャンスなのです。

前回もお話ししましたが、投資の良し悪しは、つぎ込んだお金(投資金)と受け取るお金(配当)の関係(利回り)で決まります。

column_vol.5_fig_2底地経営でも同じで、受け取る地代に見合った価格で購入できれば、立派な投資になるのです。

さらに、底地経営には、一般の賃貸住宅経営で心配されるリスクがまったくありません。

リスクのない底地経営

アパート・マンションなどの賃貸住宅経営で大家さんの大きな心配ごとを挙げると空室、滞納、家賃値下がりのほか、修繕やリフォーム、建て替えといったところでしょうか。

ところが底地はそのいずれも当てはまりません。

1.空室
→建物を建てている借地人が出ていってしまう心配はまずありません。もし出ていったとしても、自分の土地として自由に使えるようになりますし、購入した金額の数倍(更地価格)で売ることができます。

2.家賃滞納
→地代の滞納があった場合、土地を返してもらうことができます。そうすれば、1と同じように自由に使用したり、売却したりすることができます。

3.家賃の値下がり
→基本的に地代は値下がりしません。

4.修繕・リフォーム・建て替え
→建物は借地人のものです。古くなろうと壊れようと地主にはまったく関係ありません。

column_vol.5_fig_3もちろん、単純に利回りだけみると、賃貸住宅経営のほうが底地経営よりも上回ります。現在、東京都内の新築売りアパートの利回りが約7%なのに対して、底地の利回りは4%くらいだと思います。

ただし、アパートの場合、空室損や維持管理費などのコストがかかるので、それを差し引いた実収入の利回りは5%くらいに下がることになります。

そう考えると、確実で長期安定収入が見込める底地投資の利回りは4%でも魅力的ですね。

さらに、まれではありますが、更新料や第三者への権利売却するときの名義変更料、借地人による建物の建て替え(増改築)の承諾料など、一時金が入ることもあります。

このように、視点を変えれば底地経営は夢のような魅力的な投資に変わります。前回お話しした「不動産の良し悪しと投資の良し悪しは別」とはこういうことです。

私が会長を務めるアミックスでも投資用底地を販売しています。ご興味のある方はお気軽にご連絡ください。

どうでしょうか。不動産投資って奥が深いでしょう。面白いでしょう?

【このコラムの著者】

末永 照雄

株式会社アミックス 代表取締役社長
公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会 会長
全国賃貸管理ビジネス協会 理事
特定非営利活動法人 IREM JAPAN副会長

昭和31年8月2日、東京生まれ。上智大学在学中、実家である不動産会社の手伝いを機に不動産事業をはじめる。大学卒業後、株式会社アミックス入社。会社経営に参画しながら、独自の視点で不動産投資を展開し、成果をあげる。現在はその豊富な知識と経験をもとに、投資や経営のアドバイザーとして、セミナーでの講演や相談会など積極的に活動中。趣味はジョギング・水泳・登山。

□ブログ:
アミックス社長ブログ「オーナー様へお伝えしたいこと」
http://www.amix.co.jp/blog/

□個別相談会:
金持ち地主でありつづけるための「土地オーナー様個別無料相談」
http://www.amix.co.jp/soudan/

□著書:
「少子化時代に成功する賃貸住宅経営は、東京圏・単身者・アパートしかないんです!!」

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