末永 照雄の不動産投資コラム

シリーズ連載: 失敗しない不動産投資の法則

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

「資産の組みかえ」 実例01:新宿から40分・徒歩20分の土地

前々回のコラムで、“稼げない土地”を“稼げる土地”に変える方法=「資産の組みかえ」(あなたの土地は「稼げる土地」? -金持ち地主でありつづける方法-)についてご紹介しました。

今回は、実際に「資産の組みかえ」を行った、東京都下(市部)にお住まいのオーナー様の事例をご紹介いたします。“資産の組みかえ”についてご興味のある方は、お気軽にアミックスまでお問い合わせください。

その方は、地元にいくつか賃貸アパートを保有していらっしゃるオーナー様です。私が会長をつとめる株式会社アミックスに「新宿から電車で40分、徒歩20分程度の場所に新しくアパートの建築を検討したい」とご相談をいただきました。

ただ、建築場所が駅から離れていること、既存のアパートの経営がやや厳しくなっていることから、少し迷われていらっしゃるようでした。

アミックス社内で検討させていただきました。

駅から徒歩20分でも、建築から5年くらいは建物も設備もキレイなため、あまり労力をかけなくても入居者を集めることができます。でも10年、あるいは20年経過すると、かなり難しくなりそうです。

やはり新しいアパートの建築をおすすめすることはできませんでした。

土地の適性とリスクの分散

大きな理由はアパートの建築場所です。都心からやや離れているうえに駅から徒歩20分となると、アパート建築に適しているとはいえません。残念ながら「稼げない土地」です。

そしてもうひとつの理由は、リスクの分散です。

例えば、「アパートだけ、マンションだけ、倉庫だけ」のように、同じ種類の不動産ばかりを所有していると、社会情勢や何らかの理由により需要が減った場合、一気に経営状態が悪化することになります。

さらに、所有する不動産が同じ地域に集中していると、災害が起こったときなどすべてが負債になってしまうおそれもあります。

既存アパートの経営がやや厳しくなっている今回の状況ではなおさら、“同じ地域に同じ種類の建物”ではなく、“別の地域にも別の種類の建物”を所有して、「リスクを分散」させる必要があるのです。

不動の人気「戸建て住宅」

column_vol.9_fig_1オーナー様には状況をご説明し、ハウスメーカー(戸建て住宅建築業者)への土地売却と、その資金をもとに都心の賃貸マンションを購入するプラン(=資産の組みかえ)をご提案しました。

「新宿から電車で40分・駅から徒歩20分」は「近い・安い」アパートを探す単身者には敬遠されがちですが、戸建て住宅であれば、充分需要=価値が見込めるのです。

・・・とはいえ、このままいくと、近い将来その図式も変わってきます。地価の下落が続けば、今よりもっと駅に近いところに戸建て住宅が建てられるようになります。そうなると、駅から離れた場所の需要はますます少なくなってしまうでしょう。

まだ売ることができる“今だからこそ”のチャンスなのです。

今回の件では、将来的にも価値が下がりにくい都心(中央区)のマンションを購入したことで、安定した収益を見込めるとともに、リスクを分散することができ、オーナー様にも大変ご満足いただくことができました。

【このコラムの著者】

末永 照雄

株式会社アミックス 代表取締役社長
公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会 会長
全国賃貸管理ビジネス協会 理事
特定非営利活動法人 IREM JAPAN副会長

昭和31年8月2日、東京生まれ。上智大学在学中、実家である不動産会社の手伝いを機に不動産事業をはじめる。大学卒業後、株式会社アミックス入社。会社経営に参画しながら、独自の視点で不動産投資を展開し、成果をあげる。現在はその豊富な知識と経験をもとに、投資や経営のアドバイザーとして、セミナーでの講演や相談会など積極的に活動中。趣味はジョギング・水泳・登山。

□ブログ:
アミックス社長ブログ「オーナー様へお伝えしたいこと」
http://www.amix.co.jp/blog/

□個別相談会:
金持ち地主でありつづけるための「土地オーナー様個別無料相談」
http://www.amix.co.jp/kobetsu/a011kobetsu.html

□著書:
「少子化時代に成功する賃貸住宅経営は、東京圏・単身者・アパートしかないんです!!」

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