末永 照雄の不動産投資コラム

シリーズ連載: 失敗しない不動産投資の法則

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

新興国の将来利回りに期待する。ベトナム不動産投資(2)

前回:新興国の将来利回りに期待する。ベトナム不動産投資(1)
少子高齢化の進む日本にくらべ、子どもや若者が多く急成長を遂げているベトナム。今年7月には外国人による投資も解禁されました。ベトナムは親日的で、日本企業も多数進出しています。私もベトナムでの投資物件購入を検討しており、近々現地を訪れる予定です。
http://toushi.homes.co.jp/column/suenaga-teruo/suenaga13/

11月の下旬、ベトナムのホーチミン市へ現地視察に行ってきました。今回はその様子をご紹介したいと思います。

活気あふれるホーチミン

column_vol.14_fig_1column_vol.14_fig_2ホーチミン市へは羽田空港から飛行機で約6時間。以前はサイゴンと呼ばれていたベトナム最大の経済都市です。熱帯気候のため1年を通して暑く、11月といっても日中は30℃を超えます。

日本からも比較的近く、ホテルも整備されているので、最近では観光面でも人気があるようです。

市街地に向かってまず驚くのはバイクの多さ。どこを見てもバイク・バイク・バイク……市民の足代わりになっています。そのほとんどが日本製の小型バイクです。しかも2人乗りや3人乗りはあたりまえ。小さなバイクに大きな荷物を載せる人、何やら食べながら運転する人など、日本よりずいぶん自由です。

ずらっと並んだ信号待ちもホーチミンの日常の風景。これが、早朝から深夜まで続きます。いったい、これだけの人がどこから来てどこに行くのでしょう。バイクも人も多くて、少子化の日本とは正反対。これでよく事故が起こらないものだと思いました。新興国の力強さとエネルギーを感じます。

近代化のすすむ街並み

column_vol.14_fig_3ホーチミン市内を一望するタワーからみると、大きなプロジェクトがいたるところで進んでおり、高層ビルが次々と建設されている様子がわかります。実際に街を歩いてみると、低層階の古い建物と真新しい高層ビルが入り交じって建ち並んでいます。

若い国民の力が中心となり、急激な経済成長を続けていることがよくわかります。さらに、今年7月からは外国人による不動産投資も解禁され、ベトナムは今、国の大きな変革期を迎えているのです

日系企業も多く進出

column_vol.14_fig_4ベトナムには近年、日系企業が多数進出しています。たとえばホーチミン市近郊では大手不動産会社が大規模な都市開発をすすめていたり、市街地では、日本で有名な飲食チェーン店やコンビニエンスストア、スーパーなどを見かけることができます。レストランを開業し成功を収めている日本人もいるようです。

日本人が多く暮らす日本人街もあり、街のあちこちでは日本語を見かけます。日本語のメニューが用意されたレストランもあります。もともとベトナムは親日的な国ですから、日本人にとっても暮らしやすい都市なのでしょう。

ホーチミン市近隣のマンション視察

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column_vol.14_fig_6私はすでにホーチミン市内に建築中のマンション(1室)購入を決めていましたが、別に、新たな物件購入を検討しています。今回はその現地視察にやってきました。

まずはホーチミン市からサイゴン川を渡り、数キロの地で建築中の「Masteri Tower 5」。現地モデルルームへ向かいます。2020年開通予定の鉄道駅に直結する大変立地のよい場所にあり、ショッピングモールやタワーマンションが立ち並ぶ予定です。

撮影禁止のため、モデルルーム内の様子はお見せできませんが、外国人投資家とみられる人たちも大勢来ており、熱心に現地販売員の説明を聞いていました。

巨大プロジェクト「Vinhomes Central Park」

column_vol.14_fig_7次は、「Vinhomes Central Park」です。さきの「Masteri Tower 5」より少しホーチミン市街地に近い場所です

こちらは、かなり大きなプロジェクトで、ランドマークとなるタワーを中心にその周辺へは数多くのマンション、低層住宅が建設される予定です。ここでも多くの外国人投資家とみられる人々が説明を聞いていました。

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実は購入済みのマンションもこのプロジェクトのなかのひとつで、矢印のところが当該物件です。順調に工事がすすんでいるようです。

経済成長と将来利回り

column_vol.14_fig_11今回私が行う一連のベトナムへの投資は、売買ではなく、購入した物件を日系企業駐在員の社宅として貸し出し、長期保有により家賃収入を得ることを目的としています。今後、この地にやってくる多くの日本企業の社宅であれば、長期にわたって安定した収益を得ることができるでしょう。

人が少なくなる日本とは逆に、ベトナムのように人口の増え続ける国は、今後、物価とともに不動産価格も上昇していきます。そうなると、必然的に家賃も値上がりしていきます。現在それほどの利回りではなくても、将来の利回りには大いに期待することができます

家賃収入と購入価格とで算出される利回りは、不動産投資の大切な指標です。家賃に変動があれば利回りも変化するため、長期保有の場合には購入時の利回りだけでなく、数年後の利回り(=将来利回り)が不動産購入時の大変重要な要素となってくるのです

この先人口が減少する日本では、一部の地域を除き家賃は徐々に下がってしまうと私は考えています。すると、将来利回りは現在より下がる可能性があります。それにくらべ、人口が増え急激な経済成長を続けているベトナムでは、この先も家賃の上昇を見込むことができます。

家賃が2倍になれば、利回りも2倍に

私は、今回の投資物件の家賃が、10年後には今の2倍になるのではないかと考えています。家賃が2倍になれば利回りも2倍になります。たとえ現在の利回りがそれほどでなかったとしても、将来利回りを考えれば、十分魅力的な投資となるのです。

東南アジアの新興国には、ベトナム以外にも人口が増え経済成長を続けている国があります。それらの国も、ベトナムと同じように将来利回りの上昇を見込むことができます。新興国での不動産長期保有の魅力は、将来利回りにあるといえるのです

今回、私が購入したマンションの完成は1年半後になります。今後もベトナムに訪問する予定ですので、機会があればまたご報告いたします。

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【このコラムの著者】

末永 照雄

株式会社アミックス 代表取締役社長
公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会 会長
全国賃貸管理ビジネス協会 理事
特定非営利活動法人 IREM JAPAN副会長

昭和31年8月2日、東京生まれ。上智大学在学中、実家である不動産会社の手伝いを機に不動産事業をはじめる。大学卒業後、株式会社アミックス入社。会社経営に参画しながら、独自の視点で不動産投資を展開し、成果をあげる。現在はその豊富な知識と経験をもとに、投資や経営のアドバイザーとして、セミナーでの講演や相談会など積極的に活動中。趣味はジョギング・水泳・登山。

□ブログ:
アミックス社長ブログ「オーナー様へお伝えしたいこと」
http://www.amix.co.jp/blog/

□個別相談会:
金持ち地主でありつづけるための「土地オーナー様個別無料相談」
http://www.amix.co.jp/kobetsu/a011kobetsu.html

□著書:
「少子化時代に成功する賃貸住宅経営は、東京圏・単身者・アパートしかないんです!!」

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