鈴木 学の不動産投資コラム

シリーズ連載: 海外物件の管理

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

第六回「海外管理会社の選び方、換え方」

海の向こう、遠方にある所有物件。日本とは言葉も商習慣も違う場所…そこでの投資(特に賃貸経営)の成否は、かなりの部分が「現地の管理会社」に左右されます。

管理会社選びは、実態として、海外物件購入の際に仲介会社から紹介してもらうケースがほとんどだと思いますが、その管理会社がベストとは限らないし、年単位の時間が経てば管理会社の倒産や業態変更なども起こりうるので、「賃貸経営途中で管理会社換え
」は日本国内と同様、海外でも当然に必要になります。

いやそれ以前に、「外国管理会社と日本人オーナーとの間でコミュニケーションの行き違い・トラブル」が「管理会社換え」の動機になるケースの方が多いかもしれませんね。これは「日本と外国とで、社員の働き方、チーム内の分業、仕事とプライベートの関係、顧客サービスの感覚が違う
」 ことから起きる問題です。

日本人オーナーからみた、外国管理会社の「あるある」

・メールで質問しても、レスがない。
・2~3回、強い口調でメール書いてようやく、担当者が自分の仕事だと認識してくれる。
・修繕とか退去などの事実を、タイムリーに報告してくれない。
・担当者が休暇を取ると、社内の誰もバックアップしないので、物事が何も進まない。

海外不動産投資に慣れている人は、「日本人的に細かいことにこだわらず、オーナーとして必要な情報(権利関係、入出金、入退去等)にフォーカスする
」 ことで管理会社とも良好な関係を築くことができますが、これはオーナーの性格・気質にもよりますね。日本と違う外国の流儀を理解できなかったり、少しでも想定外のことが起きると大きな不安に苛まれるような方は、そもそも海外不動産投資に向かないと思います。

次に、「海外管理会社の換え方」について、私が実践している方法を紹介します。

どの国でも都市部なら複数の管理会社が競争しているはずで、例えばGoogle Mapでキーワード「Property Management
Company」で検索してみると、すぐに候補が出てくるはずです。

そこからランダムにメールしてコンタクトをとり、「所有物件の賃料や入居条件」等をヒアリングして、感触良さそうなら現管理会社との契約を切って乗り換えます。具体的には、このようなポイントをみて決めます。

・担当者がこまめにメールのレスしてくれるか?
・担当者が地域の賃貸マーケットを熟知しているか?
・管理会社が当該地域の賃貸管理で長期間(例.10年以上)の実績があり、多く(例.1000戸以上)の管理戸数を有しているか?

管理会社換えると決めたら、次のような手続きをします(2~3か月かかります)

・現管理会社にメールで管理をやめたい旨を伝え、管理停止手続をする。
・新管理会社と管理契約を結ぶ。
・新管理会社に現管理会社の連絡先を教え、賃貸契約書や鍵、入金口座など、必要事項を引き継いでもらう。

最後に、物件が海外にあっても、バンコクやハワイ、ロサンゼルスなど、日本人が多い都市では、日系の管理会社が複数競争している状況がありますので、上記のやりとりは日本語だけで完結することが多いです。

【このコラムの著者】

鈴木 学

アジア太平洋大家の会 会長
1968年千葉県生まれ。一橋大学社会学部卒業。
卒業後、ITエンジニア・マネジャーとして、日本、豪州、中国、米国、インドの5ヶ国で勤務経験あり。海外在住経験は8年間。 2002年、豪州シドニーで不動産を買い賃貸に出し、日本から遠隔管理して自信をつけたことを皮切りに、現在では、日本、オーストラリア、米国、タイ、英国、ドイツに、計21室を所有・経営するグローバル大家。

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