佐藤益弘の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

未公開物件・掘り出し物件の不思議

いまさら聞けない、不動産投資のキホン

インターネットや町の立て看板の不動産広告に「未公開物件」や「掘り出し物件」という言葉を良く見ます。

また、投資用不動産~主に新築ワンルームマンション~の営業電話で「“特別に”未公開物件をご紹介します」とか、「“たまたま”掘り出し物件が出ています」なんて、突然言われてビックリした経験がある方もいらっしゃるかもしれません。

実は私自身も、電話口でそう言われた一人です。

ご相談や講演をしていてもお客さまからも、この「未公開物件」「掘り出し物件」って、一体、何なんでしょう? 怪しくないのでしょうか? という問い合わせを頂きます。

そこで、今回はこのテーマで進めたいと思います。

「未公開物件」「掘り出し物件」とは?

先ず、結論からも申し上げます。

厳密な意味で、「未公開物件」や「掘り出し物件」という物件は存在しません。

なぜなら、不動産会社(宅建業者)がお客さまから自宅の売却などを依頼された場合、先ず、仲介契約を結びます。

複数の不動産会社と契約をすることもあるかもしれませんが、通常、特定の不動産会社に元請けを依頼、「専任(専属)」媒介契約を結ぶことになります。

そうすると、その不動産会社は一定の条件の下、他の不動産業者との情報ネットワークである「指定流通機構(レインズ)」へ依頼を受けた物件情報を登録しなければいけない義務があります。

つまり、不動産会社から見ると、物件情報を他の不動産会社に内緒で市場に流通させることはできない仕組みになっています。

これは不動産会社(宅建業者)がお客さまに迷惑を掛けずに、悪さしないために作られた宅建業法という法律で決められていることです。
つまり「未公開物件」や「掘り出し物件」はできない仕組みになっています。

では、なぜ?「未公開物件」「掘り出し物件」と言われる情報があるのか?

要は、「指定流通機構(レインズ)」には登録されているが、例えば、ホームズやアットホーム、スーモなど「オープンになっている情報ソースには出していない情報」という意味でこの「未公開物件」「掘り出し物件」という用語を使っているということです。

不動産会社にとっては、営業戦略上の対応として“特別な”“限定された”情報という意味合いで使っているだけのことです。

なぜ、この様な状況になるか?というと、情報発信者である売手(お客さま) と 仲介している不動産会社 の2つの気持ちがあると思われます。

発注者であるお客さまの気持ちとして特に地方圏で多いのが、事情は様々ですが、永年住んでいた自宅や運用していた賃貸物件を売りに出していることを知られたくないということです。コッソリと不動産を処分したいというニーズになります。

ただ、人口減少社会に入り、最近はできるだけ早期に売りたいというニーズも有るので、この行動は両刃の矢になるような気がします。

不動産会社の気持ちとして考えられるのは・・・責任を持って、最後まで、“自社だけ”で、仲介業務を終わらせたいということです。

通常、売買取引の場合、売手サイドの業者がイニシアチブを取るケースが圧倒的です。
売買の場合、売手と買手の両者を自社で引き合わせ、契約が成立した場合は、双方から報酬を貰える仕組みになっています。

執筆者作成

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一方、他の不動産会社が取引の相手方を見付けてきてた場合、自分が契約している売主からしか報酬を貰えません。

つまり、自社で業務を完了させない限り、収入が半分になってしまうわけです。

また、仲介手数料は取引額=物件価格や賃料に連動する形で決まるので、高額物件ほど、仲介手数料も高額になります。

実際の物件の優劣は兎も角、「未公開物件」「掘り出し物件」と言われると「プレミアム感のある」「優良」な物件であるというイメージを持つでしょう。売却サイドからすれば、高く売れた方が良い訳ですから、販売手法としては一理あると思います。。

表:依頼者の一方から受領できる報酬額

取引額報酬額(税抜)
取引額200万円以下の金額取引額の5%以内
取引額200万円を超え400万円以下の金額取引額の4%以内
取引額400万円を超える金額取引額の3%以内

ただ、行きすぎた不動産会社の中には、顧客利益優先の原則を忘れ、例えば、他の不動産会社から問い合わせがあった際、契約交渉まで行っていないのに「交渉中」ということにして情報をストップしているケースもあると聞きます。

ITが発展し、情報の透明化が進んでいる中で、いずれこのような誠実性を欠いた行動も露見することになると信じています。

そもそも「未公開物件」「掘り出し物件」はお得か?

そもそも、この「未公開物件」や「掘り出し物件」がお得なのでしょうか?
必ずしもそうとも言えないでしょう。

なぜなら、発注者であるお客さま=売手サイドに諸般の事情があり、オープンになっている不動産情報網に情報を流せないと言うことであれば、何かしらの問題を抱えているケースもあるからです。

いずれにしろ、相手方の諸事情に振り回されないためにも、自分自身の取引条件や基準を事前に明確化し、取引に臨まれるのが宜しいと感じます。

そうしないと、情報操作まで行かないまでも、取引の相手や仲介に入る不動産会社の善し悪しにより、カモにされる可能性もあります。

ただでさえ、一生に数回しかない不動産取引です。
自分自身にとって「お得の基準」が合致しているのであれば、「未公開物件」や「掘り出し物件」に限らず取引を進めるべきでしょう。

悩んでいたり不明な点があれば、信頼の置けそうなその道のプロに相談することをお勧めします。

【このコラムの著者】

佐藤益弘

東洋精糖(株)の不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、CFP®資格(FP)を取得。
オールアバウト・不動産投資(現土地活用)ガイドとして10年以上活動する中、延べ1000名以上の不動産投資家と触れ合い、成功事例&失敗事例を蓄積。

現在、お客さまサイドに立ったシンの独立系実務家FPとして、そのネットワーク確立のため、「マイアドバイザー®」を運営。
数少ない 金融商品販売を伴わない コンサルティング業務をメインとした~ お金の家庭教師≒教科書通りのFP として活動中。

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