橋本秋人の不動産投資コラム

シリーズ連載: 実践派コンサルタントが見たFP的不動産投資事情

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

人気アパートのつくり方(2)中古アパートでもできる工夫がある

前回は、アパート経営を成功させる3つのポイントのうち、入居率を維持するための工夫として、「物件の差別化」「第一印象」の重要性について解説しました。
併せて、新築アパートでできるあまりお金をかけないプラン、レイアウト、設備のイメージアップのポイントについてご紹介しました。
今回は、中古アパート(以下、既存アパート)でもできる「物件の差別化」、「第一印象」アップのポイントを解説します。

新築アパートの場合、間取設計、設備、エクステリアなどの希望は取り入れやすいですが、既存アパートの場合は、すでに出来上がっている物件を購入するため、その物件が自分の理想とする外観、プラン、設備仕様とは限りません。

ところが、入居者がアパート選びの際にまず目にするのは外観です。築年数に関わらず、第一印象が良くない物件は、それだけでも評価が相当ダウンします。
そのため外観・外装の「第一印象」はとても重要です。
そこで既存アパートの印象をアップさせる工夫を、実例を交えていくつか紹介しましょう。

既存アパートの印象をアップさせる工夫

■外階段のCF(クッションフロア)
中古アパートの外階段は「鉄骨階段+踏み面はコンクリート」が定番のようです。しかし時間が経つとコンクリートの汚れやひび、鉄部のサビが目立ってきてしまいます。
そこでお勧めしたいのは屋外用のCFです。雨にも強く、何よりもコンクリート仕上げの床と比べて、見た目がお洒落です。
筆者のアパートでも外階段にCFを貼りましたが、工事費は数万円で、コストパフォーマンスが高いイメージチェンジです。

■防草砂利
せっかくお洒落なアパートでも草ぼうぼうではいただけません。写真は、1階の外廊下と塀の間から草が伸びてきてしまうために敷き詰めた砂利です。

防草砂利

最近は、砂利も種類が豊富で、価格により自然石や再生砕石、カラーも白系、黒系、赤系、混色などバラエティもあり、「防犯砂利」「防草砂利」など機能性の砂利もあります。
筆者が購入したのは、防草砂利(8袋で約5,000円)です。これでも100パーセント雑草を防止することはできませんが、砂利を敷く前と比べると格段に雑草が減り、生えても抜きやすいので手入れも大幅に楽になります。

■自転車置き場
中古アパートで、最初に目につく場所は自転車置き場ではないでしょうか。
そもそも自転車置き場もないようなアパートの敷地に、道路にはみ出して置かれている数台の自転車、屋根がなく大切な自転車も雨ざらし、というアパートを見ると正直ガッカリしてしまいます。
筆者が購入した物件でも同様の自転車置き場がありました。しかも管理会社からは、自転車の盗難が1年で2度もあったという報告を受けました。
そこで、作ったのは、屋根付き・囲い付き・扉付きの自転車スペース。しかも扉は鍵付きにして、自転車を持っている入居者には鍵を渡しました。費用は約40万円かかりましたが、その後は自転車がいたずら、盗難に合うこともなくなり、何よりもアパート全体のイメージが良くなりました。

自転車置き場

これから既存アパートに付けたい設備は?

最初にあげたいのは、何といっても「宅配ボックス」です。
Amazonを始めとした通販サイト、メルカリのようなフリマアプリなど、今や宅配サービスは生活に欠かせません。ところが特に単身者の場合、部屋を不在にすることも多いため、荷物の受け取りが問題になってきます。
宅配BOXを設置すると、入居者、宅配業者両方のストレスを軽減し、満足度がアップします。
必要なBOXの数は、部屋数の2~3割と言われていますので、例えば10戸のアパートの場合、2~3個のBOXが目安となります。買い取りの他に、リースもあるので、調べて見ると良いと思います。

また外観の印象を上げるためには「ゴミBOX」もとても効果的です。ただブロックで囲まれているだけのゴミ置き場では外観上も良くない上に、カラスや猫、不法投棄などにも悩まされます。ごみBOXを設置する際に余ったスペースに花壇などのエクステリアを施すことを提案している管理会社もあります。

他にも1階の前のスペースをブロックで囲い専用庭にして、1階の入居率が大幅にアップしたこともあります。

皆さんも、商品としてアパートの価値を高めるために、管理会社と相談しながら「物件の差別化」、「第一印象」のアップを図ってみてはいかがでしょうか。(取材協力 株式会社住研川越)

【このコラムの著者】

橋本秋人

ファイナンシャル・プランナー 不動産コンサルタント
1961年東京都出身
早稲田大学商学部卒業後、住宅メーカーに入社。

長年、顧客の相続対策や資産運用として賃貸住宅建築などによる不動産活用を担当。
また、自らも在職中より投資物件購入や土地購入新築など不動産投資を始め、早期退職を実現した元サラリーマン大家でもある。

現在は、FPオフィス ノーサイド代表としてライフプラン・住宅取得・不動産活用・相続などを中心に相談、セミナー、執筆などを行っている。

保有資格:
・ファイナンシャル・プランナー(CFP®認定者・1級FP技能士)
・公認不動産コンサルティングマスター 
・宅地建物取引士
・住宅ローンアドバイザー
・福祉住環境コーディネーター2級
・終活アドバイザー(終活アドバイザー協会)

平成27年度日本FP協会「住宅活用相談」相談員
平成29年度日本FP協会「くらしとお金のFP相談室」相談員

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