橋本秋人の不動産投資コラム

シリーズ連載: 実践派コンサルタントが見たFP的不動産投資事情

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

人気アパートのつくり方(3)管理会社との上手な付き合い方

どんなに魅力ある物件を作っても、実際に入居者が入らないとアパート経営は成り立ちません。
入居者を紹介してくれるのは不動産会社(以下、管理会社)です。また最近のアパートは、オーナーが直接入居者とやり取りすることはほとんどありません。サブリースや管理会社と管理委託契約を結ぶケースがほとんどです。そのため信頼できる管理会社の存在は、アパート経営を成功させる上でとても重要です。

ところが不動産投資初心者やこれから不動産投資をしようという人の中には、管理会社とのスタンスがうまくとれていない人も多いようです。
そこで今回は、管理会社(管理会社の担当者)との付き合い方で留意しておきたいポイントをまとめました。

日ごろから小さなことでも管理会社に相談する

アパート経営には「入居者ファースト」の考え方が重要です。その入居者の声を直に聞いているのが管理会社の営業担当者です。
たとえば、退室後に内装工事を行う場合、どのような床材やクロスを選べば良いのか悩むことがあります。その点、営業担当者は、入居者に人気があるデザインや最近の傾向を把握しているので、アドバイスは参考になります。
それ以外にもアパート経営のさまざまな場面で迷った時に、管理会社に相談することで解決することも多く、相談すれば多くの担当者は親身になって相談に乗ってくれます。

クレームには迅速に対応する

入居者から直接クレームを受けるのは管理会社です。クレームの内容をオーナーに伝えた時に、オーナーが「大した内容ではない」とか「お金がかかるから」と対応に躊躇すると、担当者は入居者とオーナーの板挟みになり困ってしまいます。
オーナーがクレームの内容を迅速に判断して、速やかに対応することは重要です。最もやってはいけないのは、結論をなかなか出さないで先送りにすることです。多少費用がかかったとしても、タイミング良く対応すればその費用以上の効果がでることもあります。
クレーム時のオーナーの対応は、入居者のみならず、管理会社の心象の善し悪しにまで影響しますので、十分に気をつけましょう。

家賃交渉には、速やかに応じる

入居募集に家賃交渉はつきものです。入居者は、ダメ元でも必ずといって良いほど家賃のディスカウントを要求してきます。
管理会社の担当者と話をしていると、「全く家賃の交渉に応じてくれないオーナーがいて、せっかく良い入居者がいても逃してしまう」と愚痴をこぼすことがあります。不動産の仲介手数料は成功報酬です。広告宣伝をして時間を使って案内をして、入居者に決めてもらおうと努力してても、最後の家賃交渉でまとまらないと、それまでの努力が水の泡になります。
プロとは言っても営業担当者も人間です。
「あのオーナーのアパートは何回案内しても決まらない」というイメージがついてしまうと、そのアパートの入居者紹介は後回しということになりかねません。
オーナーにとっても、家賃にこだわりすぎて入居の機会を逃すと、結果的に空室期間が長引くことによるマイナスの方が大きくなり、後で後悔することになります。
「損して得取れ」というくらいの気持ちで柔軟に対応することが肝心です。

早期入居にはインセンティブも

退室があっても、早々に次の入居者が決まるとオーナーとしては嬉しいものです。その時には管理会社、特に営業担当者には多少の御礼を渡してもよいと思います。
もちろん社内規定などで謝金の受取り厳禁の会社もあるので、その場合は少し高級な食事をご馳走するのも良いし、個人への御礼がNGであれば事務所のみなさんへ、と菓子折りでも良いと思います。オーナーの感謝の気持ちが伝われば、営業担当者も次も頑張って早期に決めようという気持ちになってくれます。

管理会社とは対等な関係で

ときどき、管理会社の担当者に乱暴な言葉づかいや横柄な態度で接しているオーナーを見かけます。今どきオーナーは神様ではありません。営業担当者も笑顔で対応しますが、心の中ではどう思っているか分かりません。
基本はオーナーと管理会社は対等かつウィンウィンの関係です。お互いに気持ちの良い接し方をすることは大切です。態度ひとつで経営にも影響することがあるということを認識しましょう。

ダメ出しはきちんとする

管理などについて気がついたことがあれば、早めに管理会社に伝えましょう。オーナーの無関心と管理会社の慢心によって経営は悪化することがあります。お互いに気を使いながら、注意すべきことはきちんと注意して、アパート経営の軸がぶれないようコントロールすることが肝心です。

信頼できる管理会社とは?

アパート管理を任せられる信頼できる管理会社はどのように判断すれば良いでしょうか。
以下のポイントは重視したいところです
(1)管理のシステム化がきちんとできている
(2)担当者の顔が見える。担当者の感じが良い
(3)地元の入居事情に精通していて適切に提案をしてくれる
(4)報告・レスポンスが良い
(5)入居に強いポイントを持っている

信頼できる管理会社と良好な関係を築き、アパート経営の良いパートナーとしましょう。

【このコラムの著者】

橋本秋人

ファイナンシャル・プランナー 不動産コンサルタント
1961年東京都出身
早稲田大学商学部卒業後、住宅メーカーに入社。

長年、顧客の相続対策や資産運用として賃貸住宅建築などによる不動産活用を担当。
また、自らも在職中より投資物件購入や土地購入新築など不動産投資を始め、早期退職を実現した元サラリーマン大家でもある。

現在は、FPオフィス ノーサイド代表としてライフプラン・住宅取得・不動産活用・相続などを中心に相談、セミナー、執筆などを行っている。

保有資格:
・ファイナンシャル・プランナー(CFP®認定者・1級FP技能士)
・公認不動産コンサルティングマスター 
・宅地建物取引士
・住宅ローンアドバイザー
・福祉住環境コーディネーター2級
・終活アドバイザー(終活アドバイザー協会)

平成27年度日本FP協会「住宅活用相談」相談員
平成29年度日本FP協会「くらしとお金のFP相談室」相談員

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