橋本 秋人の不動産投資コラム

シリーズ連載: 実践派コンサルタントが見たFP的不動産投資事情

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

住宅メーカーの実例見学会から不動産活用のトレンドを探る~最新実例見学会レポート2019~

仕事柄、日頃から多くの投資物件を見ていますが、大手住宅メーカーの実例見学会にもよく足を運びます。理由のひとつは、大手メーカーの土地活用の手法は、不動産投資のトレンドを読むためのひとつの指標になるからです。地域にはさまざまな工夫をしながら存在感を示している中小の建設会社もあり勉強になりますが、やはり大手メーカーの土地活用のトレンドへの影響は小さくなく、押さえておく必要があると考えています。

さて、この春も大和ハウスと積水ハウスが全国規模の土地活用の実例見学会を開催しました。
3月8~10日に大和ハウスが「春の全国一斉実例見学会」を、翌週の15~17日に積水ハウスが「シャーメゾンフェスタ2019」を開催しています。
今年のイベントでは、積水ハウスが大胆な方向転換を図っていることが分かります。
そこで今回は、積水ハウスの見学会のレポートを通して、住宅メーカーの土地活用のトレンドについて報告します。

今回、筆者が居住する埼玉県内では23会場で見学会が実施されました。
積水ハウスと言えば「シャーメゾン」。積和不動産の「MAST」と併せて高級賃貸住宅としてのブランディングを確立してきたと言えます。
一昨年秋に本コラムでレポートした見学会も、ほとんどの会場が賃貸住宅系「シャーメゾン」で、いくつかの会場で以前から同社が得意とする医療・介護事業系の建物を公開していました。
ところが、今回の見学会は、同社の今後の土地活用の考え方がはっきりと表れたものとなりました。

ポイントは3つです。
(1)非住宅系へのシフト
(2)徹底的なエリアの絞り込み
(3)2階建から3、4階建を重視

土地活用は住宅系から非住宅系活用へ

まず今回の23会場の内訳を見ると、
住宅系………18会場
うち 賃貸住宅のみ   14会場
   店舗併用     3会場
   事務所併用    1会場

非住宅系…5会場
うち テナントビル    1会場
   保育園       3会場
   スイミングスクール 1会場

以前はほとんどの会場が賃貸住宅でしたが、今回は純粋な賃貸住宅の割合が減り、併用も含めると非住宅系活用が約4割を占めていました。
 
特筆すべきは、保育園が3会場もあったことです。

認可保育園会場1

認可保育園会場2

今回の会場となった保育園はいずれも「小規模認可保育園」といい、2015年に始まった子ども・子育て支援制度の認可事業のひとつです。
定員は最大で19名のため認可保育園(定員60名)に比べ小規模な分、計画から認可・建築までの期間も数カ月と短いため待機児童解消に対しても即効性があり、公的な補助金も受けられるため、現在多くの事業者が事業参入を目指している施設です。
積水ハウスの担当者によると、同社は、土地オーナー、事業者、自治体と連携を取りながら受注獲得を目指しており、埼玉県内だけでもかなりの成果が出ているとのことです。
その他にもスイミングプール、テナントビルが会場となっており、非住宅系土地活用という同社の今後の土地活用の考え方が強く打ち出されるイベントとなっていました。

賃貸住宅のキーワードは「エリアの絞り込み」と「差別化」

今回の会場では、3階建以上の建物の割合が大幅に増えていました。(18会場のうち13会場)
またエントランスやラウンジ、内廊下のしつらえは分譲マンションやホテルを意識しており、入居者層の差別化を図っていることも分かります。このような建物はコストも上がるため、建築エリアについても採算性の高い高入居率・高賃料のエリアに絞り込んでいます。
今後の同社の賃貸住宅のコンセプトは、エリアの絞込みと高級賃貸であることが強く打ち出されていた今春の見学会でした。

大和ハウスは非住宅系活用の先駆者

大和ハウスの見学会会場は賃貸住宅がメインですが、実は、非住宅系活用において大和ハウスは積水ハウスよりもさらに数歩先を進んでいます。同社は1990年代からいち早く非住宅系事業に取り組み、特に流通店舗や物流施設などでの圧倒的な強さは同業他社の追随を許していません。本来のコア事業であった戸建てや集合住宅の売上に占める割合は47.6%で、流通店舗、事業施設、ホテルなどの非住宅系の売上は52.6%とすでにコア事業を逆転しています。(2018年3月期)

昨今、さまざまな非住宅系の不動産活用が広がっています。
今後も人口・世帯数減少により賃貸住宅の需要の減少が予測される中で、住宅系活用から非住宅系活用へのシフトがさらに進むと考えられます。
その中で、住宅メーカーも民泊・アパートホテルなどの宿泊事業、シェアオフィスやシェアスペースなどさまざまな事業展開を始めており、先駆的な事業の成功例も耳にしています。
住宅メーカーの今後の動向も注視しつつ、不動産活用の今後の方向性を考えてみましょう。

【このコラムの著者】

橋本 秋人

ファイナンシャル・プランナー 不動産コンサルタント
1961年東京都出身
早稲田大学商学部卒業後、住宅メーカーに入社。

長年、顧客の相続対策や資産運用として賃貸住宅建築などによる不動産活用を担当。
また、自らも在職中より投資物件購入や土地購入新築など不動産投資を始め、早期退職を実現した元サラリーマン大家でもある。

現在は、FPオフィス ノーサイド代表としてライフプラン・住宅取得・不動産活用・相続などを中心に相談、セミナー、執筆などを行っている。

保有資格:
・ファイナンシャル・プランナー(CFP®認定者・1級FP技能士)
・公認不動産コンサルティングマスター 
・宅地建物取引士
・住宅ローンアドバイザー
・福祉住環境コーディネーター2級
・終活アドバイザー(終活アドバイザー協会)

平成27年度日本FP協会「住宅活用相談」相談員
平成29年度日本FP協会「くらしとお金のFP相談室」相談員

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