橋本 秋人の不動産投資コラム

シリーズ連載: 実践派コンサルタントが見たFP的不動産投資事情

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

「空き家率13.6%」の不動産投資への影響を考える

4月26日に平成30年度「住宅・土地統計調査」が公表され、最新の空き家率が明らかになりました。
前回の平成25年度調査では、全国の空き家数820万戸、空き家率13.5%という結果が社会に衝撃を与え、空き家が個人の問題から社会問題としてクローズアップされるきっかけとなりました。
それから5年、空き家はますます増加すると予測され、2018年時点での空き家は1,000万戸を超え空き家率は16.1%に達すると予測した民間シンクタンクもありました。(※1)
ところが今回公表された結果では、空き家率は13.6%と5年前より上昇はしましたが、上昇率はわずか0.1%、空き家数も846万戸で1,000万戸を大きく下回り、良い意味で予測がはずれた形となりました。
それでも空き家が増加し続けていること、今後も増加が続くと予測されている状況はやはり深刻です。
今回の調査結果を受けた報道でも、「空き家率が過去最高」という見出しが並んでいました。
不動産投資に関心がある皆さんの中には、報道内容をネガティブな材料としてとらえた人も多いと思います。

そこで、今回の公表データを少し掘り下げ、不動産投資の判断材料として考えてみたいと思います。

空き家から別荘を除くと…

住宅・土地統計調査では、空き家を次の4つのカテゴリーに分けています。
①賃貸用の空き家
②売却用の空き家
③二次的住宅
④その他の空き家(いわゆる実家の空き家)

このうち、③の二次的住宅とは、週末や休暇時に避暑・避寒・ 保養などの目的で使用される別荘やセカンドハウスのことで、きちんと管理され有効に利用されているという意味で厳密には空き家とは言えません。
例えば長野県の空き家率は19.5%と全国3位の高い順位ですが、同県は別荘が多いため、二次的住宅を除くと空き家率は14.7%になり、順位も16位タイまで下がります。
そこで総務省は、今回初めて③の二次的住宅を除いた空き家率も公表しました。
それによると、二次的住宅を除くと全国の空き家率は13.6%から12.9%へと0.7%ダウンします。
もちろん誰も使わなくなってしまった別荘も含んでいるとは思いますが、今後空き家を別荘やセカンドハウスとして上手に活用するケースが増えていけば、空き家の抑制にも効果が期待できます。

総住宅戸数は増えている?

平成30年度の調査結果では、住宅の総数は6,242万戸と前回調査時の6,063万戸から約179万戸増加しましたが、増加率は平成15年から縮小を続けています。
平成25年から29年の5年間の新築住宅着工戸数の合計は約471万戸でしたので、約292万戸の住宅が解体されたことになります。つまりこの5年間、年平均で約94万戸の新築住宅が建設され、約58万戸が取り壊された計算になります。
世帯数はこの5年間では増加しており、結果的に空き家率が予想よりも伸びなかったと言えます。

賃貸用住宅の結果は?

さて、賃貸用住宅についてはどのような結果だったのでしょうか。
5年間の賃貸用住宅の空き家数は全国で約1.8万戸の増加、増加率は約0.4%でした。その他の空き家が約9.1%増加しているのに対し、低い伸び率となりました。
さらに都道府県別で見てみると、空き家数が減少した都道府県が18あります。増加した30府県と二極化していることが分かります。
賃貸用住宅の空き家が減少した主な都道府県は、北海道、埼玉県、東京都、神奈川県、愛知県、広島県、長崎県、熊本県などで、増加の割合が高かったのが岩手県、宮城県、福島県、和歌山県、徳島県、佐賀県、鹿児島県などでした。

賃貸用住宅の空き家数が減少している地域については、賃貸需要が高く需給バランスが改善していることも要因のひとつと思われます。
反対に増加している地域は震災後需要の反動、人口減少などが考えられます。
不動産投資はどこでもダメと決めつけるのではなく、エリアを見極めながら検討するのであれば、まだまだ検討する価値はあるのではないでしょうか。
なお、市町村別(ただし人口1.5万人以上)のデータも今年9月以降、段階的に公表される予定です。
これから不動産投資を考えている方は、判断材料として参考にされることをお勧めします。

今後の懸念材料はある?

空き家問題がクローズアップされて以来、官民でもさまざまな動きが出ています。
その中で、空き家をシェアハウスなどの賃貸住宅や、民泊や飲食店などの非住宅に転用するケースが増えています。
特に賃貸住宅に転用された空き家と投資物件が競合関係になる可能性もあるため、これからは地域で競争力のある物件づくりをしておく必要性も高くなります。
反対に、空き家を安く購入して利回りの高い賃貸住宅に転用する投資手法が広がるかもしれません。
不動産経営は事業です。公的なデータも味方につけながら成功に近づけましょう。

(※1)野村総研「2030年の住宅市場と課題」2018年6月13日)
(※2)総務省「平成30年度住宅・土地統計調査」より筆者作成

【このコラムの著者】

橋本 秋人

ファイナンシャル・プランナー 不動産コンサルタント
1961年東京都出身
早稲田大学商学部卒業後、住宅メーカーに入社。

長年、顧客の相続対策や資産運用として賃貸住宅建築などによる不動産活用を担当。
また、自らも在職中より投資物件購入や土地購入新築など不動産投資を始め、早期退職を実現した元サラリーマン大家でもある。

現在は、FPオフィス ノーサイド代表としてライフプラン・住宅取得・不動産活用・相続などを中心に相談、セミナー、執筆などを行っている。

保有資格:
・ファイナンシャル・プランナー(CFP®認定者・1級FP技能士)
・公認不動産コンサルティングマスター 
・宅地建物取引士
・住宅ローンアドバイザー
・福祉住環境コーディネーター2級
・終活アドバイザー(終活アドバイザー協会)

平成27年度日本FP協会「住宅活用相談」相談員
平成29年度日本FP協会「くらしとお金のFP相談室」相談員

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