橋本 秋人の不動産投資コラム

シリーズ連載: 実践派コンサルタントが見たFP的不動産投資事情

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

新型コロナショックのなかで生き残るために賃貸オーナーは今何をしておくか

前回のコラム「新型ウイルスが不動産に与える影響は?」からほぼ1ヵ月が経ちましたが、ウイルスの感染拡大は続いており、一向に先が見通せません。
このような状況の中で、賃貸オーナーも危機管理能力と経営手腕が試されます。何もしないまま嵐が過ぎるのを待っていても状況が好転するどころか、船は沈没してしまうかもしれません。
取り急ぎ賃貸オーナーが行っておくべき対策とポスト新型コロナへ向けた行動について考えます。

賃貸市場への影響は第2段階に

新型コロナウイルスが賃貸市場に与えた影響は、第1段階として、インバウンド・観光需要の激減により、まず民泊・マンスリーなどに顕著に現れました。

第2段階として、今まさに大きな影響を受けているのが、貸店舗・貸事務所などの賃貸オーナーです。
4月7日に緊急事態宣言が発令され、飲食店や小売店など多くのテナントも営業自粛や時間短縮などに追い込まれ、売上が激減しています。特に体力のない中小のテナントは、資金繰りの悪化によりこのまま持ちこたえることは困難で、撤退や廃業も現実的な選択肢となってきています。
実際に今、テナントから賃料減額要求が相次いでいます。なかにはすでに倒産してしまったテナントもあります。
一方、ローンを抱えているオーナーは、簡単にテナントの要求を受け入れることもできません。管理会社も、テナントとオーナー間の交渉や処理業務に追われていますが、今後さらにテナントの退去、滞納、賃料減額は増加することが懸念されます。政府や国もテナントの家賃支援や、家賃減免に応じたオーナーへの支援策などを検討していますが、支援規模や時間との勝負もあり予断を許しません。

第3段階ではいよいよ住居系賃貸にも影響が

アパート・マンションなどの住居系賃貸は相対的には落ち着いていると言えますが、それでも確実に影響は出始めています。
勤務先の休業により賃料が払えないと入居者から伝えられた、入居早々に退室通知がきた、などの例もあります。また、大学の閉鎖により当面オンライン授業が続くため、賃貸契約をした新入生が引っ越しして来ない、というケースはもはや当たり前になりましたが、新型コロナの長期化が今後退室につながる可能性もあります。

企業業績が悪化すると最初に影響を受けるのが、非正規雇用者やフリーランス、個人事業主、アルバイトなど、仕事の有無が収入に直結する人たちです。このような属性の入居者の割合が高い賃貸オーナーは注意が必要です。たとえ家賃保証会社が入っていたとしても、家賃滞納の増加によって新規の引受けがストップしたり、保証会社自体の経営が悪化することも懸念されます。

今できる滞納・退室の抑制策

新型コロナウイルスの影響に対して、賃貸オーナーも自衛をしなければいけません。
ポイントは、「滞納・退室の抑制」「競争力のアップ」「経営リスクの確認と経営体質の強化」です。

滞納・退室の抑制に「住居確保給付金」の利用も

賃貸オーナーにとって、滞納や早期退室の増加は、減収に直結するために避けたいところです。
経済的な困難に陥っている入居者には自力で立ち直ってもらうことがベストですが、自立支援のためのセーフティネットがあります。
それが、「住居確保給付金」です。
この制度は、「離職や休業などにより経済的に困窮し、住居を失った、または失う恐れがある人に対し、安定した住居の確保と就労自立を図る」ことを目的とし、離職や収入減により家賃の支払いが困難な人の家賃(自治体により限度額が異なる)を一定期間、肩代わりしてくれます。
基本は3ヵ月ですが、条件を満たせば最長9カ月まで給付を受けることができます。
入居者がこの住居確保給付金を活用できれば、賃貸オーナー・入居者ともにひとまず安心でき、入居者の今後の生活立て直しに向けた行動に移れます。
制度を知らない入居者も多いと考えられるため、管理会社と連携しながら、早期に該当する入居者への案内を行い、申請を促すことが大切です。
申請は各自治体で行っているので、詳細は、物件所在地の役所窓口に問い合わせして下さい。

ライフスタイルの変化に対応し競争力アップを図る

今回の新型コロナは、人々のライフスタイルも確実に変えています。在宅ワークやリモートワーク、WEB会議など、働き方も変化しました。入居者ニーズに応えられるスペックを賃貸物件に備えておくことは、退室の抑制につながるとともに、今後の競争力アップにもつながります。
無料インターネット
在宅ワークが増えると、ネット環境の整備は必須になります。特に無料の高速インターネットの設置は、入居者の通信費の負担を軽減するとともに、賃貸オーナーにとっても入居対策の強い武器になります。毎月の維持費はかかりますが、入居者属性のアップや賃料維持にもつながるため、まだ導入していない賃貸物件には早急に検討することをおすすめします。
宅配ボックス
外出もままならない状況のなかで、オンラインショッピングが急増しています。とは言っても、宅配業者と玄関で対面することはお互いに感染リスクが生じます。そこで入居者ニーズが高まることが期待できるのが宅配ボックスです。今までも賃貸住宅での宅配ボックスの設置は増加していましたが、今回の新型コロナウイルスの影響でオンラインショッピングは飛躍的に増加しており、感染の収束後も強い武器になると考えられます。
なお、宅配ボックスを設置する場合、設置割合は標準的には5戸にボックス1個(20%)程度とされていますが、今後の宅配需要の伸びを考慮すると、スペースが許せば2戸にボックス1個(50%)以上がより望ましいと言えます。

ポスト新型コロナに向けた賃貸経営の体力強化を

未曽有の危機と言われる新型コロナウイルスの感染拡大も、いずれは収束します。
しかし、今後もさまざまな危機は不規則かつ突然やってきます。
賃貸オーナーは、危機は当たり前のようにやってくるということを念頭に置いて、早期に賃貸経営の質を高めて経営体力をつけておくことが、リスクコントロールになると同時に、次の成長にもつながります。

まずは、キャッシュフローを高めて、損益分岐点を下げておきましょう。
そのためには、前述のように物件の競争力を高めて入居率や賃料の維持、退室抑止を行うことはもちろん大切ですが、返済比率を下げることが有効です。

借入金償還余裕率(DSCR)という投資分析がありますが、これは年間純収益(NOI)と年間のローン返済額の比率のことで、賃貸経営の安全性の目安になります。
〔計算式〕DSCR=年間純収益(NOI)/年間元利金返済額
DSCRは1.6以上が望ましい水準と言えます。仮に年間純収益が1000万円の場合、DSCRを1.6以上にするためには、年間のローン返済額を625万円以下におさえる必要があります。DSCRを高めてキャッシュフローに余裕を持たせていれば、ある程度の空室や賃料下落があった場合でも慌てなくてすみます。
反対に、DSCRが1に近づくにつれて賃貸経営の危険度が上がります。
DSCRを上げるためにもっとも手っ取り早い方法はローンの繰上げ返済です。
物件数の拡大も魅力的かもしれませんが、その前に所有物件の安全性を高めておくほうが重要です。新規物件用の手元資金があっても、DSCRが低い所有物件の繰上げ返済を優先して検討しましょう。
また、所有物件の経営成績や賃貸オーナーの属性によっては、金融機関との金利引き下げ交渉や借換えも選択肢に入ります。現在は金融機関も新型コロナ関連の融資で手一杯と思われますが、収束後速やかに検討すると良いでしょう。

このような状況だからこそ、今、何をしておくかが、今後の結果につながることをしっかりと意識して賃貸経営を行うことが大切です。

【このコラムの著者】

橋本 秋人

ファイナンシャル・プランナー 不動産コンサルタント
1961年東京都出身
早稲田大学商学部卒業後、住宅メーカーに入社。

長年、顧客の相続対策や資産運用として賃貸住宅建築などによる不動産活用を担当。
また、自らも在職中より投資物件購入や土地購入新築など不動産投資を始め、早期退職を実現した元サラリーマン大家でもある。

現在は、FPオフィス ノーサイド代表としてライフプラン・住宅取得・不動産活用・相続などを中心に相談、セミナー、執筆などを行っている。

保有資格:
・ファイナンシャル・プランナー(CFP®認定者・1級FP技能士)
・公認不動産コンサルティングマスター 
・宅地建物取引士
・住宅ローンアドバイザー
・福祉住環境コーディネーター2級
・終活アドバイザー(終活アドバイザー協会)

平成27年度日本FP協会「住宅活用相談」相談員
平成29年度日本FP協会「くらしとお金のFP相談室」相談員

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