橋本 秋人の不動産投資コラム

シリーズ連載: 実践派コンサルタントが見たFP的不動産投資事情

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コロナ影響で3年ぶりに下落!2020年基準地価から見える不動産投資のエリア戦略

9月29日に、国土交通省から都道府県地価(基準地価)が発表されました。
基準地価の発表時期は例年9月中旬で、昨年までの過去5年間では遅くても20日までには発表されていたので、今年は発表がかなりずれこんだことになります。これも新型コロナの影響でしょうか。
公的な地価についても調査結果を精査することで、今後の不動産投資におけるヒントが見えてきます。

今年の基準地価の意義

今年の基準地価の発表については、不動産投資を考えている多くの人にとっても関心があったのではないでしょうか。
と言うのは、今年発表された公的地価である公示価格(3月19日発表)と路線価(7月1日発表)は、コロナ禍のなかで地価が下落に転じているとされていた時期の発表にもかかわらず、どちらも「引き続き全国的に地価は上昇」という結果だったからです。しかし、公示価格、路線価とも、1月1日を基準日としているため、実態を表しているとは言えないものだったのは仕方がありません。
それに対して基準地価は7月1日を基準日としているため、コロナ禍の地価に対する影響が初めて盛り込まれた公的地価の調査結果になりました。

地価上昇は急停止、基準地価は3年ぶりに下落

大方の予測通り、昨年まで続いていた地価の上昇は止まり、横ばいまたは下落に転じました。
国土交通省の発表をまとめると、主に以下の内容となります。
・全用途の全国平均は3年ぶりに下落に転じる
・住宅地は下落幅が拡大、商業地は5年ぶりに下落
・東京圏、大阪圏の住宅地は7年ぶり、名古屋圏の住宅地は8年ぶりに下落に転じる
・東京圏、大阪圏の商業地は上昇幅が大幅に縮小し、名古屋圏の商業地は下落に転じる
・全用途平均・住宅地の下落幅が拡大、商業地は2年ぶりに下落に転じる

今回の調査結果で押さえておきたいポイント

今回の結果では、新型コロナが大きく地価に影響を与えたことが分かります。
そのなかでの詳細を見ていくと、新型コロナの影響とは別の特徴も分かります。
図表2は、今年(令和2年)と昨年(令和元年)の東京圏の住宅地の下落率順位表です。

東京圏では、昨年に引き続き、今年も下落率の上位は神奈川県の横須賀市、三浦市、愛川町でした。この3市町はこの数年下落率の上位に入っています。下落の主な理由は人口減少によるものです。
つまり、住宅地では、新型コロナとは関係なく、実需がなければ地価は下落します。

もうひとつの注目すべきポイントは、今年の下落率1位と2位になったのは、東京都の日野市にある基準地だったことです。東京都内の基準地が下落率の上位に顔を出したことは、過去9年間さかのぼっても一度もありません。
実は、今回日野市内の基準地の下落幅が大きかったのは、周辺が「土砂災害警戒区域」に指定されたことが理由でした。
近年の自然災害がもたらす被害は大きく、被害を受けやすい地域は住宅地として人気が低下しています。今回の結果も、自然災害の可能性が高い地域の今後の地価動向を示唆するものとなりました。

地価下落は今後も続く?不動産投資をしても良い地域、ダメな地域の見極めは?

投資物件の立地選びに際しては、地価の動向は重要な判断ポイントになります。
それは、入居ニーズと地価の動向は密接な関係にあると考えられるからです。

日本の人口減少は今後も続くため、中長期的に住宅地の地価は下落すると予測します。
そのなかで、今後不動産投資をしても良い地域と投資すべきではない地域の二極化も進むでしょう。今年のように全体の地価が下落している中で、同程度に下落することはやむを得ません。
しかし、周辺と比較して下落率が突出しているエリアはやはり要注意です。
特に、継続して下落率が高い住宅地は、他のエリアと比較して人口減少が大きいと考えられます。全国的に人口減少は止められませんが、どのエリアも一律に人口が減少するわけではありません。都道府県単位でもそうですが、同じ自治体の中でも、人口が維持または減少幅が少ないと予測されているエリアと減少幅が大きいと予測されているエリアがあります。
現在の人口や賃貸ニーズだけではなく、人口減少予測についても立地選びのポイントとしてください。

また、災害リスクの高い地域は、入居者からも避けられる可能性は高いでしょう。土砂災害警戒区域以外にも、洪水、液状化、津波など、災害リスクの高い地域は投資対象から外しておくことが無難です。
今後、コンパクトシティ化を進めるための立地適正化計画においても、ハザードマップの災害危険区域は「居住誘導区域」から除外されていきます。
突然地価が大きく下落したというエリアにある立地については、ハザードマップも確認しておきましょう。

地価下落が著しい地域、災害の危険がある地域の収益物件は、たとえ価格が割安と感じたり、利回りが高くても、肝心の入居率に大きな不安があるため、見送ることが賢明と考えます。

不動産投資の最も重要なポイントは立地です。公的価格の調査結果を上手に物件選択にも利用することをおすすめします。

【このコラムの著者】

橋本 秋人

ファイナンシャル・プランナー 不動産コンサルタント
1961年東京都出身
早稲田大学商学部卒業後、住宅メーカーに入社。

長年、顧客の相続対策や資産運用として賃貸住宅建築などによる不動産活用を担当。
また、自らも在職中より投資物件購入や土地購入新築など不動産投資を始め、早期退職を実現した元サラリーマン大家でもある。

現在は、FPオフィス ノーサイド代表としてライフプラン・住宅取得・不動産活用・相続などを中心に相談、セミナー、執筆などを行っている。

保有資格:
・ファイナンシャル・プランナー(CFP®認定者・1級FP技能士)
・公認不動産コンサルティングマスター 
・宅地建物取引士
・住宅ローンアドバイザー
・福祉住環境コーディネーター2級
・終活アドバイザー(終活アドバイザー協会)

平成27年度日本FP協会「住宅活用相談」相談員
平成29年度日本FP協会「くらしとお金のFP相談室」相談員

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