LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

鈴木 学の不動産投資コラム一覧

シリーズ連載: 海外物件の管理

第十回「海外管理会社とのトラブル、傾向と対処法」

不動産を賃貸する場合、自分が物件の近所に住んでいれば自主管理できますが、遠隔地だとそれが無理なので、現地の管理会社にお願いすることになります。究極の遠隔地である海外不動産の場合も、当然にそうなります。 海外物件が所在する...続きを読む

第九回「快速償却&節税物件に要注意」

2016年頃から、「節税メリットの出る海外不動産販売」がブームになっています。主戦場は「米国」の「築22年以上経過した木造住宅」。 なぜ米国? なぜ中古木造なのでしょうか? 一言でいうと「日本での節税効果が最大になるから...続きを読む

第八回「海外の賃料保証物件に要注意」

ここ数年、海外不動産セミナーで紹介される物件のなかで、「賃料保証付き」が増えた印象があります。例えば、 ・イギリスの学生寮、8%3年間保証 ・タイのホテルコンドミニアム、7%5年間保証 ・アメリカのサブリース戸建、3.5...続きを読む

第七回「海外管理会社に日本並みのサービスを求めない」

海外に物件を買って、賃貸に出せば、まず間違いなく、現地管理会社のお世話になります。彼らは入居者募集、賃貸契約まわりの作業、修繕手配、入居者の要望・クレーム対応、家賃収納とオーナーへの入金、トラブルの解決といった、賃貸経営...続きを読む

第六回「海外管理会社の選び方、換え方」

海の向こう、遠方にある所有物件。日本とは言葉も商習慣も違う場所…そこでの投資(特に賃貸経営)の成否は、かなりの部分が「現地の管理会社」に左右されます。 管理会社選びは、実態として、海外物件購入の際に仲介会社から紹介しても...続きを読む

第五回「業者のいう想定賃料を鵜呑みにしてはいけない理由」

不動産投資を検討する上で、「想定賃料の見積もり」は大きな間違いが許されない最重要ポイント。 「この場所で、この間取りならいくらで貸せそう」という情報に基づいて投資判断するわけですが、その情報源を「販売業者」だけに頼るのは...続きを読む

第四回「海外物件選びの失敗例(3)管理会社が一つしかないエリアで買ってしまった」

海外不動産投資で最も根本的なリスクは、「物件が自分の居場所から遠いところにある 」ことだと思います。物件に何か問題が起こった時、自分で現地に駆けつけることがほぼ無理である以上、その対応を行う「現地管理会社」(or「現地パ...続きを読む

第三回「海外物件選びの失敗例(2)~修繕費の嵩む中古物件を買ってしまった」

海外の不動産に投資する最も根本的なリスクは、「遠いこと」。つまり「物件が自分の手の届かない場所にある」ことです。関東在住のオーナーが北海道の物件を持つ遠隔投資でもそうですが、海外はさらに遠いので、基本中の基本として、「管...続きを読む

第二回「海外物件選びの失敗例(1)入居づけの難しい物件を買ってしまった」

前回のコラムで、「海外不動産は利回り云々より管理しやすい物件を選ぶのが鉄則」と書きましたが、そうでない物件を買ってしまうとどんな悲惨(もとい大変)なことになるのか、これから3回に分けて書きます。まず今回は、「入居づけの難...続きを読む

第一回「海外では管理しやすい物件を選ぶのが鉄則」

こんにちは。これから12回にわたり、「海外物件の管理」というテーマで連載コラム書かせていただきます。 不動産は「土地建物という実体のあるモノ」であり、それを使って賃貸経営をする場合、「管理」は避けて通れません。 管理は、...続きを読む

シリーズ連載: 海外不動産融資事情

十二回:融資使って資産殖やすのにベストな国はどこ?

海外融資事情コラム、今回が最終回になります。 魅力あふれる海外不動産、できれば全額現金出さずに、融資受けて買いたいものですね。まず一般論として、我々日本の居住者が、海外で物件所在国の金融機関から融資引けるかどうかは、 1...続きを読む

第十一回:ローンコンサルの賢い使い方

これまでのコラムでも何度か書いてますが、日本在住者が海外の物件を融資ひいて買う際には、現地の銀行に直接持ち込みではなく、銀行とバイヤーの間に立って書類のやりとりをしてくれる専門家「ローンコンサルタント」(=ローンアドバイ...続きを読む

第十回:民泊でも融資ひけるの?

民泊、ホリデーホーム、カーシェア、ライドシェア、オフィスシェア…所謂「シェアエコノミー」は日本だけでなく世界的な趨勢です。だからどの国でも不動産界隈では、高収益化、有休資産活用などの文脈で「民泊運営」の話が出てきます。 ...続きを読む

第九回:土地・建物の評価はどうする?

ある土地のうえに建物が建っている、その価値をどう評価するか、その考え方は国によって違いがあります。 日本を含めアジア各国では、人口に比べて土地が稀少、かつ高温多湿な気候で建物が劣化しやすい事情もあって、「土地がメインで建...続きを読む

第八回:海外のメガバンク、地銀、信金、ノンバンク事情

一口に「銀行」と言っても、その中には様々な業態、カテゴリーの銀行が含まれます。日本には市中銀行として、都市銀行、第一・第二地銀、信金・信組、ノンバンク、ネット銀行、外銀などが存在し、それぞれが、融資を通じて不動産投資のパ...続きを読む

第七回:失敗談その2-海外の融資申請で、日本の所有不動産を書くべきか?

日本で物件買うために不動産融資をひく際、海外に持っている資産を金融機関にどう申告すべきか?判断に迷うところですよね。私の知る限り、多くの人は、このようにするのではないでしょうか? ・海外で保有する預貯金や有価証券は、資産...続きを読む

第六回:失敗談その1-自分で銀行持込は禁物

今回と次回のコラムは海外での不動産融資づけにおける私自身の失敗談になります(良い子は真似しないように…知らなくて痛い目にあうのは私ひとりで十分)。 日本では、アパートローン等をひく際に、オーナー自身が金融機関の窓口に出向...続きを読む

第五回:海外物件購入、日本で資金調達は可能か?

私の主宰する国際不動産投資コミュニティ「アジア太平洋大家の会」では、過去6年間、世界各国の不動産セミナーをやり続けてきましたが、いつの時代も、海外不動産を融資ひいて購入を希望される方は多いです。 物件が海外にあり、所在国...続きを読む

第四回:サラリーマンvs自営、個人v法人、どちらが有利?

不動産購入に切っても切れない「銀行融資」…日本国内の不動産投資においては、サラリーマン等の属性を活かして個人で融資を受けることも、あるいは所得税の節税や相続対策の文脈から法人をつくって融資を受けることも、いずれも広く行わ...続きを読む

第三回:ノンリコースローンとは何か?

海外の不動産を、現地金融機関から融資受けて買う方にとって、避けて通れないキーワードが、 「ノンリコースローン」(Non-Recourse Loan) です。非遡及型融資ともよばれますが、要は、物件からあがるキャッシュフロ...続きを読む

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【著者について】

鈴木 学

アジア太平洋大家の会 会長
1968年千葉県生まれ。一橋大学社会学部卒業。
卒業後、ITエンジニア・マネジャーとして、日本、豪州、中国、米国、インドの5ヶ国で勤務経験あり。海外在住経験は8年間。 2002年、豪州シドニーで不動産を買い賃貸に出し、日本から遠隔管理して自信をつけたことを皮切りに、現在では、日本、オーストラリア、米国、タイ、英国、ドイツに、計21室を所有・経営するグローバル大家。

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