vol.10 容積率と不動産の価値【LIFULL HOME'S 不動産投資】

（2007/9/1更新）

容積率とは建築物の延べ床面積が敷地面積に対して占める割合の事である。その敷地に対してどれくらいの規模の建物を建てる事が可能かという指標で、建築基準法によって定められている。

容積率＝建築物の延べ床面積／敷地面積

容積率は用途地域によって50％から最大1300％と非常に幅がある。一般的に住居系の用途地域では容積率が小さくなり、商業系の用途地域では容積率が大きくなる。
不動産投資という側面で見ると、容積率が高い方がそれだけ多くの床面積を確保でき、より多くの賃貸収入を得る事が可能なので、価値が高いと判断される。
仮に200m2の土地があるとすると容積率50％の地域では床面積の合計で100m2しか建築できない。これに比べ1300％の地域では、床面積の合計で2600m2も建築する事が可能であり単純比較は出来ないが、前述の例では理論上、収益力に26倍の差が生じる。
近年では経済の活性化という観点から、一部の地域では一定の要件を充たす事により容積率を緩和してきた結果、高層ビル、マンションが林立し経済に好影響を与えたといえる。

では容積率が小さいと、本当に不動産価値が低いといえるのだろうか？住環境という側面で見ると、容積率が小さい地域の方が、敷地面積に対する建物の規模が必然的に小さくなり、庭などの空間が多くなる。これによりゆったりとした閑静な住宅街が形成される。日本の高級住宅地と呼ばれている地域はすべて容積率が小さい。いわば容積率が小さい事が住宅地としての環境価値を高めているともいえる。

img10_1 わが国の土地、および建築物は私有財産でありながら非常に公共的な側面を持ち合わせている。あまりに収益性にこだわって法令の範囲だから、収益が得られるからといって、好き勝手に大きな建物を目いっぱい建てることがいいことなのだろうか。地域にはそれぞれの文化があり、町並みがあり、地域のコミュニティもある。
不動産はお金では買えるが、町の文化、景観、歴史はお金では買えない。住宅、オフィス供給過剰の今、不動産の本当の価値を見直す時代がすぐそこに来ているのではないだろうか？

【このコラムの著者】

伊藤英昭

ナレッジバンク株式会社　代表取締役
CPC認定者・FP協会認定講師／一級ファイナンシャルプランニング技能士／宅地建物取引主任者／不動産コンサルティング技能登録者

■略歴
昭和44年　青森県出身
平成6年
公認会計士・税理士、山田淳一郎事務所（現税理士法人山田＆パートナーズ）入所後、グループ会社である株式会社ユーマック（現TFP不動産コンサルティング）に出向。
おもに土地資産家に対する相続対策、底地借地の権利調整、物納、不動産投資、収用に伴う行政との交渉、買換え、土地活用、空室相談、固定資産税の軽減など、土地資産家の持つ、ありとあらゆる問題解決のコンサルティングを行う。また日本特有の借地、底地の問題に着目し、底地専門に投資する私募ファンドの組成に携わり、ファンドマネージャーの一員として1年間に13%の高配当を実現。コンサルティング業務の傍ら、中立公正な不動産知識情報を配信するサイト「ホームナレッジ」を作成、運営し、コンテンツの内容が評価され多くのポータルサイトにコンテンツを提供する。実務経験を生かし、FPの講師や金融機関・不動産会社などに対するコンサルティングセミナーや勉強会を数多くこなした。平成14年同社取締役就任、平成16年8月同社退社平成16年11月ナレッジバンク株式会社を設立、代表取締役に就任

■講演
りそな銀行、埼玉りそな銀行、三井住友銀行、野村證券、いちよし証券、東京海上火災保険、積水ハウス、兵庫県宅建協会、日税不動産、NPO法人日本地主家主協会　など

■著書
大和證券資産管理読本、税会計法務の羅針盤（大蔵財務協会）共著、FPマニュアル96～98年（きんざい）共著　など