樗木 裕伸の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

連帯保証人は必要?

不動産投資における連帯保証人とは、融資を受けた本人と同じ返済義務を負う人のことを言います。誰も好き好んでなる人はいないでしょう。また、頼むみなさんからしても頼みづらいはずです。ただ、不動産投資に関する融資では連帯保証人を立てることが原則になっています。なぜ、必要なのか? このコラムで確認しましょう。

連帯保証人が必要だと言われる理由

金融機関にとって、連帯保証人が確実に貸したお金が回収するための手段だからです。

お金を貸す金融機関が最も恐れているのが、貸したお金が戻って来ないことです。
お金が戻ってこない可能性=危険性のことを回収リスクと言います。不動産投資は何十年という長期を要する投資なので、金融機関にとってもいろいろな不確定要素=リスクに対応する必要があるのです。。

連帯保証人の特徴

なぜ、連帯保証人が対応策になるかというと、お金を借りた本人と同じくらい責任が重いからです。

例えば、金融機関から「貸したお金を返済してください」と直接請求された際・・・
「まず、実際に借りた本人から取り立てて下さい」(催告の抗弁権)とか
「もっと本人の財産を良く探して下さい」(検索の抗弁権)とか
「自分の負担分はこの金額までです(分別の利益)」と言える
通常の保証人には認められているいくつかの権利が連帯保証人には認められていません。

このことから、連帯保証人と実際に借りた本人は、借りたお金を返済するという意味からは金融機関からすると同じ関係になります。したがって、連帯保証人は責任だけが増えることになりますので、好き好んでなる人はいないでしょう。

候補者は借りた本人との間に強い信頼関係がある人だけになります。
一定の収入やたくさんの保有資産のある信用力の高い人に連帯保証人になってもらうのが一番良いと思われがちですが、

不動産投資に関する融資で連帯保証人として金融機関から最も指名されるのは、借りた本人の配偶者になります。

なぜ、配偶者が連帯保証人になるのか?!

ここには、お金を貸す金融機関側にもう1つの理由があります。

例えば、利回りが低く、売却しても残債が残ってしまうような物件の場合、相続が発生すると、相続人は誰もその物件を相続しようとはしないでしょう。もし、相続放棄されると金融機関からすると貸したお金を回収できなくなってしまいます。
また、同じように離婚の財産分与で財産が減ってしまうと、貸したお金が回収できなくなる可能性があります。

そこで、経済的な信用力が多少弱くてもお金を借りた本人と一心同体の関係である配偶者に事前に連帯保証人になってもらうことで、金融機関は確実に貸したお金の回収できるようにするのです。

連帯保証人が立てられない場合などは?

そもそも結婚されていない方もいらっしゃいますし、連帯保証人を立てられない、あるいは立てたくないという方も多くいらっしゃるはずです。

その場合は、金融機関により団体信用生命保険を利用して対応できるケースがあります。

団体信用生命保険を使う場合、保険料などの費用が増えますから、その分、利回りが下がり、投資の魅力が下がってしまいます。保険料があっても利回りが長期にわたり確保できることが重要です。

まとめ

以上を踏まえても、やはり、連帯保証人は必要です。

不動産投資を行う場合、どうしても融資を受ける必要があります。
その融資条件の中に連帯保証人も入っています。

そもそも投資物件自体に十分な担保価値があり、返済する金額以上の安定的な賃料収入が入ってくる不動産投資であれば、安心です。

納得して連帯保証人になってもらうためにも、しっかり事業計画を作成し、適正な価格で物件購入をしましょう。

【このコラムの著者】

樗木 裕伸

銀行、IT系ベンチャー企業勤務を経て、2005年7月にFP/中小企業診断士として独立。

現在中小企業の経営者に対して、資産運用、後継者育成など包括的な相続事業承継コンサルティングを行なっているとともに、公的活動として東京都大田区の商店街活性化支援事業のアドバイザーとして商店街および個店に対し、創業・経営相談からリタイアメントプランニングまで相談・支援を実施している。
近年、変化の激しい時代を生き抜くための“知恵”の必要性を痛感し、子供とその母親を対象に“金銭”教育に取り組む。

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