樗木 裕伸の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資ローンと住宅ローンの違いと5つの金融機関の特徴

不動産投資初心者にとって、わかりづらいことのひとつに「ローン(融資)」があるのではないでしょうか?
住宅ローンはイメージできても、不動産投資ローンはイメージが湧かないとよく聞きます。
そもそも、ローンとは時間を買う道具です。
本来であれば、何年もかけて貯蓄しないと買えないものを、一定の信頼関係のもとお金を借りることで、一括して購入することができます。
そして、その後の収入から一定期間分割払いすることになるわけです。
ほとんどの不動産投資において、ローンを組むことになります。
ローンを賢く利用するためにも、そのロジックをしっかり知っておきましょう。

不動産投資ローンと住宅ローンは、どこがちがうの?

不動産投資ローンと住宅ローンは、「資金使途」、つまりお金の使い道に大きな違いがあります。

不動産投資ローンは「収益物件」、住宅ローンは「自己利用物件」が融資対象です。
そこから、どうやって返済するのかという「返済原資」が決まってきます。
前者は、「不動産収益」から返済することになり、後者は「個人の収入(多くの方は給与)」からの返済となるわけです。
したがって、融資の「審査」という観点では、不動産投資ローンの場合は「事業性」で判断されます。
一方住宅ローンの場合、給与などの年間収入に対するローンの年間返済額の割合、つまり「返済比率」で判断するというわけです。

不動産投資ローンは融資審査が厳しい、という声を聞くことがあります。
年収を証明するだけの住宅ローンに比べて、これから行おうとする不動産賃貸業の事業性を「証明」しなくてはならないのですから、大変なのは当然です。
その他にも、不動産投資ローンと住宅ローンには、条件面などでさまざまな違いがあります。
なぜ、このような違いがあるのでしょうか?それは、金融機関、特に銀行の考え方を知ることで「意味のある違い」として理解できるようになります。
その銀行の考え方を、「融資の5原則」といいます。「融資の5原則」を理解しておくことは、今後円滑に不動産投資ローンを受けるためにとても有益です。

「融資の5原則」にみる不動産投資ローンと住宅ローンの違い

融資の5原則は「1.公共性」「2.安全性」「3.収益性」「4.流動性」「5.成長性」から成り立っています。

1.公共性の原則

銀行は、社会の発展に役立つものに融資しなければならないという考え方を持っています。
反社会的なものはもちろん、健全な経済活動を阻害するようなものには融資をしないということです。

不動産投資は、賃貸居住空間を社会に提供する行為であり、社会の発展に資するわけですから公共性があります。
ただし、供給過多になったり、投資が過熱し不動産価格が高騰したりすると、社会的に弊害が大きくなりそうだと銀行が判断し、融資を絞ることもあります。
過去、そのような環境下で融資審査を無理に通そうと不正が発覚したケースがあり、モラルハザードを理由に全面的に融資が厳しくなったこともありました。
不動産投資ローンには、融資を受けにくい時期があるといえるでしょう。

一方、住宅ローンは「住居の確保」「財産形成」の観点から公共性が高いと判断されます。
マイホームは「自用」なので、購入希望者が増えて不動産価格が上昇しても実需とみなされるわけです。
また、自宅を取り上げられないように何とか返済しようとするため、モラルハザードも起きづらいと考えられています。
そのため住宅ローンについては、時期によって融資姿勢が極端に厳しくなるということはないといえるでしょう。

2.安全性の原則

融資した資金は確実に回収しなくてはならないという考え方です。
銀行が貸し出している資金は、預金者から預かった大切な資金だからです。

銀行は融資金を確実に回収するために、「返済能力」があるかどうか、もしものときの「担保」があるかどうかを判断します。

返済能力に関しては、不動産投資ローンの場合、事業性を判断することは先にお伝えした通りです。
賃料の想定、空室率の想定、諸経費の見積りなどが甘くないかを見ます。と同時に、「人」も銀行にとっての重要な判断材料です。
すでに不動産事業で利益を上げている実績がある場合「経営手腕あり」と判断され、提出した申込資料の信ぴょう性が高くなり、審査が有利にすすみます。

住宅ローンの場合、住むための空間コストが「家賃」から「ローン返済」に代わるだけです。つまり、返済能力は「返済比率」で判断されます。
銀行は、収入のどの程度まで居住空間にコストをかけても大丈夫かを判断しており、その割合はおおむね35%以内という場合が多いようです。
審査は、源泉徴収票で簡単に収入が確認できるサラリーマンの方が、自営業の方よりも容易になります。

「担保」に関しては、不動産投資ローン、住宅ローンともに共通点が多数あります。
物件売却により回収を可能にする「抵当権」は、将来の収入状況の変化による返済不能への備えとして、「火災保険の質権設定」は、火災による建物消失の備えとして必須です。

ほかにも、借入人の死亡による返済不能に備える「団体信用生命保険」や、返済不能時に保証会社が肩代わりする「機関保証」があります。
金融機関によって「原則加入」、「顧客の任意」「なし」など対応が分かれますが、不動産投資ローン、住宅ローンともに共通の「担保」といえるでしょう。

一方、異なる点は「連帯保証人」です。
住宅ローンは、借入人本人が融資物件に住むことを前提としているため、完済時まで生きていることが前提となります。
しかし不動産投資の場合、相続対策を目的とするケースもあるため、借入人が亡くなった後も事業の継続性を保証する必要がでてきます。
そのため、資産を持っているかいないかにかかわらず、原則として推定相続人(配偶者や子どもなど借入人の相続が予定されている人)を連帯保証人として要求されるのが、不動産投資ローンです。

連帯保証人について

3.収益性の原則

「収益性の原則」とは、融資によってしっかりと収益をあげなければならないという考え方です。
銀行の資金は、預金で多くを調達していますので、資金調達コストが低く抑えられます。
銀行にとっての収益となる「金利」に関しては、不動産投資ローンと住宅ローンとでは、不動産投資ローンの方が高くなるのが一般的です。
個人の給与収入の安定性に比べて、新規の事業の安定性・継続性は低いと判断され、「リスクプレミアム※」が上乗せされるという理由があります。
※リスクプレミアム:不確定要素に対して上乗せされる金利

また住宅ローンの返済原資は、税金や社会保険料を負担した後の「手取り額」であるのに対し、不動産投資ローンの返済原資は、税金を支払う前の賃料収入です。
公共性を自負する銀行としては、前者は配慮すべきであり、後者はビジネスとしてしっかり収益を確保する、という側面があります。

金利は、「固定金利」と「変動金利」の2種類です。不動産投資ローンと住宅ローンどちらも2種類の金利の選択が可能ですが、条件や審査上多少の違いがでてきます。

まずは固定金利についてご説明しましょう。
固定金利における資金は、金融市場からスワップ取引※によって調達します。
※スワップ取引:ここでは、金利(固定金利と変動金利)を交換すること

銀行には、預入期間20年30年といった定期預金がないので、長期固定の資金を自前で調達できないからです。
この時、銀行は金融市場で契約して調達した資金を、そっくり同条件で顧客に融資します。
そうすることで、銀行は金利変動リスクを回避できるわけです。
しかし、もし顧客が約定通り返済してくれない場合、銀行が金融市場との契約の履行義務を負うことになります。

顧客からの「繰上返済」も、約定と異なる返済に該当します。銀行が顧客から繰上返済を受けても、金融市場では契約にない返済は受け付けられません。
つまり、その金額分の金利変動リスクを銀行が肩代わりすることになるのです。
固定金利で繰り上げ返済をする場合、事務手数料とは別にペナルティ(清算金)を取るのはそういう背景があります。

さらに、顧客の返済に多少なりとも不安(延滞リスク、リスケジュールの可能性)がある場合、約定通り返済されない可能性が高いと銀行は判断します。
固定金利での融資が難しいと判断された場合には、変動金利での融資を検討することが必要です。

つまり固定金利には、繰上返済に費用がかかる、融資審査が厳しいなどの特徴があります。

では、変動金利はどうでしょうか。
変動金利の場合、基本的に自行の預金で調達した資金で融資します。
固定金利において調達した資金のような、金利変動リスクを銀行が負うことはありません。
つまり銀行は、顧客が返済できなくなった場合の債権回収コストをまかなうことだけを考えます。
具体的な条件としては、信用力に応じたリスクプレミアムの上乗せです。
それぞれの審査結果に応じて金利が決定するのは、そのためです。
もっとも、リスクが大きすぎて法外な金利になる場合は、融資を否決することになります。

一方住宅ローンの場合、返済比率を一定比率以下に抑えることで、返済不能リスクを抑えることができます。
そのため、固定金利と変動金利で融資審査に大きな違いは見られません。

不動産投資ローンの場合、変動金利の方が銀行にとって取り扱いやすいという特徴があることを知っておきましょう。

4.流動性の原則

融資と回収を繰り返すことで銀行にとっての流動性(資金繰り)を確保し、健全な経営をするという考え方です。
銀行は、預金者から預金の引き出しの請求があったら、すぐに応じなければなりません。
そのため、これまでは長期間固定されるような融資は好ましくないとされてきました。
しかし昨今の金融緩和政策により、銀行に資金が潤沢にあるため、「流動性の原則」による融資審査への大きな影響はないといえるでしょう。

5.成長性の原則

融資が取引先の事業拡大につながり、さらなる取引拡大によって銀行も成長・発展していくべきという考え方です。
これは基本的に法人取引を想定した考え方で、個人取引においてはあまり期待できません。
それだけに、個人取引で重要取引先と位置付けられれば、銀行から受けられるサービス・優遇は大きくなります。

不動産投資ローンの場合、はじめての投資では、残念ながら成長性の原則による優遇は期待できません。
しかし、銀行は実績を重視するため、2物件目以降であれば可能性が出てきます。
銀行から重要取引先と認識してもらうには、1物件目でしっかりと利益を出すことが前提です。
その上で銀行の「常識」をふまえつつ、信用・実績を積み上げ、銀行からみた自分のステータスをあげていくことが重要になります。

一方住宅ローンの場合、通常複数回の融資を受けることはありません。
そのため、銀行からは「一見客」とみなされることが多いでしょう。
銀行としては、取引拡大によるスケールメリット(成長性)よりも、総合的な取引を目的とした囲い込み(給与振込、クレジットカード、住宅ローン、投資信託、生命保険、年金受取などの収益機会の増加)を重視します。
住宅ローンに加え、その他の取引を一つの銀行に集中してメインバンク化することで多少のメリット(ATMの時間外手数料の無料化など)はあるでしょう。
しかし、不動産投資の融資を受けるための「信用」増加や、「得意先」としてのサービスを受けるステータス向上にはつながりにくいのが現状です。

不動産投資ローンの特徴

不動産投資ローンは、「事業」を対象にした融資ですが、一般企業の多種多様な「事業」とは異なり、不動産賃貸業に限定されます。
審査のポイントも絞られるので、一定の要件・基準を満たせば融資されるのが特徴です。
逆に要件を満たさない場合は、個別の審査(「プロパー融資」と呼ばれます)になり、一気にハードルが上がってしまいます。
不動産投資ローンを検討する場合は、要件をクリアしているかどうかをしっかり確認しましょう。

金融機関によって異なりますが、一般的な要件はおおむね以下の通りです。

対象者 借入時満20歳以上 前年度年収〇〇万円以上(100万円や200万円が多いが、年収自体を要件としていない銀行もある)
資金使途 ・賃貸用住宅・マンションの取得(新築、増改築、修理)
・借地上の賃貸用住宅の底地の買取
・他の金融機関からの不動産投資ローンの借入金の借換
借入金額 〇〇万円以上〇億円以内(金融機関によって異なります)
借入期間 1年以上〇年以内(30年や35年という金融機関が多い)
借入金利 「変動金利型」「固定金利選択型」「全期間固定金利型」
保証・担保 ・連帯保証人(物件の共有者、事業承継予定者である法定相続人)
・抵当権(土地・建物)
・火災保険への質権設定(建物)
団体信用生命保険 借入時満20歳以上満70歳の誕生日まで、完済時年齢は満80歳の誕生日まで 加入金額1億円以内
繰上返済 固定金利については、原則不可。
ただし返済する場合は、事務手数料に加えてペナルティ(違約金、清算金)がかかる、とする金融機関が多い。
(変動金利型の場合は、事務手数料のみで可能)

不動産投資ローンのメリットデメリット

借入のメリットは「時間を買える」ことであると冒頭でお伝えしました。不動産投資ローンも同様です。
すべて自己資金で買おうとするなら、税金と社会保険料を支払った後の給与の手取り額からコツコツと貯めて、数千万円にしなければなりません。
借入ができると、資金が貯まるまで時間を待つ必要もなく、少ない元手で大きな事業(不動産賃貸業)を行うことができます。
その結果、元手に対して高い収益性が得られるわけです(レバレッジ効果と呼ばれます)。

自己資金がどのくらい必要か?

一方デメリットは、借入を行った分支払利息や返済額が大きくなり、資金繰りが厳しくなることです。
空室の増加などによって賃料収入が減少すると、個人資金で穴埋めできず破綻してしまいます。
借入の返済は約定で決まっていますので、待ったなしです。
ローンによって時間を買うことができますが、返済では時間に追われることになるわけです。
資金繰りで失敗しないためには、事業をしっかり成功させるしかありません。

不動産投資の失敗事例11から見える「3つの不足」とは?

不動産投資ローンの金融機関比較

一口に銀行といっても、個々に商品を見ていくと違いが見えてきます。
実際に商品内容を比較してみましょう。

メガバンク 【三井住友銀行】

商品名 直担アパートローン
対象者 借入時満20歳以上
年収制限なし、実質個人とみなされる不動産管理会社も対象
資金使途 ・賃貸用住宅・マンションの取得(新築、増改築、修理)
・借地上の賃貸用住宅の底地の買取
・他の金融機関からの不動産投資ローンの借入金の借換
借入金額 200万円以上物件価格以内(担保評価により制限有)
借入期間 1年以上35年以内
借入金利 「変動金利型」「固定金利特約型」(2・3・5・10・15・20年から選択)
保証・担保 ・連帯保証人(物件の共有者、事業承継予定者である法定相続人)
・抵当権(土地・建物)
・火災保険への質権設定(建物)
団体信用生命保険 借入時満20歳以上満70歳の誕生日まで、完済時年齢は満80歳の誕生日まで加入金額1億円以内融資利率に年0.3%上乗せ
その他 固定金利期間中の繰上返済は原則不可

標準的な商品ですが、年収制限がない点や借入金額に上限がない点が特徴的です。
実際全く制限がないわけではないでしょうが、様々な個々のケースに対応できるよう、融資要件として制約を付けていないと思われます。

ネットバンク 【住信SBIネット銀行】

商品名 不動産担保ローン
対象者 借入時満20歳以上完済時満75歳以下
安定継続した収入
保証会社の保証を受けられること
資金使途 原則自由(事業性資金を除く)
借入金額 300万円以上1億円以内
借入期間 1年以上25年以内
借入金利 「変動金利型」
保証・担保 ・保証人原則として不要(保証会社の保証
・抵当権(土地・建物)
団体信用生命保険 なし
その他 火災保険への質権設定(建物)の記載なし

この商品は、「不動産投資もできる」フリーローンです。
不動産の土地の担保評価内で自由に借り入れができるのが特徴。
そのぶん「固定金利型」がないなど、資金使途を限定している不動産投資ローンと比較すると、金利が高くなる傾向があります。

地方銀行 【静岡銀行】

商品名 アパートローン(固定・変動ミックス型)(静銀信用保証扱)
対象者 借入時満20歳以上70歳以下、かつ完済時満76歳未満
100万円以上の安定継続した収入、同一勤務先に3年以上勤務
保証会社の保証を受けられること
団体信用生命保険に加入
資金使途 賃貸用住宅・マンションの取得(新築、増改築、修理)
借入金額 1億円以内
借入期間 35年以内
借入金利 「変動金利型」「固定金利特約型」(2・3・5・10年から選択)
保証・担保 ・静銀信用保証(株)の保証
・抵当権(土地・建物)
・火災保険への質権設定(建物)
団体信用生命保険 加入必須。保険料は銀行負担
その他 他の金融機関からの不動産投資ローンの借入金の借換の記載なし
固定金利期間中の繰上返済は、違約金を支払えば可
当該商品のほか「アパートローン(変動金利型)」と、機関保証ではなく連帯保証人をたてる「アパートローン(保証人扱)」がある

メガバンクに比べ、融資要件がかなり多く記載されています。
融資審査に裁量の幅が少なく、機関保証、団体信用生命保険など回収に力点をおいているのも特徴です。

信託銀行 【SMBC信託銀行】

商品名 アパートローン<リレープラン>
対象者 借入時満20歳以上
資金使途 ・賃貸用住宅・マンションの取得(新築、増改築、修理)
・他の金融機関からの不動産投資ローンの借入金の借換
借入金額 100万円以上3億円以内
借入期間 1年以上35年以内
(借換資金の場合は、借換の対象となるローンの残存期間内、原則、建物の法定耐用年数以内)
借入金利 「変動金利型」「固定金利特約型」(3・5・10年)「上限金利特約型」(5・10年)
保証・担保 ・連帯保証人…銀行の判断により必要な場合がある
・抵当権(土地・建物)
・火災保険への質権設定(建物)
団体信用生命保険 借入時66歳未満の健康な方のみ
その他 固定金利特約型、上限金利特約型の特約期間中の繰上返済は原則不可。
ただしやむを得ない場合のみ、違約金を条件に応じることがある。

借上金利に「上限金利特約型」があります。
通常は変動金利として利率が変動しますが、あらかじめ約定した利率以上には上がらないという金利商品です。
変動金利の低金利のメリットを享受しつつ、金利上昇リスクを回避する目的があります。
その他、連帯保証人が必須ではないなど他行と異なる点もあります。

日本政策金融公庫

商品名 一般貸付
対象者 小規模事業者、創業企業
資金使途 ・設備資金
借入金額 4800万円以内
借入期間 10年以内(うち据置期間2年以内)
借入金利 「変動金利型」「固定金利特約型」(3・5・10年)「上限金利特約型」(5・10年)
保証・担保 要相談

この商品は不動産投資に限定した融資ではなく、一般的な事業資金融資です。
借入の条件をいろいろと相談・交渉できるのが「ローン」と異なります。
ただ、通常の不動産投資ローンの借入期間(30年前後)に比べて、10年とかなり短いことに気を付けましょう。
返済が急ピッチで進むので、資金繰りが厳しくなる恐れがあります。低金利で融資を受けられるのは魅力的ですが、注意が必要です。

まとめ

不動産投資ローンは事業への融資ですので、事業性を証明することが一番大切です。
銀行は実績しか信用しません。
収入(賃料)や支出(諸経費、修繕費など)を「見込」で申込するしかない「はじめて不動産投資をする方」には、厳しい審査が待っていることでしょう。

そんな中で、銀行から見て一つだけ「実績」となる金額があります。
それは、物件の購入価格です。
不動産賃貸業において、物件価格が大きな成否を分けることを銀行は知っています。
つまり、はじめて不動産投資をする方は、物件選びに集中しなくてはなりません。
事業として成立する適正な物件価格を見極める力が、融資の受けやすさにつながります。

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また不動産投資ローンは、融資金額が個人の収入に制約を受けることはほとんどありません。
しっかりと事業を行うことで、2物件目、3物件目と拡大していくことが可能です。

融資5原則の「成長性」でもお話しましたが、銀行に「取引先」と認められることが、その後の資金調達力に大きな影響を及ぼします。

不動産投資ローンは、目先の融資をゴールにするのではなく、信用と実績を積み上げていくという長期的な視点で取り組んでいくことが大切です。

【このコラムの著者】

樗木 裕伸

銀行、IT系ベンチャー企業勤務を経て、2005年7月にFP/中小企業診断士として独立。

現在中小企業の経営者に対して、資産運用、後継者育成など包括的な相続事業承継コンサルティングを行なっているとともに、公的活動として東京都大田区の商店街活性化支援事業のアドバイザーとして商店街および個店に対し、創業・経営相談からリタイアメントプランニングまで相談・支援を実施している。
近年、変化の激しい時代を生き抜くための“知恵”の必要性を痛感し、子供とその母親を対象に“金銭”教育に取り組む。

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