藤田 博司の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資家が次に着目している民泊投資とは

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

民泊の準備で困ったこと

こんにちは、藤田博司です。
早いものでもう10月になり、消費税10%がスタートしましたね。
1989年にスタートした消費税、当時は3%、その後、1997年に5%、2014年に8%、そして
今年2019年10月から10%と、じわじわ家計への影響が大きくなって来ているように思いま
す。
抑えるべき支出を抑えることに加え、資産の運用などで資産を増やすことが重要だと実感を
強めています。
さて、今回は「私が民泊の準備で困ったこと」について書こうと思います。
(正確には今も困っているので「困っていること」なのですが)
※当記事はあくまでも私個人の経験を通して経験したことを通して書いているため、すべて
の自治体、担当者にも同様のことが当てはまるわけではありません。
この記事の内容

● 民泊の準備の概要
● 民泊の準備で困ったこと
● まとめ

民泊の準備の概要

困ったことについて書く前に、以前コラムでも書きましたが、民泊の準備の概要について簡単に書きたいと思います。
民泊の準備は次のような工程となります。
各工程の詳細はこちらをご参照ください。
※物件の状態、自治体により少し違いがある場合もあります。

1. 事前相談@保健所
2. 事前相談@消防署
3. 内装工事
4. 消防設備工事
5. 消防立会い
6. 家具、家電設置
7. 近隣住民への周知
8. 届出書提出
9. 番号発番
10. 民泊スタート

民泊の準備で困ったこと

さて、民泊の準備で困ったことについて書きます。
正確にいうと、今も困っているのですが。。。
民泊の準備で困っていること、それは「保健所、消防署の手続きに時間がかかること!!」
です。
ちなみに、私は5月から民泊の準備を始めていますが、10月9日現在、まだ民泊が開始でき
ていません。
当然この準備期間は該当の物件は空室となりますので、家賃は全く入ってきません。
現状で約5ヶ月の空室となっています。
スムーズに行くと2ヶ月ほどで準備ができるそうなので、その場合と比べて3ヶ月以上時間
がかかっています。
2ヶ月で準備ができた場合と比べるとかなりの機会損失をしていることになります。
なぜ、そんなに時間がかかっているのか?

1. 内装工事の見積もりに時間がかかった
2. 自治体、担当者による
3. 確認をとって進めたのに追加工事が発生した
4. 自治体側も手探り状態
5. 手続きに時間がかかる

1.内装工事の見積もりに時間がかった

見積りの依頼から、見積りがFIXするまで1ヶ月ほどかかったかと思います。
私 → 民泊代行業者 → 内装業者という関係でしたので、どちらの業者の対応が遅かったのか
は分かりませんが、見積りで1ヶ月はかかりすぎではないかと思います。
例えば、同じ品番のクロスで、色を変えたもののシミュレーションを作ってもらうまで、依
頼から1週間ほどかかり、こちらから催促して返事が来たくらいだったので、どちらかの業
者の対応が遅かったのではないかと思います。
もしかしたら、注文が立て込んでいたのかも知れませんが。

2.自治体、担当者による

今回私は大田区で民泊の準備をしていますが「他の区で申請した時はこのような指摘は受け
なかった」ということもありましたし、他県の方が「大変協力的で手続き自体も迅速だった
」という話も聞きました。
民泊に積極的な自治体または、担当者であれば早く準備が進むし、そうでなければ準備に時
間がかかるものと思われます。

私も大田区以外に北海道でも民泊の準備を進めておりますが、地方の方が指摘されることが
少ないように思います。

3.確認をとって進めたのに追加工事が発生した

私が把握しているだけで、今回の準備の中で追加工事が2件ありました。
記事の最初に書いたように、内装、消防工事に取り掛かる前に保健所と消防署に事前相談を
行います。
この段階で、建物、該当の住戸の状況等を図面や写真を交えて確認し、必要な設備等の確認
をします。
ここで指示を受けた要件を満たすように内装、消防設備を設置します。
さて、今回の私の事例の1つですが、7月12日に私、民泊代行会社、電機工事業者で消防署
に事前相談に行き、消防法に基づき必要な設備を確認しました。
その後、内装工事を行い、7/30に完了。
8月1日に消防署から電機工事業者に追加工事の指摘が入りました。
内容は、今回民泊で運用する住戸の隣りの棟の部屋にも漏電火災警報器を設置せよ、とのこ
と。
この件に関しては、消防署との事前相談の際に幾度も念を押して確認し、隣の棟の部屋には
不要との回答を得ていました。
この突然の追加指示により、漏電火災警報機の発注が発生し、お盆を挟んだこともあり、3
週間ほど予定が遅れました。
もう一つ追加対応が発生しましたが、こちらについては後に書くようにします。

4.自治体側も手探り状態

民泊自体まだ始まって日が浅いこともあり、自治体側も慣れておらず、知見も十分でないた
め、手探り状態なところもあるようです。
具体例をあげます。
先程書いた「もう一つの追加対応」です。
8月末に追加で指示を受けた漏電火災警報器の設置も終わり、消防の立合い検査を受けまし
た。この際に、さらなる追加対応の指示を受けました。
キッチンの換気扇にレンジフードがついているのですが、このレンジフードにグリスフィル
ターがありませんでした。
さらなる追加対応の指示は、「レンジフードにグリスフィルターを設置すること」でした。
この件について民泊代行業者では、他の地区で指摘を受けたことも無かったこともあり、対
応方法について種々消防署の担当者に相談してくれたのですが、結論としては、担当者の指
示は変わらず、私はやむなくグリスフィルターの見積りを依頼しました。
数日して、見積りを受け取った後、民泊代行業者があらためて消防署に連絡をとりました。

この際、いつもやりとりしていた担当者が不在であったため、他の方にグリスフィルターの
件を話したそうです。
すると「レンジフードを撤去すれば、グリスフィルターは設置する必要が無い」とのこと。
もちろん、撤去費用やキッチンパネルの設置が必要となりましたが、グリスフィルターを設
置するより少ない費用で対応できました。
いくら提案、相談しても「グリスフィルターをつける」指示のみを受けていましたが、相談
する相手が変わるだけで、他の対応案が出てきた事例です。
このことで担当者によって、力量、知識等が違うことを実感しました。
人により経験や、知識が違うのは当然だとは思いますが、民泊が始まってまだ日が浅いため
、担当者の方もまだまだ手探りなのだと思います。
関係各所のレベルアップはもちろん必須だと思いますが、届け出る側の私たちも経験と知識
をつけて行くことが大切だと思います。
または、知識、経験豊富な経験者や業者を見つけると力強いですね。

5.手続きに時間がかかる

今まで、種々申請ややり取りをする中で、幾度も実感していることです。
手続きにすごく時間がかかる。。。
例えば「消防署に何か届出を出して、確認&押印して書類を返してもらう」ということがあ
りますが、届出の際に確認した期日に連絡してみると、まだ確認できていない、ということ
が幾度かありました。
直近の例を紹介します。
10月1日に保健所に特定認定申請書を提出しました。
特定認定申請 → 届出番号発番 → 民泊開始となるのですがこの特定認定申請から届出番号発
番までどれくらいかかるのか担当者に聞いたところ、「2、3週間はかかる」とのこと。
消防署での確認も取れていて、必要な書類も揃っているのになぜ2、3週間もかかるのか?
疑問に思ったので、担当者に聞いてみたところ、「書面の作成、消防署との確認、消防署と
のやりとりは郵送のため、時間がかかる」とのこと。
以下私の推測ですが、
● 書面の作成といっても、0から作成するのではなく、テンプレートなりがあって、必
要な情報を記載する。
● 消防署との確認も、消防側の要件はすでに満たしていて、消防側の確認も終わって
いるので、(そもそも何を確認するのか?というのもありますが)時間がかかると
は思えない。
● 郵送でのやりとりは往復で2日くらい。
と考えると1週間もあれば対応できるように思えてしまいます。

まとめ

私の場合は、民泊の準備も業者に委託しているので、自分ですべてやるのであれば他にも困
りどころがあると思います。
ただ、自分でやるにしろ、業者に委託するにしろどちらの場合でも今回あげた困りどころは
共通するのでは無いかと思います。
申請する側ももちろん実力をつけて行くことが大事だと思いますが、保健所、消防署には是
非、業務改善、効率化を進めていただきたいと思います。
当記事が、民泊運営に興味を持つ皆さんのお役に立てますと幸いです!

【このコラムの著者】

藤田 博司

2011年に0から不動産賃貸経営(不動産投資)をスタートし、
2019月8月現在、東京、神奈川、北海道に築古木造アパートを中心に全6棟、 区分1戸を所有。
再建築不可、借地権、旧耐震等やや癖がある物件もあり。
自主管理2棟、区分1部屋。

三重県出身。
筑波大学卒業後、ITベンダーを渡り歩き、フリーランスを経て、LIFULLに就職、2018年9月にLIFULLを卒業し、現在は不動産賃貸経営を中心に活動中。
不動産賃貸経営以外の分野も模索、検討中。

【自由で幸せな人生】のためのオススメ情報発信のため、ブログ「ひろすたライフ」を不定期更新中

■保有資格
LTILファンデーション、ソフトウェア開発技術者(現応用情報技術者試験に該当)、ビジネス文書検定2級、宅地建物取引士

■好きなこと
読書、サッカー、旅行

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