有田宏の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資収益率の計算方法

不動産投資の利回り、収益率、それはどのように計算するのでしょうか?どのくらいの利回りが望めるのでしょうか?ほかの金融商品と比較してどうなのでしょうか?
不動産投資の利回りは金融商品と違い、なかなか掴みづらいところが有ります。
このコラムでは、不動産投資利回りの計算手法、金融商品の比較を説明します。なかなかわかりづらい不動産投資の収益、それを理解するためにいくらかでもご参考になれば、と考えます。

1.不動産投資の利回り計算

(1)表面利回り

不動産投資の広告等でよく示されるのが、表面利回りです。

しかし、不動産投資には種々の費用が発生します。そのため、不動産投資の収益率を計算する場合、表面利回りはそれほど参考にはなりません。

(2)実質利回り

実際に不動産に投資する時に考えておく必要が有るのが、実質利回りです。
実質利回りの計算式は次のようになります。

それではこの式の各項をもう少し詳しく説明します。

ⅰ)投資金額
投資金額とは基本的に物件の取得に要した費用です。物件価格の他に、登記費用や不動産業者への仲介手数料を含みます。
なお、すでに土地を所有しており、その上に賃貸物件を新たに建設する場合、実際にお金が動くわけでは有りませんが、その土地の時価相当分を投資金額に含むのが正しい利回りの算出方法です。
不動産投資の収益には、建物ばかりではなく、その建物が建つ土地も寄与します。実際にはその土地の所在地が建物以上に収益に大きな影響を与えることも多いです。その意味で土地の評価も投資金額に含めるのが適切です。

ⅱ)家賃収入等
毎月の受取家賃の総額に、新規入居者から礼金を受け取るのであればそれも含めます。退去時に何事も無ければ返済義務がある敷金は含めません。
また、部屋が常に埋まっているとは限りませんから、空き家リスクに相当する部分を控除する方が望ましいです。

ⅲ)諸費用等
諸費用には次のようなものが含まれます。
・固定資産税・都市計画税
・損害保険料(建物部分の火災保険・施設賠償責任保険)

・維持管理費(日常の修繕費、共用部清掃費等)
・賃貸仲介手数料(家主が不動産業者に支払う場合)

ⅳ)修繕積立金
分譲マンションのような区分所有物件でなければ、修繕積立金は義務付けられているものではありませんが、建物は老朽化すると大規模な修繕が必要になります。修繕を怠ると入居者が確保できない、家賃を下げなければならない、という事になります。長期にわたり安定した収益を得るためには計画的な修繕計画が必要です。その為にも修繕資金をあらかじめ積み立てておくことが望ましいです。

(3)具体的な計算

上記の計算式だけではなかなかイメージが沸かないかもしれませんね。次の事例で具体的な数値を当てはめて計算してみましょう。
下記の金額は自分の土地に新たに賃貸物件を建設する場合を想定しています。物件価格は建物の建築費と土地の評価額の合計で、その他の数値は任意にあてはめたものです。
(表1)事例

物件価格1億円
物件取得時諸費用50万円
年家賃収入等1,000万円
空室リスク控除(5%とする)50万円
損害保険料20万円
管理費等150万円
修繕積立金200万円

ⅰ)表面利回り
まず、利回りの感覚をつかむために簡単な表面利回りを計算してみましょう。

ⅱ)実質利回り
次に実質利回りを計算します。
その前に取得費用を加算した投資金額、空室リスクを考慮した家賃収入等、諸費用系を計算します。

投資金額=1億+50万円=10,050万円

空室リスク控除後の家賃収入等=1,000万-50万=950万

諸費用等=50万円+20万円+150万円=220万円

2.不動産投資収益と税法上の違い

収益率の計算で使う分子の不動産収益は、税法上の所得金額とは若干の違いが有ります。不動産投資で得られる収益は、基本的に不動産所得に分類されます。不動産所得の計算方法は次のようになります。

不動産所得=総収入金額-必要経費

それでは総収入金額と必要経費を見て見ましょう。

(1)総収入金額

年間で受け取るべき家賃と礼金等の合計です。収益率計算と同様に返還を要する敷金などは入りません。収益率計算では年間の想定収入から空き家リスク相当分を控除しますが、税法上の不動産収入は実際に受けとる権利が発生した金額です。空き家リスク相当分は控除しませんが、実際に空き家になった時は、当然のことながら、税法上ではその部分の家賃相当額は収入には含めません。

(2)必要経費

主に次のようなものが有ります。
・固定資産税
・損害保険料
・減価償却費
・修繕費
・その他(管理費、ローン利息)

収益率計算での修繕積立金は、実際に別途積み立てていたとしても費用とはなりません。その代わり建物の老朽化に伴い、一定の方法で計算した減価償却費を費用と出来ます。修繕積立金は費用とはなりませんが、実際に支払った修繕費は費用と出来ます。

なお、修繕積立金や修繕費の扱いとして次のような例外も有ります。
・分譲マンションの一部を賃貸し、管理組合に修繕積立金を支払っている場合は必要経費に算入できる場合も有ります。

・修繕規模が日常の修繕の範囲を超え大規模な場合、修繕費を一括計上するのではなく、修繕部分を建物の価値が増加したとみなし、以降の減価償却費を増額して費用とします。

収益率計算の収益と税制上の所得計算、違いの一つとして修繕積立金と減価償却費が有ります。
しかし、建物を長期的に維持しようとすれば、減価償却費に近い金額を修繕積立金として積み立てておくことが望ましいでしょう。
収益率計算では減価償却費が修繕積立金に置き換わったと見なせば違いは有りません。

そこで前述の実質利回りを次のように置き換えることも可能です。

税制上の所得を計算するうえ、ローンで物件を取得した場合、1年間で支払ったローンの利息も必要経費とすることが出来るという点です。これは実質利回りの計算で控除する必要は有りません。しかし土地と物件両方をローンで取得するような場合、実質利回り<ローン金利、となれば不動産所得も赤字となります。ローンが変動金利の場合は、将来の金利上昇リスクも視野に置くことが望ましいでしょう。

3.収益率の水準と金融商品との比較

それでは不動産収益率は、どの程度を目指せば良いのでしょうか?
一般的に日本では地域差などは有りますが、実質利回りで5%前後が多いようです。
それでも、預貯金や国債は殆ど0%。それに比べると不動産投資はかなり効率が良いように見えます。

不動産投資は預貯金や国債の様に投資元本の保証は有りません。ただし、株式投資の様に短期間で投資元本が大きく変動する可能性は低いでしょう。
投資元本(物件価格)の価額変動は株式等に比べある程度予測は可能です。建物の老朽化に伴う減価は計算できます。また地価の変動も一般にはそれほど激しくは有りません。

不動産投資で一番注意を要するのは換金性です。
預貯金、債券、株式は簡単に現金に変えられますが。不動産の場合は買い手を見つけるのに数か月程度必要なことが多いです。

さらに、不動産は分割が困難です。相続時には、預貯金、債券、株式は比較的自由に分割することが出来ますが、不動産ではそれが難しい場合が多いです。

以上の点を踏まえて、不動産投資の収益率が、相続までを考えたうえで、以上のリスクなどに見合うかどうか考える必要があります。不動産投資実質利回りの平均的水準、5%程度という数値は、今の経済情勢では安全性や換金性を考慮したうえで、一般には妥当な数値とされているのでしょう。

次に各金融商品との比較をしやすいように、収益性・安全性・換金性を比較した対比表を載せます。
(表2)不動産投資と金融商品の比較

 不動産投資預貯金・債権株式投資
収益性
元本の安全性
換金性

まとめ

以上のように、不動産投資の収益率は金融商品と比較したうえでも高い傾向が有ります。しかし、換金性の低さなどデメリットも有ります。そのため不動産投資は将来的にも使う必要が無い余裕資金で行うことが、株式以上に必要な要件となります

また、収益率は、預貯金、債券、株式などの様に他人任せではなく、自分の労力でいくらか高くすることも可能です。例えば、管理会社任せではなく自分で出来るところが自分で行う。物件の日常の破損等はこまめに行う。修繕計画もきちんと行うなど。

このように、自分の労力が収益率に現れることも有ります。管理業者丸抱えではなく、日頃から物件や入居者の管理や情報取集に努めることが成功の条件ともいえるでしょう。

【このコラムの著者】

有田宏

NPO法人北海道未来ネット代表理事
CFP®認定者、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、マイアドバイザー®

金融機関勤務を経て、FPとして金融経済知識の普及とコンサルタントとして20年従事。主に金融関連を専門とし、ローンや収益性など数値関連が特に強い領域。しかしコンサルタントでは数字ばかりではなく相談者の価値観に寄り添うアドバイスを心がけています。

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