有田宏の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資でローンを使う時

不動産投資を始めたい。しかし、アパートの取得などには多額の資金が必要です。
自分でそれだけのお金を用意できれば良いのですが、普通のサラリーマンなどではそのようなことは難しいこともあるでしょう。
そのような場合には、不動産投資する際に使えるローンが有ります。

ここでは、その不動産投資に使えるローンとはどのような物か?理解を深めるためにも自分が居住する家を取得するための住宅ローンとの比較しながら説明することにします。

1.不動産投資ローンとは

(1)どこで借りる?

不動産投資ローンは金融機関やノンバンクなどで扱っています。住宅ローンではほとんどの金融機関が扱っており、積極的に販売していますが、不動産投資ローンは住宅ローン程力を入れていないと思われる金融機関も見受けられます。

また、「不動産投資ローン、アパートローン」と銘打った商品が無くとも、商品の中に不動産を担保にする、使途を特別問わないフリーローンが有り、利用可能な使途の中に、アパートの取得費用などが有れば、それも利用可能です。

(2)手順

不動産投資ローンの借り入れで申し込みから実行までの手順は、基本的に住宅ローンと同様な流れになります。不動産担保のフリーローンも同様です。それでは次の図に従って基本的な流れを見ていきましょう。

①事前審査
業者と物件の概要が決まったら、契約前に金融機関に事前審査を依頼します。この事前審査で融資の可否が殆ど決まると言っても過言では無いでしょう。

②売買契約
事前審査が通ったら次は業者と売買契約です。新たにアパートを建築する場合は請負契約となります。

③融資申し込み・本審査
業者と契約を済ませたなら、契約書と物件の詳細な設計書と共に金融機関に正式に申込、そして本審査となります。事前審査が通過していれば、申込人や物件の状況に大きな変化が無い限り。本審査で否決される可能性は少ないでしょう。

気を付けていただきたいのは、団体信用生命保険加入が融資の条件であれば、健康告知で保険が加入できない場合は融資が否決となることが有ります。なお、団体信用生命保険の告知は事前審査の段階で行われることも有ります。

④金銭消費貸借契約書作成
本審査を通れば、いよいよ金融機関との金銭消費貸借契約書、いわゆる借用書の作成です。それと同時に取得物件の抵当権設定書類も作成します。
こちらは、新たなアパート建築であれば完成直前に行われることが多いです。

⑤融資実行と物件引き渡し
最期に、融資の実行と物件の引き渡しを同時に行います。物件の所有権移転(新築では所有権保存)登記と抵当権設定登記も同時に行います。

2.不動産投資ローンと住宅ローンの違い。

不動産投資ローンと住宅ローンの主な違いを説明します。概要を次の表にまとめました。

(1)借入金額と借入期間

住宅ローンでは、借入最高限度額を1億円程度としている事が多いですが、不動産投資ローンは数億円単位としているところもあります。
住宅ローンに比べ金融機関(以降ではノンバンクも併せて金融機関と表示します)に差が大きい傾向が有ります。しかし不動産担保のフリーローンでは最高限度額が1億円未満のところもあります。

住宅ローンでは一定の審査は有り、多くは取得金額全額の融資も可能です。不動産投資ローンでもそれは不可能ではないですが、一定の自己資金を必須としているところも多いです。金融機関により担保評価額の80%までとしているところもあります。そのような場合、土地と建物を併せて取得する場合には取得金額の20%以上を自己資金として用意する必要があります

借入期間は、住宅ローンと同様に35年としているところが多いです。

(2)審査

住宅ローンと不動産投資ローンの大きな違いは審査です。
住宅ローンでは返済の原資は借入人の将来の収入です。一方、不動産投資ローンでは物件から得られる将来の家賃収入が返済原資となります。

それでも、不動産投資ローンで借入人の収入は審査の対象外ということでは有りません。不動産事業の収益が想定通りいかない時には、借入人の資産から持ち出して返済しなければなりません。その為に借入人の収入も審査対象です。むしろ借入人個人の審査は住宅ローンよりも高い基準を求められる事もあります。

担保となる物件の調査、住宅ローンも金融機関が取得金額とは別に独自に調査するのが建前ですが、実際は特殊な物件でない限り取得金額を担保評価とすることが多いでしょう。しかし不動産投資ローンでは、金融機関で比較的厳密に査定を行う傾向があります。金融機関の査定が取得価額に満たない場合は、融資金額の減額を求められる事もあります。

(3)保証人・団信

不動産投資ローンは住宅ローンと同様に多くの場合、原則保証人不要です。

住宅ローンで、住宅金融支援機構の「フラット35」以外では、多くの場合団体信用生命保険の加入義務があります。不動産投資ローンは必ずしも団信加入必須とは限りません。もちろん加入必須のところもありますが、加入任意のところもあります。

(4)金利のルール

融資後の金利変更ルール、住宅ローンでは変動金利型、一定期間当初の金利を固定する固定金利特約型、全期間固定金利型の3種に分類できます。特に変動金利型と固定金利特約型はほぼすべての金融機関で扱っているといって良いでしょう。

不動産投資ローンも同様に3つの種類に分類されますが、金融機関が複数の型を用意しているとは限りません。変動金利型のみという所もあります。

また、変動金利であっても、金融機関によっては住宅ローンと違う仕組みのところもあります。

(5)住宅ローンに無い特徴

一部の金融機関では、家賃の振込口座を自行に指定したり、管理会社を特定の会社に指定するところもあります。賃貸事業の運営に関わるので、確認しておきたい点です。

3.不動産投資ローンの金利水準

不動産投資ローンの金利は、一般に住宅ローンより高い傾向があります。銀行では2%程度が多いです。ノンバンクでは4~5%に達するところもあります。

不動産投資の、家賃収入から諸費用や修繕積立金を差し引いた実質利回りは5%程度になる事が多いです。仮に自己資金ゼロで5%のローンを組むと利息で差し引きの利回りがゼロになります。

以下の事例で見ましょう。

取得価額 1億円
年間家賃収入 1,000万円
年間諸費用 250万円
年間修繕積立金 250万円

実質利回り=実質収益/投資金額=(1,000万-250万-250万)/1億=500万/1億=5%

もし高い金利のローンを借りたらどうなるのでしょうか?

1億円の80%、8,000万円を35年ローン、金利5%で借りた場合、元利均等割賦償還の月返済額は約40万円になります(正確には403,751円・筆者の計算)。年間返済額は約480万円。実質収益の大部分がローンの返済で相殺されてしまいます。

しかし、高金利のローンほど借りやすいという傾向もあるでしょう。例えば自己資金を5,000万円用意し、残りの5,000万円のみローンを借りた場合は、年間の返済額が約300万円程度。実質収益からローン返済分を差し引いても、残り200万円手元に残る勘定になります。

注意しなければならないのは、変動金利や固定金利特約型は、経済情勢によっては将来金利の上昇も考えられます。ある程度の金利の上昇を考えたうえで、不動産投資の事業計画を考えるべきでしょう。そして、自己資金を用意し支障のない範囲で借入額を抑える、また出来るだけ金利の低いローンを利用する、以上の考え方を基本にすることが肝要でしょう。

まとめ

不動産投資向けのローンは住宅ローンに比べて、積極的に販売している金融機関は少ない傾向に有るようです。またどちらかと言えば画一性の高い住宅ローンに比べて不動産投資向けのローンは各金融機関で団信や適用金利のルールの違いも大きいです。

このように見ると、不動産投資向けのローンの場合、金融機関の選択値は意外と少ないものになります。住宅ローンでは物件を決めてから金融機関を選ぶケースも多いです。一方、不動産投資では、プランに沿うような金融機関のローン商品を確認したうえで計画を進めることが、失敗しない不動産投資でローンを使う際には考えておく必要があります。

【このコラムの著者】

有田宏

NPO法人北海道未来ネット代表理事
CFP®認定者、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、マイアドバイザー®

金融機関勤務を経て、FPとして金融経済知識の普及とコンサルタントとして20年従事。主に金融関連を専門とし、ローンや収益性など数値関連が特に強い領域。しかしコンサルタントでは数字ばかりではなく相談者の価値観に寄り添うアドバイスを心がけています。

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