寺尾 恵介の不動産投資コラム

シリーズ連載: HOME’S 不動産投資コラム 悩める投資家への「目からウロコが落ちる」アドバイス 誌上チャレンジ面談

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

26.サラリーマン投資家時代の時間の使い方

ぼくが最初に収益用の不動産を購入したのは2004年の8月25日です。
富山県の射水市というところで、1980万円の木造アパートを購入した訳ですが、このコラムを書いている時点でちょうど、大家さん歴15年が経過したことになります。

「十年ひと昔」なんて言ったりしますが、その頃とは不動産投資を取り巻く環境もかなり変わったと思います。今では考えられないような作業に多くの時間を使ったりもしました。
ちょうど、コラムの読者さんから「サラリーマン大家をやっていた頃は、どのような時間の使い方をしていたのか」という質問を頂いたりもしましたので、今回は自分が初心者の頃のお話をしてみたいと思います。

不動産投資を始めたきっかけ

不動産投資をスタートさせた頃は、損害保険会社の営業担当社員として富山県に住んでいました。

2000年頃に名著「金持ち父さん 貧乏父さん」を読み、そのあと近所の文苑堂という書店で「実践 億万長者入門」という本を見つけて読みました。
後者の本には、不動産投資について割と具体的な方法が書かれていたことでやる気になり、日々インターネットで関連情報を探しているうちに、当時5万円で販売されていた不動産投資のビデオ教材を見つけて購入しました。2004年の初頭だったと思います。

5万円の教材はVHSビデオで制作されており、合計で15時間くらいありましたが(結構ムダな部分も多かったです 笑)頑張って視聴しました。その後、具体的に購入物件を探して活動を始めることになります。

※余談ですが、もしご自身の配偶者が不動産投資に賛成しなさそうだと思う場合、このくらいの時期からマメに話題に出して理解を得るようにすることをオススメします。いきなり購入と借金の話を出すから反対されるのです。

朝は勉強、夜は物件探しと問い合わせ

勤務は月~金で、出社が午前8時頃。仕事関連の飲み会なども多かったので、帰宅するのが午後9~11時くらいでした。ですから不動産投資の活動をするのは、

 ・早起きして出社する8時までの時間
 ・早めに帰ってこられた夜の時間
 ・週末

ということになります。
当時はスマートフォンもありませんし、勤務先で使用するパソコンは外部のインターネットと繋がっていないような時代でしたので、勤務中の情報収集はできませんでした。

朝の時間は、不動産の書籍を読むことが多かったと思います。
当時は今のように関連書籍が週に何冊も出版されるような状況ではなく、月に1~2冊も出れば多いほうでした。基本的には、発売された関連書籍は「すべて読む」ようにしていました。
この時期の大家さんは、ぼくと同じように全ての関連書籍を読んでいた人も多く、セミナー後の懇親会などではそういった書籍の話題を全員で共有できました。

夜の時間はインターネットで物件探しと問い合わせです。

今と違って、楽待や健美家もありません。LIFULL HOME’S はありましたが収益物件だけを扱っているサイトにはなっていませんでした。
従って「売りアパート」などでYahoo!検索をかけたり(Googleを使っている人は少なかったのです)そこで見つけた収益物件を扱っている会社のサイトを日々チェックしたり、メールマガジンを登録して紹介を待ったりする作業を毎日コツコツと行う訳です。
ちなみに物件探しを始めた当初は、「東京で区分マンションを買おう」と思っていたので、オーナーチェンジの中古ワンルームマンションをチェックしていました。

活動を習慣化するには、「最初に」頑張る

睡眠時間は確かに短くなりますが、人間の適応力というのは意外と高いようで、このような生活サイクルが習慣になると、短眠でもやっていけるようになります。
ポイントは、「気が向いた時にすごく頑張る」のではなく、「最初にすごく頑張る」ことではないでしょうか。そうすれば習慣化できます。

そして、物件に問い合わせをしては資料をもらう・・という毎日を繰り返します。
大体、毎日1~2件の物件に問い合わせをすると、検討できそうな物件資料が週に5件くらい集まります。
ある程度数がたまったら現地をまとめて見に行くのです。

現地調査は夜行バスを使って東京に移動し、カプセルサウナに宿泊しつつ2日で10~15件の物件を見るというものでしたが、これについては拙著「全国どこでもアパート経営」に詳しく書かれています。

時間や体力的にいちばん大変だったのが、上述した「最初の物件を買うまで」の期間でした。
地元でアパートを購入したあとは、都内の区分マンションを探すのを止めましたので、活動自体はかなり楽になりました。やはり、「活動が習慣化されている」ことと「最初にきついことをやって慣れておく」ことが大切だと思います。
この時期以降の10数年間、不動産投資の活動が大変だったという記憶はありません。

本業をサボらずに両立する工夫

会社勤めをしていると、「平日の日中に行わなければならない活動」についての悩みが生じます。具体的には

・金融機関への訪問
・物件の契約や決済
・管理会社やリフォーム会社との連絡

といったところです。
外回りの営業職だったりすると、移動中にこそっと活動することができますが(笑)、通常はそうもいきません。

まず、金融機関への初回訪問は有給休暇を取ってください。
勤務先のお昼休みなどに飛び込み訪問をすることもできなくはないですが、その時間は行員さんも休憩中であることも多いですし、面談に掛かる時間を考えるとお昼休みだけでは短すぎます。

逆に、一度しっかり面談をすれば、営業時間以外でも繋がる電話番号を教えてもらえることも多く、その後のやりとりがスムーズに進みます。ぼくは、融資の申込や審査に関連するほとんどのやりとり(金銭消費貸借契約を含む)を、朝夕の電話と郵送のみで行えていました。
ちなみに売買契約は週末に行うことも可能ですが、決済はやはり休暇を取らなければ難しいと思います。会社を休むのは、金融機関の初訪と決済の2回のみで済みます。

物件購入後の管理会社さんとのやりとりは、極力メールで対応します。
メーリングリスト(Googleグループなど)を設定しておけば、自分以外の家族が返信することもできるようになります。
リフォーム会社は管理会社以上にメールでの対応が難しいのですが、金融機関などと違って連絡できる時間帯は広いので、朝(職人さんは早起きです)や夕方以降に電話をすることができるでしょう。

本来、不動産投資というものは膨大な時間を要するようなものではありません。工夫次第で、いくらでも要領よくやることができるものだと思います。
そのためにも、まずは一念発起して一定期間はフルパワーで頑張り、日々の生活に不動産投資活動を定着させるようにしてみましょう。そこからはどんどん楽になるはずです。

【このコラムの著者】

寺尾 恵介

不動産投資・アパート経営の人気ブログを運営する「投資家けーちゃん」
大家さん向けの情報誌「満室経営新聞」の編集長。

1973年愛知県生まれ。早稲田大学法学部卒業。1996年に住友海上火災保険株式会社(現:三井住友海上火災保険株式会社)に入社し12年間勤務。富山支店在任時代に不動産投資に目覚め、現在までに約110室、家賃年収は6千万円に達する。

一般的には空室リスクも高く、アパート経営に不向きと言われる北陸地方(石川県、富山県)で物件を購入しているにも関わらず、入居率は常に90%以上で推移。管理会社を中心とした「チーム」での運営を得意とするスタイル。

運営ブログ 投資家けーちゃん「ハッピー&リッチBLOG」 http://toushika-keichan.com
メルマガ 投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン(23,000部) http://www.mag2.com/m/0000254056.html
著作 満室チームで大成功! 全国どこでもアパート経営(筑摩書房) http://www.amazon.co.jp/dp/4480863885/
みんなが知らない 満室大家さんのヒミツ(ぱる出版) http://www.amazon.co.jp/dp/4827205612

講演/セミナー実績
 全国賃貸住宅新聞社(賃貸住宅フェア)
 東京都宅地建物取引業協会
 株式会社ビジネスブレークスルー
 日本ファイナンシャルアカデミー株式会社
 北陸電力株式会社
 中部電力株式会社
 株式会社ギブコム
 SBIホールディングス株式会社
 株式会社ネクスト(HOME'S不動産投資フェア)
 健美家株式会社
 株式会社ファーストロジック(お宝不動産セミナー)
 三和エステート株式会社

その他、全国の不動産管理会社様での講演多数

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