寺尾 恵介の不動産投資コラム

シリーズ連載: 不動産投資に絶対失敗しない「スタンス」の決め方。

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

9.1ランク上の不動産投資

ゴールデンウィークまっただ中にコラムが更新されていると思いますが、この時期は海外を含め、どんな観光地に出かけても混みますので、昔からあまり遠出をすることがありません。
連休中に日本人の総数が増えている訳ではありませんので、混む場所があるということは、逆に空いている場所もあるということです。
大衆の裏を行くのが投資の王道。この時期ビジネス街は閑散としていますし、そういったエリアにあるホテルは平日料金で宿泊できたりします。渋滞の東名高速に、自ら飛び込むような行動はしたくないものです。
不動産会社は土日に影響しているところも多く、連休中でも物件情報がHOME’Sなどのサイトにアップされています。その新着情報に素早く反応すれば、競争なしで良い物件を購入するようなことも可能です。頑張って下さい。

■「人と同じ」が良い場合とダメな場合

このように「人と同じことをしたくない」という考え方は、高い収益を上げるために重要ではあるのですが、むやみに「身の丈に合わない投資」をすることはお薦めできません。
スポーツでも、難しいテクニックに挑戦する前にはしっかり基礎固めをするように、基礎を通り越してのテクニカルな不動産投資は、とんでもない損失となってご自身に跳ね返ってくる恐れがあります。

逆に、一定水準以上の知識と経験があり、金融機関の信用を得られる実績を作ることができれば、「一般的には購入や運営が難しい物件」を上手に料理することで、大きな収益を得られる可能性が高まります。
そこで今日は、高い収益が期待できる「1ランク上の不動産投資」についてご紹介したいと思います。「普通の賃貸物件の運営はまったく問題ない。多少難しくても、もっと高い利回りを狙いたい」という方は、ぜひチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

■土地から仕入れる新築

東京都区内を中心とした一等地では、中古の不動産価格が急激に上がっています。
中古物件の価格は「利回り」が最重要の判断基準になるので、築年数が経過しても家賃が下落しないようなエリアでは、新築を建てるのと価格が変わらないような逆転現象も起こっているのが現状です。
とはいえ、建て売りの新築アパートやマンションでは、中古物件に見劣りしないような利回りを出すのは難しく、ここで「1ランク上の投資」となるのは、自分で土地を見つけて仕入れ、設計士や工務店とタッグを組んで収益物件を建築するという手法です。

この手法では土地を自分で仕入れるので、安く土地を購入することができれば、そのまま収益となって跳ね返ってきます。
新築が得意な投資家さんは、道路付けや形状が多少悪くてもアパートの建築をするには全く問題がないような土地を、上手に見つけて安く購入しています。
ぼくは新築の経験がないので、売っている土地(更地じゃなくてボロ家が建ったままであることも多い)を見ただけではどんな建物が作れるのかさっぱり分かりません。
でも、「土地から完成形を描くスキル」「限られたコストで、価値の高い建物を作るための知識」「良い設計士や工務店を知っている」「地域の賃貸市況を正確に把握できる」というようなアドバンテージがあれば、土地から仕入れる新築にチャレンジすることができるでしょう。
逆に、これらの能力がない人が真似をしようとすると、予定していた大きさの建物が建たずに戸数が減ったり予定以上の建築費が掛かったりして、収益が大幅に悪化することになります。

■リニューアル(物件再生)投資

空室が多かったり、建物が古くて荒れているような不動産を安く購入する投資法です。
できるだけ少ないコストできれいにリフォームし、適切な家賃設定や営業活動を行うことで、物件の入居率を引き上げます。

運営が安定したあとは、そのまま持ち続けて高い利回りを享受してもいいですし、転売によって短期間で大きな収益を得ることも可能です。(反復継続する転売行為は、宅建業の免許が必要です)
破産者がそのまま居住しているような競売物件をプロの業者が購入し、占有解除の手続きとリフォームを経て再販するような行為も、リニューアル投資のひとつです。

ぼくが採っているスタンスもこのリニューアル投資に近いのですが、ぼくは大規模なリフォームがあまり得意ではないので、「建物が老朽化している、荒れている」物件より、「大家さんの運営力が低いため空き部屋が多い」というものを選んで購入するようにしています。
空室対策が得意でないのに空き室が多い物件を買ってしまったり、リフォームが苦手なのにボロ物件を掴んでしまったりすると、高い収益どころか損失につながることさえありますので、「賃貸経営の実力がついたな」と確信できるようになってからチャレンジしてみて下さい。

■自主運営型のシェアハウス

シェアハウスは狭いスペースでそれなりの賃料を受け取れるため、普通のアパートやマンションに比べると収益率が高いのが特徴です。
しかし、短期間で入れ替わる入居者への対応や、生活を共にしているという仕組みから発生する数々のクレームなどに対処するのは大変なので、専門の管理会社に委託することがほとんどです。
この管理会社への委託料は、家賃の25~30%と非常に高く、受け取れる家賃は普通の物件と変わらない・・という状態になっているシェアハウスも多数存在します。

しかし、この管理運営業務を自分で行っている凄腕大家さんもいます。
物件の近くに住んでいないといけませんし、マメで面倒見の良い性格でないと務まらないと思いますが、自主管理の報酬として高い収益を受け取っているのも事実。遵法性の問題もあり、これからシェアハウスに算入する投資家は減ると思われますので、しっかり自主管理ができる「シェアオーナー」は、安定して勝つことができそうです。
もちろんこの手法も、能力的に不足している場合、または性格的に向いてない場合は地獄を見ることになります(笑)

ということで、とりあえず3例を挙げてみました。

このほかにも「商業ビルやソシアルビル」「借地権を活用した投資」「コンセプト物件のプロデュース」などなど、上級者向けの投資はいろいろと存在します。
どれかひとつでも得意技を作っておくと、普通の投資家さんの競争に巻き込まれることがなく、収益性も高い不動産投資ができるのではないでしょうか。

【このコラムの著者】

寺尾 恵介

不動産投資・アパート経営の人気ブログを運営する「投資家けーちゃん」
大家さん向けの情報誌「満室経営新聞」の編集長。

1973年愛知県生まれ。早稲田大学法学部卒業。1996年に住友海上火災保険株式会社(現:三井住友海上火災保険株式会社)に入社し12年間勤務。富山支店在任時代に不動産投資に目覚め、現在までに約110室、家賃年収は6千万円に達する。

一般的には空室リスクも高く、アパート経営に不向きと言われる北陸地方(石川県、富山県)で物件を購入しているにも関わらず、入居率は常に90%以上で推移。管理会社を中心とした「チーム」での運営を得意とするスタイル。

運営ブログ 投資家けーちゃん「ハッピー&リッチBLOG」 http://toushika-keichan.com
メルマガ 投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン(23,000部) http://www.mag2.com/m/0000254056.html
著作 満室チームで大成功! 全国どこでもアパート経営(筑摩書房) http://www.amazon.co.jp/dp/4480863885/
みんなが知らない 満室大家さんのヒミツ(ぱる出版) http://www.amazon.co.jp/dp/4827205612

講演/セミナー実績
 全国賃貸住宅新聞社(賃貸住宅フェア)
 東京都宅地建物取引業協会
 株式会社ビジネスブレークスルー
 日本ファイナンシャルアカデミー株式会社
 北陸電力株式会社
 中部電力株式会社
 株式会社ギブコム
 SBIホールディングス株式会社
 株式会社ネクスト(HOME'S不動産投資フェア)
 健美家株式会社
 株式会社ファーストロジック(お宝不動産セミナー)
 三和エステート株式会社

その他、全国の不動産管理会社様での講演多数

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