猪俣淳の不動産投資コラム

シリーズ連載: 猪俣淳の「不動産投資の正体」

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

学生の東京集中緩和へ

東京一極集中に歯止めがかからないので、23区の大学の定員増を10年間禁止しようという法律が平成30年2月6日に閣議決定されました。翌日の朝刊(読売新聞)では、「18歳人口が減少しているのに23区の学生数は増加傾向にあり、全国の学生の2割を占める」といった内容の記事が。

このグラフは、住民基本台帳をもとに国交省が作成したものですが、三大都市圏のうち大阪・名古屋都市圏の人口流出入はほぼ均衡している一方、東京都市圏への若年層の流入が目立って大きく、逆に三大都市圏以外の地域からの流出が相似形になっていますが、そうだよなぁ・・と思う方は多いと思います。

国会で成立するかどうかはわかりませんが、規制緩和の流れに逆行する決定ではないかと思うと同時に果たして有効かなと。

東京が他の地域に比べて若年層の転入超過が目に見えて大きい理由は雇用やさまざまな機会に関して都市としての魅力が大きいと考えられます。

そこで学生生活を送りたいと望むかなりの数の子供たちの需要に対して、定員が10年間固定されるという供給サイドの規制は、競争原理が働き23区にある既存の大学の偏差値をあげるのではないかと予想できます。

偏差値が上がる→人材格差が生じる→地域格差がさらに広がる・・・という風にならなければ良いのですが。

あるいは、キャンパス移転地が都下と3県(神奈川・千葉・埼玉)の東京寄りになるだけということになるかもしれません。

このニュースを見て、2002年に廃止された工場等規制法(「首都圏の既成市街地における工業等の制限に関する法律(1959年)」および「近畿圏の既成都市区域における工場等の制限に関する法律(1964年)」)を思い浮かべました。

大学の新設・増設もこの法律の対象となっていましたので、廃止後に続々と都心部の高層化されたキャンパスが建てられ、郊外の緑多いキャンパスが定員割れの憂き目にあっているわけです。

工場に関しても、もともと京浜工業地帯をはじめとした大規模な集積によって生じた公害問題を緩和するため、そして全国に富の分散をはかるために規制が敷かれたのですが、

その先には工場の海外移転・産業の空洞化による地方工業団地の閉鎖や、オペレーションのための本社機能強化のための都心オフィス床需要の増加といった二極化をやはり生じさせることになったわけです。

一方では、コンパクトシティ化をはじめとした「地域の選択と集中」を目指し、他方で高度成長期的な「国土の均衡ある発展」を唱える・・・という国交省と自治体の取り組みに関する記事が、1月23日に「まち機能一段と凝縮~コンパクトシティー支援に基準~」という大見出しとともに、日経新聞朝刊の一面を飾っていました。

どうも、ちぐはぐな感じがします。

縮退都市(シュリンキングシティ)の話でいけば、この図の流れが自然かもしれません・・・

とはいえ、政治家の皆さんの決めた方向性に従って世の中が動くのであれば、一投資家としてはそれに合わせて作戦を立てていかないといけないわけで。

自分で選択できる部分の多い不動産投資は、そういった意味でも変化をチャンスにできる余地が大きいと思っています。

【このコラムの著者】

猪俣淳

猪俣 淳(いのまた きよし)1961年生れ横須賀市出身
株式会社アセットビルド 代表取締役

不動産・建築分野で30年以上働き、不動産管理・不動産売買・建築・投資・金融・保険の各分野における26の資格を持ち、みずからも収益物件の購入・売却・運営・資本改善を行う実践不動産投資家。
著書に「不動産投資の正体」「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」(住宅新報社)など多数。
新聞・雑誌への寄稿(ビジネス専門誌・一般週刊誌・海外も含む業界誌)、年間70件を超える全国での講演活動、ラジオ・TVなどへの出演もある。
また、IREM-JAPAN(米国不動産管理協会日本支部)の理事を兼任し、日本で数人のファカルティ(講師)資格を持つ。
ブログ「不動産投資にまつわる100の話」(人気ブログランキング最高位1位)。

保有資格:
一級建築士・米国認定不動産投資顧問資格(CCIM)・米国認定不動産経営管理士(CPM)・同講師(ファカルティ)資格・同MPSA試験採点官(グレーダー)資格・不動産証券化協会認定マスター・不動産コンサルティングマスター・不動産アナリスト・日本FP協会認定AFP・ファイナンシャルプランニング技能士・相続アドバイザー・相続対策専門士・宅地建物取引主任者・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士・賃貸住宅査定主任者・震災建物応急危険判定士・住環境測定士補・防火管理者・貸金業務取扱主任者・損害保険リテール資格・生命保険募集人資格・ハウジングライフプランナー・住宅メンテナンス診断士・住宅インスペクター・事業承継スペシャリスト

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