猪俣 淳の不動産投資コラム

シリーズ連載: 猪俣淳の「不動産投資の正体」

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

「東京都の賃貸需要・着工数・滅失数」

「首都圏6月 前月比+1.5%の3,108円/㎡ 全域での強含み&東京都のシェア拡大でプラスに」
(東京カンテイ 分譲マンション賃料レポート2020年7月14日)

23区は更に上昇率が高く、+3.4%の3,850円(坪単価12,760円)となっています。

賃料水準は、
・賃貸需要を必要とする世帯の増減
・賃貸住宅の着工数

そして、
・既存の賃貸住宅の解体・除去数
からみた「需給ギャップ」に影響されます。

2020年の確定値はまだ出ていませんので、2015年から2019年の5年間(賃料は+15.7%の上昇)について調べると、東京都はこんな感じになります。

【需要】(住民基本台帳・総務省統計などより)

・増加世帯数     +514,499世帯
・賃貸住宅に住む割合     54.2%
・賃貸住宅の需要想定 +278,858世帯

【供給】(国交省)
・賃貸住宅着工数    348,481戸

約28万戸の賃貸需要が発生して、それに対し約35万戸の賃貸住宅(1.25倍相当)の供給があったということです。

このあたりは、よく新聞や経済誌の記事になりますね。

そして、

【除去・解体数】(国交省・総務省)
・全体の滅失数   562,469戸
・貸家の割合(着工データより想定) 48.07%
・貸家の滅失数     270,435戸

着工数348,481戸に対して、約78%が解体・撤去されているともいえます。

解体して、3割くらい戸数を増やして建替えという感じでしょうか。9戸のアパートを解体して12戸にするとか。

・賃貸住宅着工数    348,481戸
・貸家の滅失数     270,435戸
ということは、
・貸家の純増加数     78,046戸

賃貸住宅の需要想定約28万戸に対して、約28%の約8万戸しか純増していないということです。

コロナ前も現在も
・既存賃貸住宅ストックの空室率改善
・賃料水準の上昇

という声が都内の管理会社からあがっていますが、これが理由ではないかと。

【このコラムの著者】

猪俣 淳

猪俣 淳(いのまた きよし)1961年生れ横須賀市出身
株式会社アセットビルド 代表取締役

不動産・建築分野で30年以上働き、不動産管理・不動産売買・建築・投資・金融・保険の各分野における29の資格を持ち、みずからも収益物件の購入・売却・運営・資本改善を行う実践不動産投資家。
著書に「不動産投資の正体」「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」(住宅新報社)など多数。
新聞・雑誌への寄稿(ビジネス専門誌・一般週刊誌・海外も含む業界誌)、年間70件を超える全国での講演活動、ラジオ・TVなどへの出演もある。
また、IREM-JAPAN(米国不動産管理協会日本支部)の理事を兼任し、日本で数人のファカルティ(講師)資格を持つ。
ブログ「不動産投資にまつわる100の話」(人気ブログランキング最高位1位)。

保有資格
<不動産系>
宅地建物取引士/不動産コンサルティングマスター/不動産アナリスト/ハウジングライフプランナー
<不動産投資系>
CCIM認定商業不動産投資顧問/不動産証券化マスター/米国不動産投資マスター/米国不動産投資コンサルタント
<建築系>
一級建築士/震災建築物応急危険度判定士/既存住宅状況調査技術者/住宅メンテナンス診断士/住宅インスペクター/住環境測定士補
<不動産管理系>
CPM認定不動産経営管理士/CPM公式セミナー講師(メンテナンス及びマーケティング)/ CPM MPSA試験採点官/賃貸不動産経営管理士/管理業務主任者/賃貸住宅査定申請主任者/防火管理者
<金融系>
ファイナンシャルプランナー/ FP技能士/貸金業務取扱主任者
<保険系>
損害保険リテール資格/生命保険募集人資格
<相続系>
相続対策専門士/相続アドバイザー/事業承継スペシャリスト

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