【ホームズ】企業の不動産売却とオフバランス

（2021/4/8更新）

「企業の不動産売却加速～持たざる経営に転換」という記事が、今朝の日経新聞朝刊一面に。

コロナで売上減少
↓
資金繰りに困窮
↓
こぞって投げ売り
↓
地価下落？？
と短絡的にとらえられがちですが、どういう話かというと・・・（個人投資家にもあてはまります）

記事の内容を簡単に整理すると

■自社ビルの売却により財務負担を軽くしつつ投資資金を確保する
■世界的な金融緩和で資金豊富なファンドが買手となるので、そのまま自社ビルをリースバックで利用し続けることができる
■売却によって調達した資金を使って、より良い物件を取得したり設備投資、あるいは既存借入の返済などに充当する

ということです。

わざわざ、自分で持っていた物件に家賃を払うの？馬鹿らしい・・・と、思うかもしれませんが

例えば、みなさんが会社を経営していて

・自社ビルをぜひ売ってほしいという人がいて、いい条件を提示してくれて10億円の現金が手元に残る
・そのままテナントとして借りてくれれば立退きしなくてもいいと言ってくれている
・そのかわり家賃は年間1億円払わないといけない。
・でも10億円を事業に使うと年間5億円儲かる

というケースであればどういう判断を下すでしょう？

どうしても不動産にこだわりがある方であれば、
・でも10億円の現金を使うと、同規模のビルを5棟買えてキャッシュフローは年間5億円になる
でも、いいでしょう。

個人の投資の場合でも、自分で保有している物件の出口戦略を考える場合には２つの数字を押さえて判断します。

（１）その時点で売却した場合、手元に残る現金（＝投資基礎Eq’）
（２）売却せずに継続保有した場合に得られる税引後キャッシュフロー（＝ATCF)

ATCF/Eq’＝投資内部の自己資本利回り（＝CCR。ROE・ROAともいいます）となりますから、CCRが小さければ「自己資本に対して得られるキャッシュフローが過少＝投資効率が悪い」ということで売却出口を取るというのが妥当性のある判断となりますし、

CCRが大きければ「売却しても、継続保有で得られるキャッシュフローに見合った現金が手元に残らない＝投資効率が良い」ということで、売らずにおくというのが妥当性のある判断となります。

そして、その投資効率が良いか悪いかという水準は、売却して得られた現金を他の投資に（企業であれば本業の利益率でしょうし、不動産投資家であれば別の物件ということです）まわした場合の投資効率（CCR)と比較してどうか？ということ、

そしてもうひとつ「既存の借入を繰上げ返済した場合に減る返済額」（＝残期間が短いものほど返済による効果は大きくなるようになっています。これは、「年間返済額(ADS)/残債＝K%」という計算でわかります）の割合も資金の転用先として検討することになります。

売却出口を取った方がよくなりがちな局面はふたつ
１．残債が減少した場合

２．価格が上昇した場合

そして、その両方が同時に訪れた場合にはと１と２を合わせた効果が生じます。

【このコラムの著者】

猪俣淳

猪俣　淳（いのまた　きよし）1961年生れ横須賀市出身
株式会社アセットビルド代表取締役

不動産・建築分野で30年以上働き、不動産管理・不動産売買・建築・投資・金融・保険の各分野における29の資格を持ち、みずからも収益物件の購入・売却・運営・資本改善を行う実践不動産投資家。
著書に「不動産投資の正体」「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」（住宅新報社）など多数。
新聞・雑誌への寄稿（ビジネス専門誌・一般週刊誌・海外も含む業界誌）、年間70件を超える全国での講演活動、ラジオ・ＴＶなどへの出演もある。
また、IREM-JAPAN（米国不動産管理協会日本支部）の理事を兼任し、日本で数人のファカルティ（講師）資格を持つ。
ブログ「不動産投資にまつわる１００の話」（人気ブログランキング最高位1位）。

保有資格
＜不動産系＞
宅地建物取引士/不動産コンサルティングマスター/不動産アナリスト/ハウジングライフプランナー
＜不動産投資系＞
CCIM認定商業不動産投資顧問/不動産証券化マスター/米国不動産投資マスター/米国不動産投資コンサルタント
＜建築系＞
一級建築士/震災建築物応急危険度判定士/既存住宅状況調査技術者/住宅メンテナンス診断士/住宅インスペクター/住環境測定士補
＜不動産管理系＞
CPM認定不動産経営管理士/CPM公式セミナー講師（メンテナンス及びマーケティング）/ CPM MPSA試験採点官/賃貸不動産経営管理士/管理業務主任者/賃貸住宅査定申請主任者/防火管理者
＜金融系＞
ファイナンシャルプランナー/ FP技能士/貸金業務取扱主任者
＜保険系＞
損害保険リテール資格/生命保険募集人資格
＜相続系＞
相続対策専門士/相続アドバイザー/事業承継スペシャリスト