猪俣 淳の不動産投資コラム

シリーズ連載: 猪俣淳の「不動産投資の正体」

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

「利回りは建物のみで評価すべき?という疑問に」


「土地は減価償却されないので、不動産の利回りは建物のみで評価するべきでは?」という疑問を解決するひとつの考え方として”最有効利用分析HABU”という手法が参考になるかもしれません。

更地に何かを建てて最終的に更地に戻すという枠組みの中で、その建物が存在する期間中に土地はいくらの収益を生み出したかという分析をするのがHABU。

当然、最も収益が大きい選択肢が投資として最も適している利用方法であるということになります。

必要な要素は

1.建築費
2.営業純利益NOI
3.建物の償却費用

3.建物の償却費用は、減価償却ではなく以下の計算によって算出します(金融電卓かエクセル関数PMTを使用してください)。

N:耐用年数(法定耐用年数ではなく実際の)
I/YR:投資家が求める自己資本の利回り
PV:建築費
FV: 0
※P/YRは1で設定

これから求められるPMTが建物の償却費用となります。

そして、「土地が生み出す収入」は”営業純利益NOIー建物の償却費用”で求められます。

例えば、投資家が求める自己資本利回り10%とした場合、

あ:80㎡の貸家(建築費約1450万円・NOI約167万円・耐用年数40年)
い:20㎡×9戸のアパート(建築費約4900万円・NOI約605万円・耐用年数40年)
う:25㎡×18戸のマンション(建築費約1億6330万円・NOI約1685万円・耐用年数60年)

という条件であれば、土地の収入はそれぞれ

あ:貸家    約 19万円
い:アパート  約 104万円
う:マンション 約 46万円

となり、「い:アパート」が最有効利用となります。

同様に、すでに建物が建っている中古物件でも取得価格のうち建物価格を分けて、改修費・建築費など選択肢ごとのコストと想定耐用年数を出すことによって最有効利用HABUを計算することもできます。

こちらの表のケースでは、現状維持・資本改善・建替えの三つの選択肢のなかでは、建替えが最も優れているということがわかります。

ただ、実際は賃料や稼働率、運営費・修繕費といった運営期間中の変動要因は選択肢ごとに変わりますし、立ち退き等の問題もありますので、投資判断を行う場合は「内部収益率IRR」の計算を、立退き・解体コストも踏まえた更地での出口としてするほうがわかりやすいと思います。

あるいは、選択肢ごとに投資する自己資本も、投資する期間も、投資期間中のキャッシュフローも変わるはずですから、そのあたりの要素も踏まえた修正内部収益率MIRRと、それによって導き出される最終的な利益の総額で比較する資本蓄積法で判断するとさらに比較しやすくなるはずです。

CCIM institute(不動産投資顧問協会:米国)の提供する教育プログラムではこういった実学を基礎から学べます。

【このコラムの著者】

猪俣 淳

猪俣 淳(いのまた きよし)1961年生れ横須賀市出身
株式会社アセットビルド 代表取締役

不動産・建築分野で30年以上働き、不動産管理・不動産売買・建築・投資・金融・保険の各分野における29の資格を持ち、みずからも収益物件の購入・売却・運営・資本改善を行う実践不動産投資家。
著書に「不動産投資の正体」「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」(住宅新報社)など多数。
新聞・雑誌への寄稿(ビジネス専門誌・一般週刊誌・海外も含む業界誌)、年間70件を超える全国での講演活動、ラジオ・TVなどへの出演もある。
また、IREM-JAPAN(米国不動産管理協会日本支部)の理事を兼任し、日本で数人のファカルティ(講師)資格を持つ。
ブログ「不動産投資にまつわる100の話」(人気ブログランキング最高位1位)。

保有資格
<不動産系>
宅地建物取引士/不動産コンサルティングマスター/不動産アナリスト/ハウジングライフプランナー
<不動産投資系>
CCIM認定商業不動産投資顧問/不動産証券化マスター/米国不動産投資マスター/米国不動産投資コンサルタント
<建築系>
一級建築士/震災建築物応急危険度判定士/既存住宅状況調査技術者/住宅メンテナンス診断士/住宅インスペクター/住環境測定士補
<不動産管理系>
CPM認定不動産経営管理士/CPM公式セミナー講師(メンテナンス及びマーケティング)/ CPM MPSA試験採点官/賃貸不動産経営管理士/管理業務主任者/賃貸住宅査定申請主任者/防火管理者
<金融系>
ファイナンシャルプランナー/ FP技能士/貸金業務取扱主任者
<保険系>
損害保険リテール資格/生命保険募集人資格
<相続系>
相続対策専門士/相続アドバイザー/事業承継スペシャリスト

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