猪俣 淳の不動産投資コラム

シリーズ連載: 猪俣淳の「不動産投資の正体」

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

「リフォームにいくらかけるか?」


現金購入した築古アパート(鎌倉市)の改修工事が完了したので竣工立ち合いをしてきました。

自主管理派のお父上から相続を受けた50代のお子さんたちから買わせていただきました。

この状態で3室/6室入居しているのが奇跡?
賃貸契約書の記録から、当時入居者付けをされた駅前の業者さんに管理をお願いすることにしました。

そもそもきれいに直そうという気のない大家さんで、「いくらでもいいから入居者をつけてくれ」ということでしたので、家賃は3万円台になっちゃったんです・・・と。

改めて査定をお願いしたら、6~7万円でいけるということで。

玄関ドアは、入居中の部屋を含めカバー工法で全交換しましたが、

改修前は、壊れていて施錠できないドアもありました。

比較的広い間取りの1Kだったもので、三点ユニットは、

新たにトイレスペースを0.75帖で確保してBT別に

バルコニーにあった雨ざらしの洗濯機置き場も室内に移動して、洗面台も合わせて新設しました。

キッチンは、比較的大きめのものを入れられるスペースがありましたので、

システムキッチン+下駄箱で目隠しを。

和室は、

フローリングで洋室化したうえ、壁と天井は普及品クロスの見本ページをそのままパクッて(?)アクセントクロス含めた三色使い。

室内ドアやクローゼットは

しっくいホワイトに艶消しブラックのドアノブを使いました。

「リフォームにいくらかけるか?」・・・というのは、議論の的となるテーマですが、CPM(不動産経営管理士)公式セミナーのMNT402:メンテナンスとリスク管理(私もインストラクターとして教えています)という授業のなかでは「費用便益分析」という項目で扱います。

例えば、200万円のコストをかけて3万円の家賃が6万円、すなわち3万円/月アップするのであれば、その改修工事は「3万円×12か月÷200万円」年18%の投資となる・・・ということです。

それだけではなく、「表面利回り10%」というのがその物件の市場価値だとすれば、200万円かけたことによって上昇する物件価値は、「3万円×12か月÷10%」+360万円。

でも、オンボロ物件をピカピカにすれば期待利回りもより低くなりますから、物件価値の上昇はさらに大きくなります。

これが、「1万円の家賃が2万円にアップ」ということだと、利回りも価値の上昇も3分の1ということになるうえ、工事費自体は大きくは変わらないので、改修コストをかけても合わない(ゆえにバリューアップ前提の投資としては選択肢からはずれる)といった計算になります。

「リフォームにいくらかけるか?」という議論がかみ合わないのはこういったところにも原因があります。

【このコラムの著者】

猪俣 淳

猪俣 淳(いのまた きよし)1961年生れ横須賀市出身
株式会社アセットビルド 代表取締役

不動産・建築分野で30年以上働き、不動産管理・不動産売買・建築・投資・金融・保険の各分野における29の資格を持ち、みずからも収益物件の購入・売却・運営・資本改善を行う実践不動産投資家。
著書に「不動産投資の正体」「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」(住宅新報社)など多数。
新聞・雑誌への寄稿(ビジネス専門誌・一般週刊誌・海外も含む業界誌)、年間70件を超える全国での講演活動、ラジオ・TVなどへの出演もある。
また、IREM-JAPAN(米国不動産管理協会日本支部)の理事を兼任し、日本で数人のファカルティ(講師)資格を持つ。
ブログ「不動産投資にまつわる100の話」(人気ブログランキング最高位1位)。

保有資格
<不動産系>
宅地建物取引士/不動産コンサルティングマスター/不動産アナリスト/ハウジングライフプランナー
<不動産投資系>
CCIM認定商業不動産投資顧問/不動産証券化マスター/米国不動産投資マスター/米国不動産投資コンサルタント
<建築系>
一級建築士/震災建築物応急危険度判定士/既存住宅状況調査技術者/住宅メンテナンス診断士/住宅インスペクター/住環境測定士補
<不動産管理系>
CPM認定不動産経営管理士/CPM公式セミナー講師(メンテナンス及びマーケティング)/ CPM MPSA試験採点官/賃貸不動産経営管理士/管理業務主任者/賃貸住宅査定申請主任者/防火管理者
<金融系>
ファイナンシャルプランナー/ FP技能士/貸金業務取扱主任者
<保険系>
損害保険リテール資格/生命保険募集人資格
<相続系>
相続対策専門士/相続アドバイザー/事業承継スペシャリスト

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