北野 琴奈の不動産投資コラム

シリーズ連載: 今後はどうする?不動産投資と資産形成・運用の考え方

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

不動産投資の分散、していますか? 【後編】

前回は、不動産投資分散のひとつとして、実物不動産とREITについて話しをしました。

不動産投資をしたいと思っている方は、「何が何でも実物」というこだわりが多いように感じますが、少し俯瞰して見てみると、選択肢はひとつではないはずです。
ですが、実際不動産投資の知識がある方でも、REITのことは名前くらいで詳しい商品性は意外と知らないようです。
私自身は、手間がかからず比較的安定した分配金を得られるREITと、自分のコントロールが効きやすくレバレッジ効果のある実物それぞれのメリットを活かした投資もありだと思っています。
詳細や収益に関しては、前回コラムをご参考ください。

ここで、実物不動産とREITを実際に購入した後のことを見てみましょう。
それぞれ、やるべき主なことをまとめると・・・

①実物不動産の場合
・入居時・・・賃貸借契約等の手配
・入居中・・・各種問い合わせ、トラブル対応
・退去時・・・敷金精算、原状回復手配、入居募集手配
・その他・・・建物管理、賃貸戦略考、リフォーム、大規模修繕、確定申告、各業者・金融機関・専門家との連携

②REITの場合
・投資法人の動向をチェック

決して誇張しているわけではなく、ありのままに書くとこうなります。
REITの場合は、実物不動産であれば個人で手配をする必要があるこまごまとした上記のことを全て運用会社が行うため、投資家は最終的な分配金(配当)を手にするだけ。
更に、特定口座であれば確定申告も必要なし、インターネット上で完結することも可能です。
リアルでつながるのは、投資法人の決算(運用状況)報告会等といったものに参加するくらいでしょう。
まさに金融商品ですね。

実物不動産の方は、どこまでを自分で行い、何を管理会社等の外部に任せるかというのはその方のスタンスによります。かかる費用、時間、労力を踏まえ決めることになります。
全てお任せであれば、REITを保有しているのと感覚が近いかもしれません。
では、REITの方が手間もかからずよいのではないかというと、一概にそうとも言えないのです。

私は常々、実物不動産の最大のメリットは、「決定権が自分にある、自分の裁量による部分が大きい」ことだと感じていますし、セミナー等でもお伝えし続けています。
考え方によっては、「裁量が大きい→自分で決断・行動することが多い→時間・労力がかかる」ということにもなるので、メリットに感じるかどうかは人それぞれですが、工夫をして自分で収益性を上げていくことができるのが実物不動産です。
収入・支出の見直しやどのように経費を有効活用するのか、他関連の方々とどう上手く連携を取っていくのか等の戦略を考えて実行していくのはまさに経営であり、個人の手腕によって、高い収益を上げることも可能になります。
かかる時間・労力とのバランスをどう考えるかはその方次第ですが。

外部に任せて運用してもらうことのリスクもあります。
様々な投資商品で、集めたお金は実は運用されておらず、他投資家への配当金の原資になっていた等という事態は、ニュースでも取り上げられていますね。
上場しているREITは、さすがにそこまで悪意のあることに遭遇することはないでしょうが、自身のコントロールが効かない外部に任せるという考え方は同じです。
いくつもの厚生年金基金が、運用環境の悪化で積立金不足のために解散せざるをえない話しは記憶に新しいところです。まさに、「任せる」ことのリスクでしょう。

不動産投資の分散を、実物・それ以外も含めて考えるという意味は、この「運営」部分のリスク分散ができるという点も大きいと思うのです。

また、「実物とREITの比較」とは少し別の視点になりますが、定期的にREITの決算書等に目を通すのも面白いものです。
不動産を取り巻く環境や今後の方針(物件取得、資産入れ替え、入居募集戦略等)について書かれていますので、自身で行う不動産投資・賃貸経営の参考にもなります。
継続的に観測することで、マクロ的な不動産市況把握の一助にもなります。
もちろん、投資主(株主)でなくても決算書はインターネット等で閲覧が可能なので、これだけのためにわざわざREITを購入することはないでしょう。
ただ実際に投資主になることで、決算書の見方ひとつにおいても、真剣度合が変わってくるのは確かだと感じています。

【このコラムの著者】

北野 琴奈

ファイナンシャル・プランナー(日本FP協会認定 CFP®認定者)
ワインエキスパート(日本ソムリエ協会認定)

1974年 北海道生まれ。
津田塾大学卒業後、会社員を経て独立。
実践型FPとして資産運用、不動産投資・賃貸経営、キャリアなどに関する講演、執筆、コンサルティング等を行う。

会社員の頃、資産運用の大切さを実感し、ファイナンシャル・プランナーの上級資格である、国際ライセンスCFP®資格を取得。
同時にロバート・キヨサキ著『金持ち父さん貧乏父さん』を読んだのをきっかけに、夢実現の手段として不動産投資・経営をはじめ、東京を中心に計104室まで保有。海外にもチャレンジし、アメリカの物件購入に到る。

TBS「かっちりマンデー!!」、「がっちりアカデミー!!」、BS11デジタル「不動産王」、BSジャパン「日経プラス10」、日経CNBC「不動産投資AtoZ」等にコメンテーターとして出演。その他メディア出演・取材協力多数。
一方、ワイン好きの趣味が高じて「ワインエキスパート」の資格を取得、ワインに関する講座を務める。
著書に、『逆算で夢をかなえる人生とお金の法則』、『47テーマで学ぶ家計の教科書』、『はじめての人のJ-REIT 基礎知識&儲けのポイント 』がある。

HP: http://www.kotonakitano.com/
blog: http://blog.livedoor.jp/kotonakitano/

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