北野 琴奈の不動産投資コラム

シリーズ連載: 今後はどうする?不動産投資と資産形成・運用の考え方

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

楽観的なスタンスで考える不動産投資!?

不動産投資についての話というと、私自身それなりのメリットは感じつつ(でなければ続いていません・・・)、同時にリスクにもスポットを当て、あまり楽観的な話しに偏ることはありません。
こちらのコラムでもそうで、こんなに良いんだ、儲かるというよりは、こういうところは注意すべき、割引いて考えるべき、という姿勢でいることが多いと思います。
もちろん多額のローンを組むわけですから、最悪のことを考えておくことは必要だという思いに変わりはありません。
ですが、時には楽観的に考えてみることがあっても面白いかと思い、今回はそのスタンスで不動産投資を考えてみようと思います。

今さら言うまでもなく現在の不動産市況は、外国人投資家や富裕層の税金対策による資金流入の追い風もあり、活況が続いています。
少し前までは考えられなかったのですが、個人であっても、キャピタルゲイン狙いの短期売買を手掛ける方も出てきているほど。
リーマンショックから6年ほどでこのように市況ががらりと変わるとは、当時考えもしなかったものです。
特に都心部では、ある程度のインカムゲインを狙える物件も少なくなってきています。
それでも、相続・贈与対策以外で購入するのは、やはりキャピタルに期待をしている部分が大きいのでしょう。

では、どのくらいの収益を期待しているのでしょうか?
ここでは、オリンピックをあくまで通過点として10年ほどで見る中長期視点と、オリンピックまでに利益確定させる短期視点を取り上げてみましょう。
繰り返しになりますが、いずれも「楽観スタンス」にのっとった想定です。

・物件:価格1億円、利回り7.5%
・自己資金1,200万円(頭金600万円、諸経費600万円)
・ローン:9,400万円、25年、金利2%
・空室率8%、経費率15~17%

<中長期視点>
・10年後に売却
・10年後の家賃変動率ゼロ
・10年間の累積CF:240万円
・10年後の残債:6,190万円

購入時と同額で売却したとしましょう。上記前提の場合、10年後も現在と同利回りで売却できるという想定です。
細かい計算は省きますが、10年間の累積CFと売却によるCF(ローン返済・税引き後)を合わせ2,100万円程度(ローン返済・税引き後)とした場合、10年間の自己資金1,200万円の運用は年平均17%程度になります。

<短期視点>
・3年後に売却
・3年後の家賃変動率ゼロ
・3年間の累積CF:130万円
・3年後の残債:8,500万円

こちらは、購入時よりも1%低い利回り(6.5%)で売却したとします。値上がり益を狙う想定です。
ただし短期で考える場合は、税率が高くなることはネックです。短期譲渡所得にかかる税率は39%ですから、長期譲渡所得の20%と比べると倍ですから・・・
累積CFと売却によるCF(ローン返済・税引き後)を合わせて700万円程度とした場合、3年間の自己資金1,200万円の運用は年平均19%程度です。
さすがに、現利回り7.5%のものを2%以上減で売却するのは難しそうですが、1~2年ほど前に8.5%だったものが6.5%程度になることはあるかもしれません。

こう見ると、多少なりとも価格が上昇するのであれば短期目線でも投資は成り立ちます。
最近は株式市場も好調なので、値上がり率では不動産に勝る株式に資金投入をしても良いはずですが、資金効率まで考えるとレバレッジ効果を最大限活用できる実物不動産という選択肢もあるのでしょう。手元に残る絶対額ははるかに多くなりますので。

今回は、「楽観論に徹する」というコンセプトの内容ですので、あえてリスクについては言及しませんでした。
それらについて知りたいという方は、他回のコラムをご覧いただければと思います。
何を選択するかは各々の考え方次第ですので、そのあたりはご承知おきください。

【このコラムの著者】

北野 琴奈

ファイナンシャル・プランナー(日本FP協会認定 CFP®認定者)
ワインエキスパート(日本ソムリエ協会認定)

1974年 北海道生まれ。
津田塾大学卒業後、会社員を経て独立。
実践型FPとして資産運用、不動産投資・賃貸経営、キャリアなどに関する講演、執筆、コンサルティング等を行う。

会社員の頃、資産運用の大切さを実感し、ファイナンシャル・プランナーの上級資格である、国際ライセンスCFP®資格を取得。
同時にロバート・キヨサキ著『金持ち父さん貧乏父さん』を読んだのをきっかけに、夢実現の手段として不動産投資・経営をはじめ、東京を中心に計104室まで保有。海外にもチャレンジし、アメリカの物件購入に到る。

TBS「かっちりマンデー!!」、「がっちりアカデミー!!」、BS11デジタル「不動産王」、BSジャパン「日経プラス10」、日経CNBC「不動産投資AtoZ」等にコメンテーターとして出演。その他メディア出演・取材協力多数。
一方、ワイン好きの趣味が高じて「ワインエキスパート」の資格を取得、ワインに関する講座を務める。
著書に、『逆算で夢をかなえる人生とお金の法則』、『47テーマで学ぶ家計の教科書』、『はじめての人のJ-REIT 基礎知識&儲けのポイント 』がある。

HP: http://www.kotonakitano.com/
blog: http://blog.livedoor.jp/kotonakitano/

他のコラム著者も見てみる

不動産投資家によっても違いは様々。
LIFULL HOME'Sが厳選した不動産投資家や専門家のコラムから色々な不動産投資スタイルを吸収してライバルに差をつけよう!

石川 和寿

シリーズ連載: 不動産会社のプロの意見

最新コラム: 賃貸のプロが教える入居者募集の6つのコツ

藤田 博司

シリーズ連載: 不動産投資家が次に着目している民泊投資とは

最新コラム: 民泊の準備で困ったこと

樗木 裕伸

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

最新コラム: 不動産投資ローンと住宅ローンの違いと5つの金融機関の特徴

逆瀬川 勇造

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

最新コラム: 不動産投資は常に融資との戦い?ローンの基礎知識や流れを解説

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

最新コラム: 投資用マンションローンの特徴と今後~不動産投資と太陽光発電投資の将来性比較~

風戸 裕樹

シリーズ連載: 初心者のための東南アジア投資ガイド

最新コラム: 第2章 日本の不動産市場と海外投資(3)

金井 規雄

シリーズ連載: アメリカ・ロサンゼルスで不動産投資 7年で1億円

最新コラム: あとがき

橋本 秋人

シリーズ連載: 実践派コンサルタントが見たFP的不動産投資事情

最新コラム: サブリースは本当に悪者か? ~賃貸住宅管理適正化法と知られていないサブリースの効用~

LIFULL HOME'S PRESS

シリーズ連載: HOME'S PRESS編集部

最新コラム: 新たに始まる「住宅ストック循環支援事業」は特色のある制度に

田中 圭介

シリーズ連載: ASEAN地域の海外不動産投資の現状

最新コラム: No.51 ASEAN諸国における2020年の経済成長率はどうなるか?

佐藤 益弘

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

最新コラム: 新型コロナウイルス感染拡大から考える 大家がすべき対応 No.4 なぜ、8割の外出自粛が必要だったのか?その発想を投資に活かす!

菅井 敏之

シリーズ連載: 誰も教えてくれなかった「銀行」~その傾向と対策~

最新コラム: 【第四回】必ず行っておきたい、銀行との「コミュニケーション」

LIFULL HOME'S不動産投資フェア

シリーズ連載: 2018/9/15+16 投資EXPO出展企業インタビュー

各出展企業インタビュー記事はこちら

LIFULL HOME'S マーケティング部 データ編集担当

シリーズ連載: ユーザーの本音から探る不動産投資

最新コラム: 将来性を秘めた街 『都心』エリア

鈴木 学

シリーズ連載: Withコロナの新・不動産事情

最新コラム: 個人投資家からみた、コロナ時代の不動産市況と投資戦略

石渡 浩

シリーズ連載: 不動産投資に有益な融資を受けるための知識

最新コラム: 第4回 税引後キャッシュフロー偏重の盲点 銀行は決算書のここを見る(後編)

猪俣 淳

シリーズ連載:

最新コラム: 「東京都の賃貸需要・着工数・滅失数」

右手 康登

シリーズ連載: CPM®流「相続・不動産経営 実践術」 右手 康登のコンサル「みぎからひだりへ」

最新コラム: 島国の中での常識 VS グローバルスタンダードを知ることの重要性

末永 照雄

シリーズ連載: 失敗しない不動産投資の法則

最新コラム: 米国不動産投資(2) ― サンディエゴ編

寺尾 恵介

シリーズ連載: 悩める投資家への「目からウロコが落ちる」アドバイス 誌上チャレンジ面談

最新コラム: 36.大家さんと幸せな人生について

伊藤 英昭

シリーズ連載: 伊東英昭氏の不動産投資コラム

最新コラム: vol.13 マンションと高級車

不動産投資・収益物件を検索するなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】賃貸経営[マンション経営・アパート経営]をお考えなら、まずは掲載中の投資物件[投資用マンション・売りアパート・一棟売りマンション]を地域や価格帯、会社で検索して、価格や想定利回りで絞り込み!気になる投資物件を見つけたら物件の周辺情報を調べたり、収益シミュレーションを使って実際の運用をイメージ出来ます。不動産会社へはメールか電話でお問い合わせ・相談が可能です(無料)。不動産投資による資産運用をお考えなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】

ページトップへ

情報セキュリティマネジメントシステム国際規格

株式会社LIFULLは、情報セキュリティマネジメントシステムの国際規格「ISO/IEC 27001」および国内規格「JIS Q 27001」の認証を取得しています。