北野 琴奈の不動産投資コラム

シリーズ連載: 今後はどうする?不動産投資と資産形成・運用の考え方

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

J-REITの運用報告会は、参加者の質問も興味深い

2001年の誕生以来、少しずつですが金融商品の一つとして個人にも認識されてきたJ-REIT。
前回は、ここ数年の価格と分配金の推移をご紹介しました。
分配金利回りの平均は4%前後で推移し、時価総額で14兆円を超えたとはいえ、株式市場(東証一部)の600兆円前後と比較するとまだまだ知名度は低い、もしくは「よくわからない、難しい」という声の方が多いのでしょう。確かに、不動産ということでハードルが上がる面はあるのかもしれません。

しかしながら、J-REITはいたって透明性が高く、直近の運用状況やこれまでの推移も含めて、誰でも閲覧可能な詳細資料が豊富です。
インターネット使用可能な状況であれば、情報収集は問題なく行えると言えます。
それに加えて、各投資法人の運用報告会や、複数の投資法人が集まるJ-REITセミナーなどに足を運んでみるのもリアルで面白いと感じます。
投資法人からの説明はもちろんなのですがそれだけではなく、参加している個人投資家の皆さんからの質問や応対にも、興味深いものが結構あります。
例えばこんな感じ。

 質問:「現在の借入金は、金利の低いところに借り換えをしないのか?」
 答:「金融機関との良い関係を出来るだけ保つ意味もあり、全てを借り換えする訳ではない。全体のバランスを考えながら検討している。」

基本的には合理的に動く部分が多いのでしょうけれども、そうは言っても長く良い関係を維持するためには、全てにおいて効率を求める訳ではないということは、中長期視点で運用するJ-REITならではと感じます。
投資家としては賛否両論があり意見は分かれるところだとは思いますが、投資法人のカラーが出るのでしょう。

 質問:「地震保険には加入しないのか?」
 答:地震による予想損失(地震PMLという、建物が被る損失額の程度を予測した数字を使用)と地震保険加入の費用を比較し、分配金に与える影響とどちらが大きいのかを判断している。

地震保険は火災保険に比べて保険料が高いというのは、個人で購入する住居なども同様です。J-REITも、PMLの数値が高いなど一部の物件では地震保険に入っていますが、数としては多くはありません。
J-REITほど分散が効いていない個人の場合は、1つの物件のダメージが与える影響が大きいため、地震保険は基本的に入った方が良いのではないかというのが、個人的な見解です。

 質問:「ポートフォリオ入れ替えに伴い、高値でも売却ができているが、売却先はどこなのか?(高値でも、購入するのは何故?)」
 答:「売り買いともにそれぞれの事情があり、期待する「利回り」も異なるため、高値だから購入せず様子を見るという人もいれば、今欲しいことが優先である人もいる。」

それぞれの事情があるというのは、本当にその通りだと感じます。安い時に購入し相場が良い時に売却したい、という思いは皆さん共通だとしても、実際にできるかどうかは別です。資金調整やマインドの問題などのハードルがあり、結果的に売買のタイミングは各々異なってきます。

J-REIT自体は証券化された金融商品ですが、分配金の源泉となるのは実物不動産からの賃料収入がメインですから、賃貸経営を行う個人にとっても共通点が多いでしょう。投資法人側が投資家からの質問に対してどのような答えをするのかで、それぞれの性格・特徴が垣間見られますから、やり取りには興味がありますし私自身の方向性の再確認にもなります。

個人投資家の方々は基本的に自身のお金を運用しているわけですから、上記のようなもの以外にも率直な質問が多いなという印象です。(特に年配の方は、普通は躊躇しそうなところをずばっと聞いたりもするので、別の意味でも勉強になります。)

・稼働率が良い地域のことばかり強調して、あまり良くないところの説明が不足しているのでは。

・分配金の原資となる内部留保、そんなにあっても自分が生きている間に受け取れないと意味がないので分配金に回して欲しい。

・○○(別のJ-REIT銘柄名指し)は話しにならないけど、それと同じようなことをしようとしているのでは。

などというような質問もあります。
投資法人から直接説明を聞く機会は、開示資料や数字からだけでは得られない、感覚的なものも含めた総合的な判断を可能にすると感じます。

【このコラムの著者】

北野 琴奈

ファイナンシャル・プランナー(日本FP協会認定 CFP®認定者)
ワインエキスパート(日本ソムリエ協会認定)

1974年 北海道生まれ。
津田塾大学卒業後、会社員を経て独立。
実践型FPとして資産運用、不動産投資・賃貸経営、キャリアなどに関する講演、執筆、コンサルティング等を行う。

会社員の頃、資産運用の大切さを実感し、ファイナンシャル・プランナーの上級資格である、国際ライセンスCFP®資格を取得。
同時にロバート・キヨサキ著『金持ち父さん貧乏父さん』を読んだのをきっかけに、夢実現の手段として不動産投資・経営をはじめ、東京を中心に計104室まで保有。海外にもチャレンジし、アメリカの物件購入に到る。

TBS「かっちりマンデー!!」、「がっちりアカデミー!!」、BS11デジタル「不動産王」、BSジャパン「日経プラス10」、日経CNBC「不動産投資AtoZ」等にコメンテーターとして出演。その他メディア出演・取材協力多数。
一方、ワイン好きの趣味が高じて「ワインエキスパート」の資格を取得、ワインに関する講座を務める。
著書に、『逆算で夢をかなえる人生とお金の法則』、『47テーマで学ぶ家計の教科書』、『はじめての人のJ-REIT 基礎知識&儲けのポイント 』がある。

HP: http://www.kotonakitano.com/
blog: http://blog.livedoor.jp/kotonakitano/

他のコラム著者も見てみる

不動産投資家によっても違いは様々。
LIFULL HOME'Sが厳選した不動産投資家や専門家のコラムから色々な不動産投資スタイルを吸収してライバルに差をつけよう!

藤田 博司

シリーズ連載: 不動産投資家が次に着目している民泊投資とは

最新コラム: 【民泊投資】民泊開始までの準備

樗木 裕伸

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

最新コラム: 不動産投資ローンと住宅ローンの違いと5つの金融機関の特徴

逆瀬川 勇造

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

最新コラム: 不動産投資は常に融資との戦い?ローンの基礎知識や流れを解説

LIFULL HOME'S 不動産投資編集部

シリーズ連載: 不動産投資を始める人のノウハウ

最新コラム: 【不動産投資】知らなきゃ損!減価償却の仕組みや計算法を紹介します

風戸 裕樹

シリーズ連載: 初心者のための東南アジア投資ガイド

最新コラム: 第2章 日本の不動産市場と海外投資(3)

金井 規雄

シリーズ連載: アメリカ・ロサンゼルスで不動産投資 7年で1億円

最新コラム: あとがき

橋本 秋人

シリーズ連載: 実践派コンサルタントが見たFP的不動産投資事情

最新コラム: 不動産投資家の最強のライバルは?②

LIFULL HOME'S PRESS

シリーズ連載: HOME'S PRESS編集部

最新コラム: 新たに始まる「住宅ストック循環支援事業」は特色のある制度に

田中 圭介

シリーズ連載: ASEAN地域の海外不動産投資の現状

最新コラム: No.40 インドネシア不動産投資のチャンス その1

佐藤 益弘

シリーズ連載: 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと

最新コラム: 高齢化と不動産投資(1)~必須の統計データ、最新の「簡易生命表」を見る

菅井 敏之

シリーズ連載: 誰も教えてくれなかった「銀行」~その傾向と対策~

最新コラム: 【第四回】必ず行っておきたい、銀行との「コミュニケーション」

LIFULL HOME'S不動産投資フェア

シリーズ連載: 2018/9/15+16 投資EXPO出展企業インタビュー

各出展企業インタビュー記事はこちら

LIFULL HOME'S マーケティング部 データ編集担当

シリーズ連載: ユーザーの本音から探る不動産投資

最新コラム: 将来性を秘めた街 『都心』エリア

鈴木 学

シリーズ連載: ヨーロッパの不動産事情

最新コラム: 中欧ポーランド、チェコ、ハンガリーの現況と不動産事情

石渡 浩

シリーズ連載: 不動産投資に有益な融資を受けるための知識

最新コラム: 第4回 税引後キャッシュフロー偏重の盲点 銀行は決算書のここを見る(後編)

猪俣 淳

シリーズ連載: 猪俣淳の「不動産投資の正体」

最新コラム: 区分マンション建替え2つの成功条件

右手 康登

シリーズ連載: CPM®流「相続・不動産経営 実践術」 右手 康登のコンサル「みぎからひだりへ」

最新コラム: 島国の中での常識 VS グローバルスタンダードを知ることの重要性

末永 照雄

シリーズ連載: 失敗しない不動産投資の法則

最新コラム: 米国不動産投資(2) ― サンディエゴ編

寺尾 恵介

シリーズ連載: HOME’S 不動産投資コラム 悩める投資家への「目からウロコが落ちる」アドバイス 誌上チャレンジ面談

最新コラム: 26.サラリーマン投資家時代の時間の使い方

伊藤 英昭

シリーズ連載: 伊東英昭氏の不動産投資コラム

最新コラム: vol.13 マンションと高級車

不動産投資・収益物件を検索するなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】賃貸経営[マンション経営・アパート経営]をお考えなら、まずは掲載中の投資物件[投資用マンション・売りアパート・一棟売りマンション]を地域や価格帯、会社で検索して、価格や想定利回りで絞り込み!気になる投資物件を見つけたら物件の周辺情報を調べたり、収益シミュレーションを使って実際の運用をイメージ出来ます。不動産会社へはメールか電話でお問い合わせ・相談が可能です(無料)。不動産投資による資産運用をお考えなら【LIFULL HOME'S 不動産投資】

ページトップへ

情報セキュリティマネジメントシステム国際規格

株式会社LIFULLは、情報セキュリティマネジメントシステムの国際規格「ISO/IEC 27001」および国内規格「JIS Q 27001」の認証を取得しています。