北野 琴奈の不動産投資コラム

シリーズ連載: 今後はどうする?不動産投資と資産形成・運用の考え方

LIFULL HOME'S 不動産投資コラム

購入 vs 賃貸 を金額で比較してみる

前回、マイホームは税制や金利上優遇されていることが多いので、物件の選び方やタイミングによっては、資産になりうるという話しをしました。
超低金利が長期に渡り継続している中では、マイホーム購入を具体的に検討する声も多くなります。
ただ、急ぎでなければ価格が高値で推移している状況を様子見している方も少なくないという印象です。
購入か賃貸か・・・ライフスタイルの多様化が進む中、住宅に関しての考え方は人それぞれですから、マイホームの場合は金銭面の損得だけで評価することは難しいと言えます。
それを踏まえた上でではありますが、住宅を購入した場合と賃貸に住み続けた場合の数字的な比較をしてみます。

<賃貸の前提>
・賃料・共益費:15万円
・更新料:引越し時を除き2年に1回(15万円)
・引越し:10年に1回(引越し代・退去費用・仲介手数料等合わせて50万円)

<購入の前提>
・物件価格 : 諸経費込み5,800万円(5,500+300万円)
・自己資金:900万円
・ローン:4,900万円、金利1.2%、返済期間30年(元利金等)
・毎月返済額:16.2万円
・総返済額: 5,837万円
・固定資産&都市計画税、管理費、修繕積立金等:年50万円

最初の30年間の比較

まず、最初の30年間について考えます。
この条件で賃貸を30年継続すると、かかる総額はおよそ5,700万円です。  
一方購入の方は、自己資金とローン返済、毎年のランニングコストを合わせると30年では8,240万円程度の支出となります。

上記賃貸と金額の違い(30年間)を比べると、購入8,240万円-賃貸5,700万円=2,540万円ですから、30年後手元に2,540万円以上の資金が残る価格でマイホームを売却できるのであれば、購入の方が得だったという見方ができます。つまり、売却時の手数料を考慮する必要はありますが、購入価格5,500万円のおおよそ半額程度が数字上の損か得かのラインになりそうです。
仮に金利が2%だとしたら購入の方に690万円ほどが上乗せされますから、低金利の恩恵は大きいと言えます。

ただし、不確定要素として保有中の修繕費用については注意しておく必要があります。設備故障により新しいものへの交換の費用が想定以上にかさんだり、台風や地震など自然災害に対応する費用が増えていくかもしれません。またマンションの場合であれば、年が経つと修繕積立金額が増額になるケースも多いです。
慎重に考えるのであれば、ランニングコストを多めに見積もっておきたいところです。
30年後の価格を予測することは簡単ではありませんが、過去の事例等も参考に試算してみてはいかがでしょうか。(2012年以降は、特に都心部で不動産価格の高騰が目立ちますから、それも考慮にいれて考えた方が良いと思います。)

ローン完済後の比較

次に、ローン完済後(30年後以降)のことも考えてみましょう。
ここでは完済後20年間の比較をしてみます。
最初の30年と同じ前提だとすると、賃貸でかかる総額はおよそ3,790万円です。
一方購入の場合はローン返済が無くなりますから、ランニングコストのみの金額が年50万円だとすると20年間で1,000万円。

賃貸との単純比較は、賃貸3,790万円-購入1,000万円= 2,790万円となり、当初30年間も含め全50年間では、賃貸2,790万円-購入2,540万円= 250万円の違いとなります。

ただし賃貸住宅は高齢になると「借りにくくなる」ことも想定した方が良さそうです。保険や見守りなど何らかのサービスを利用することが賃貸の前提条件になることもありえます。例えば「見守りサービス」としては、ブザーや電話を使った安否確認機能であれば数千円/月から、それに加え定期的に訪問してもらう形であれば1万円/月くらいからあるようです。
また購入の方は、築30年を超えてきますから、ある程度規模の大きいリフォーム(リノベーション)も想定しておいた方が良いでしょう。費用はどの程度のリフォームを手がけるかにもよりますが、こちらに掲載されたデータから計算すると、70m2程度で700〜1,000万円ほどをかけている方が多いようです。

冒頭でもお話しししましたように、金銭上の損得だけでは判断できないのがマイホームです。
上記の視点は、住宅選びの材料のひとつとして、ご自身がマイホームに求めている他の要素と合わせてご検討なさってみてはいかがでしょうか。

【このコラムの著者】

北野 琴奈

ファイナンシャル・プランナー(日本FP協会認定 CFP®認定者)
ワインエキスパート(日本ソムリエ協会認定)

1974年 北海道生まれ。
津田塾大学卒業後、会社員を経て独立。
実践型FPとして資産運用、不動産投資・賃貸経営、キャリアなどに関する講演、執筆、コンサルティング等を行う。

会社員の頃、資産運用の大切さを実感し、ファイナンシャル・プランナーの上級資格である、国際ライセンスCFP®資格を取得。
同時にロバート・キヨサキ著『金持ち父さん貧乏父さん』を読んだのをきっかけに、夢実現の手段として不動産投資・経営をはじめ、東京を中心に計104室まで保有。海外にもチャレンジし、アメリカの物件購入に到る。

TBS「かっちりマンデー!!」、「がっちりアカデミー!!」、BS11デジタル「不動産王」、BSジャパン「日経プラス10」、日経CNBC「不動産投資AtoZ」等にコメンテーターとして出演。その他メディア出演・取材協力多数。
一方、ワイン好きの趣味が高じて「ワインエキスパート」の資格を取得、ワインに関する講座を務める。
著書に、『逆算で夢をかなえる人生とお金の法則』、『47テーマで学ぶ家計の教科書』、『はじめての人のJ-REIT 基礎知識&儲けのポイント 』がある。

HP: http://www.kotonakitano.com/
blog: http://blog.livedoor.jp/kotonakitano/

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